Bankowy Fundusz Gwarancyjny: nowa ustawa zaszkodzi nabywcom mieszkań?

Przeczytaj także: Ustawa deweloperska: bezpieczeństwo kupujących nie będzie większe?

W dotychczasowych przepisach prawnych przewidziane było prowadzenie przez dewelopera otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego. Jest to bezpieczna forma gromadzenia środków i prowadzenia rozliczeń między stronami. Nabywca mieszkania nie wpłaca środków bezpośrednio na konto dewelopera, tylko przelewa je na rachunek powierniczy prowadzony w banku. Z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki mogą być wypłacone dopiero po ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesieniu jej na kupującego. W przypadku otwartego rachunku powierniczego, środki wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego po ukończeniu konkretnego etapu inwestycji. Dotychczas częściej stosowany był rachunek otwarty, ponieważ był korzystniejszy dla małych deweloperów, którzy nie posiadali własnego kapitału na realizację całej inwestycji.

Zarówno jedna, jak i druga forma rachunku była gwarancją odzyskania przynajmniej części środków wpłaconych deweloperowi w przypadku jego upadłości. Przepisy nie przewidywały jednak sytuacji, w której to nie deweloper, a bank upada i środki zgromadzone na rachunku przepadają. W takiej sytuacji z pomocą przychodził Bankowy Fundusz Gwarancyjny, jednak w bardzo ograniczonym zakresie, ponieważ gwarantuje wypłacenie deweloperowi kwoty nieprzekraczającej 100 000 euro, co w przypadku dużych inwestycji mieszkaniowych jest niewystarczające. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w przypadku upadłości Spółdzielczego Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie.

Prowadzone były w nim dwa zamknięte rachunki powiernicze. Na jednym z rachunków wpłaty wynosiły 250 tys. zł, więc kwota ta w całości zostanie pokryta z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Problem pojawił się w przypadku drugiego z rachunków, ponieważ zgromadzone zostały na nim środki klientów dewelopera w wysokości 3 mln zł. Tak duża kwota powoduje, że deweloper odzyskuje z BFG jedynie gwarantowane 100 tys. euro, co w żadnym stopniu nie pokrywa wpłat jego klientów.

Nowe przepisy mają zmienić status nabywcy mieszkania, który zostanie deponentem, co postawi go na równej pozycji z deweloperem. Zgodnie z art. 26 ust. 2 projektu ustawy „w przypadku prowadzenia przez podmiot objęty systemem gwarantowania rachunku powierniczego, deponentem jest każdy z powierzających w granicach wynikających z ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku, a w granicach pozostałej kwoty deponentem jest powiernik.” Taki zapis oznaczałby, że w przypadku bankructwa banku 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego otrzymałby każdy klient dewelopera.

Nowelizacja ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym to kolejne obciążenie dla sektora bankowego, ponieważ to banki go zasilają. Na podstawie uchwały nr 25/2015 Rady Bankowego Funduszu Gwarancyjnego z dnia 25 listopada 2015 r. opłata na 2016 rok została ustalona w wysokości 0,167 % łącznej kwoty ekspozycji na ryzyko, określonej w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniającym rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dz.Urz. UE L 176 z 27.06.2013, str. 1, z późn. zm.), obliczonej według zasad określonych na podstawie przepisów tego rozporządzenia i ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2015 r. poz. 128 z późn. zm.). Po wprowadzeniu proponowanych zmian, wyżej wymieniona opłata może znacząco wzrosnąć.

Zmiany w Bankowym Funduszu Gwarancyjnym wymuszane są przez Unię Europejską, która narzuca krajom członkowskim dostosowanie swoich przepisów do obowiązujących dyrektyw unijnych: w sprawie prowadzenia działań naprawczych w odniesieniu do instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych oraz w sprawie systemu gwarancji depozytów.