Nowe mieszkania za 2500 zł/mkw. Utopia czy realny scenariusz?

Przeczytaj także: Mieszkanie plus: co planuje PiS?

Rozwiązania wprowadzone po 2016 r. mogą się różnić od obietnic

Budowa tanich mieszkań czynszowych dzięki wsparciu państwa, nie jest zupełnie nowym postulatem PiS-u. Opis takiego rozwiązania znajdziemy w opracowaniu zatytułowanym jako „Program Prawa i Sprawiedliwości 2014”. Zgodnie z dokumentem opublikowanym dwa lata temu, PiS ma „wdrożyć program budowy mieszkań dla osób średnio i nieco mniej niż średnio zarabiających”. Ta obietnica później pojawiała się na konwencjach przedwyborczych. Jej najbardziej nośnym akcentem był zadeklarowany koszt lokali wybudowanych dzięki zaangażowaniu państwa. Jeden metr kwadratowy tych mieszkań ma kosztować około 3000 zł (z uwzględnieniem wykończenia). W programie PiS-u z 2014 r. znajdziemy jeszcze niższą stawkę - 2500 zł/mkw.

Niski koszt budowy lokali powstających dzięki pomocy państwa ma zostać osiągnięty dzięki nieodpłatnemu przekazaniu gruntów (np. przez PKP, kopalnie, Pocztę Polską, agencje wojskowe, agencje rolne) i zaangażowaniu środków Unii Europejskiej do uzbrojenia działek z publicznego zasobu – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Zgodnie z aktualnymi założeniami, budową tanich mieszkań czynszowych mają się zająć TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe oraz gminne spółki. W realizacji programu będzie też uczestniczyć jedna ze spółek Skarbu Państwa. Niezależnie od podmiotu budującego mieszkania, po 20 - 30 latach spłaty wyższego czynszu, najemca będzie mógł otrzymać lokal na własność.

Nawet po odliczeniu wydatków związanych z gruntem i zastosowaniu rozwiązań obniżających koszty (np. brak wind i mała liczba kondygnacji), budowa wykończonych lokali za 2500 zł/mkw. - 3000 zł/mkw. nie byłaby łatwym zadaniem. Dane SEKOCENBUD wskazują bowiem, że średni koszt wybudowania 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku wielorodzinnego o niskiej zabudowie (do 4 kondygnacji), oscyluje na poziomie około 2500 zł. Ta stawka dotyczy jednak całej powierzchni użytkowej bloku, a nie tylko mieszkań. W przeliczeniu na 1 mkw. samych lokali, analogiczna wartość byłaby wyższa. Co więcej, średni koszt według obliczeń SEKOCENBUD-u, oprócz zakupu działki nie uwzględnia również wydatków związanych z:

• wykonaniem przyłączy
• zagospodarowaniem działki
• dokumentacją projektową
• nadzorem inwestorskim oraz autorskim
• marżą instytucji prowadzącej inwestycję (PiS zakłada jednak, że budowa będzie prowadzona na zasadach „non - profit”)

Jeśli dodatkowo uwzględnimy wydatki związane z wykończeniem lokali, to okaże się, że bardziej realna stawka za wybudowanie 1 mkw. mieszkania wyniosłaby 3500 zł/mkw. - 4000 zł/mkw. Taka wartość jest już mniej atrakcyjna w porównaniu do aktualnych cen metrażu (zwłaszcza na terenie mniejszych miast oraz Łodzi i Katowic). Powstaje również pytanie, czy Skarb Państwa dysponuje odpowiednimi działkami w okolicy metropolii przyciągających młodych Polaków. W tej kwestii raczej trudno będzie liczyć na pomoc samorządów. Władze największych miast posiadają ograniczony zasób większych działek budowlanych i niechętnie pozbywają się gruntów stanowiących rezerwę finansową – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dobrym przykładem jest Warszawa. Na poniższej mapie zaznaczono wszystkie niezabudowane działki o powierzchni powyżej 20 arów, które stołeczny magistrat zakwalifikował jako przeznaczone do zbycia lub zaplanowane do zbycia. Na początku lutego 2016 roku, w całej Warszawie można było znaleźć tylko siedem takich gruntów.