Rozwiązywanie sporów w branży nieruchomości: mediacja lepsza niż sąd

Przeczytaj także: Mediacje – zasada poufności

Najczęstsze podłoże konfliktów

Branża nieruchomości to biznes, w którym liczba sporów jest bardzo duża a każdy z nich wiąże się z ogromnymi kosztami biznesowymi i finansowymi. Proces sądowy niszczy nie tylko istniejącą relację biznesową, ale i wprowadza element niepewności trwający niejednokrotnie kilka lat, którego obsługa generuje dodatkowe (nieraz nieprzewidywalne) koszty.

„W nieruchomościach szeroko pojętych możemy wyszczególnić różne pola konfliktów – powstają one na gruncie nieprawidłowości związanych z wykonaniem zobowiązań wynikających z zawartych pomiędzy stronami umów, czy to umowy o roboty budowlane, czy w związku z komercyjnymi umowami najmu, czy też w związku z nabyciem lub zbyciem nieruchomości. Najczęstszym powodem sporów są oczywiście kwestie dotyczące rozliczeń i tak w przypadku umów o roboty budowlane zwrot kaucji gwarancyjnej czy rozliczenie poszczególnych etapów robót, ale także kwestie jakości wykonanych prac czy terminów. W przypadku najmów komercyjnych spory bardzo często dotyczą rozliczeń mediów oraz udziału w kosztach utrzymania części wspólnych. Częstym polem konfliktów są także wady nabytych nieruchomości zarówno prawne jak i faktyczne”, wyjaśnia Grażyna Kuźma, radca prawny, partner w kancelarii Taylor Wessing.

Ustawa wspierająca polubowne metody rozwiązywania sporów

Do sądów powszechnych wpływa ok. 15 mln spraw, z czego ok. 9 mln. to sprawy cywilne, 1,5 mln sprawy gospodarcze. Według szacunków ok 3,8 mln spraw to spory nadające się do mediacji. Upowszechnieniu wykorzystywania mediacji i arbitrażu w sprawach cywilnych służy wprowadzenie systemu usprawnień proceduralnych i organizacyjnych, które mają zachęcać strony do prób polubownego rozwiązania sporu przed skierowaniem sprawy do sądu lub w toku postępowania sądowego, a także zapewnić wysoką jakość usług mediacyjnych.

Do najważniejszych zmian, które weszły w życie 1 stycznia 2016 możemy zaliczyć obowiązek informowania w pozwie o podjęciu próby polubownego rozwiązania sporu przed skierowaniem sprawy do sądu. W przypadku, gdy nie podjęto takiej próby, powód powinien wyjaśnić przyczyny. Sędziowie muszą też nakłaniać do mediacji. Sprawę do mediacji można skierować na każdym etapie postępowania sądowego.

„Zmiany dotyczą trzech wymiarów: proceduralnego, ekonomicznego oraz podatkowego. Niezwykle ważny dla biznesu jest fakt, iż wśród nowych rozwiązań znajdują się zachęty podatkowe. Ustawa wprowadza także szereg zmian w procedurze cywilnej, w tym w zakresie kosztów sądowych i pozwala na zaliczenie kosztów mediacji prowadzonej na skutek skierowania przez sąd do wydatków sądowych. Wszystkie rozwiązania zaproponowane w ustawie mają przede wszystkim skłaniać strony do podejmowania prób polubownego rozwiązywania sporu zamiast kierowania sprawy do sądu”, informuje Dr Ewelina Stobiecka, radca prawny, partner zarządzający w Kancelarii Taylor Wessing w Warszawie, inicjator i koordynator Międzynarodowego Centrum Mediacji, członek Zespołu ds. Prawa Gospodarczego przy Ministrze Rozwoju.

Klauzula mediacyjna

Chęć polubownego rozwiązywania konfliktów można wyrazić już na poziomie zawierania umowy, kiedy emocje są pozytywne a spór jeszcze się nie pojawił. Wystarczy w treści umowy umieścić klauzulę mediacyjną, która jest rodzajem prewencji i szansą na szybkie i mniej kosztowne rozwiązanie sporu. Jak podkreśla Grażyna Kuźma: „W sporze warto rozważyć dwa czynniki tj. koszt vs. czas. Pięcioletni proces jest dramatem, który może „zabić” spółkę a miesiąc, 60 dni w mediacji – to szansa, którą warto wykorzystać i spróbować, bo niewiele ryzykujemy podejmując próbę mediacji.”

„Podmioty regularnie stosujące metody unikania konfliktu i techniki wczesnej interwencji mogą funkcjonować sprawniej, dedykując kapitał i zasoby ludzkie realizacji aktualnych potrzeb biznesowych. Umieszczanie w umowach kluczowych zapisów dotyczących alternatywnego rozwiązywania sporów zachęca strony konfliktu do uznania i przejęcia odpowiedzialności za rozwiązanie konfliktowych kwestii, umożliwia koncentrację na profesjonalnym i obiektywnym podejściu do problemu i ułatwia komunikację między stronami. Umiejętnie przeprowadzona mediacja tworzy środowisko współpracy poprzez zachęcanie stron do wspólnych działań w celu poszukiwania rozwiązań” – przekonuje Monika Dębska-Pastakia FRICS, członek The Royal Institution of Chartered Surveyors, organizacji z ponad 40-letnim doświadczeniem w zarządzaniu sytuacjami konfliktowymi i polubownym rozwiązywaniu sporów na rynku nieruchomości.