Kup mieszkanie na wynajem i nie strać

Przeczytaj także: Kupno mieszkania na wynajem: hit czy kit?

Gdy brakuje kapitału

Dla wielu Polaków posiadanie lokalu z możliwością jego wynajęcia wydaje się kuszącą możliwością. Dlatego nawet nie dysponując pełną kwotą, która pozwalałaby na sfinalizowanie zakupu, część z nas decyduje się na wsparcie finansowe oferowane przez banki. Co prawda, mamy tym samym zobowiązanie na długie lata, jednak uzyskując comiesięczne wpływy od wynajmujących, możemy je przeznaczać na spłatę raty. Należy jednak pamiętać, by wcześniej zadbać o wymagany wkład własny oraz upewnić się, że nasza zdolność kredytowa pozwala na pożyczenie takiej kwoty, jaka jest nam potrzebna.

– Od pewnego czasu banki ograniczają dostępność kredytów hipotecznych. W ciągu roku zdolność kredytowa rodziny z dochodem na poziomie 5 000 zł spadła o ponad 100 tys. zł. – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert ZFDF, Expander. – Osoby planujące zakup nieruchomości o powierzchni 45 mkw. muszą liczyć się z wydatkiem rzędu od ok. 140 tys. do 320 tys. zł zależnie od lokalizacji. Oznacza to, że przy wymaganym wkładzie własnym na poziomie 10%, potencjalni nabywcy powinni mieć oszczędności co najmniej od 14 tys. do 32 tys. zł – dodaje ekspert.

Z pierwszej bądź drugiej ręki

Pytanie, które należy sobie zadać w trakcie poszukiwania nieruchomości dotyczy rynku – czy chcemy nabyć nowy lokal od dewelopera, czy wolimy jednak używane mieszkanie. W przypadku tych pierwszych musimy się liczyć z tym, że będziemy musieli przeznaczyć nieco więcej czasu na urządzenie lokalu, by można było w nim zamieszkać. Zwykle decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego, mamy już część wyposażenia. Jednak w tym przypadku należy zwrócić szczególną uwagę na stan nieruchomości. Kiedy decydujemy się na zakup mieszkania do remontu należy oczywiście doliczyć również zakup niezbędnych materiałów. Szybkość jego przeprowadzenia będzie warunkowała termin, w jakim mieszkanie zacznie wreszcie dla nas „zarabiać”. Trzeba pamiętać także o odpowiednim wyposażeniu mieszkania. Wszystko to należy wkalkulować w koszt inwestycji. Dlatego tak istotną sprawą jest wygospodarowanie czasu na dokładne przejrzenie ofert. Wytrawni inwestorzy wyszukują możliwości zakupu mieszkań na licytacjach komorniczych oraz przetargach w spółdzielniach mieszkaniowych.

Znaleźć lokatora

W poszukiwaniach warto też poświęcić chwilę na zastanowienie się, komu będziemy skłonni powierzyć klucze do naszego lokalu. Profil naszego przyszłego lokatora będzie warunkował wiele parametrów mieszkania, np. metraż, układ pomieszczeń, jak i lokalizację nieruchomości. Wiele osób zakłada na przykład wynajmowanie mieszkań studentom. W takim przypadku najlepiej sprawdzać się będzie wielopokojowy lokal, w którym będziemy mogli wynająć każde z pomieszczeń oddzielnie. Zaletą w tym wypadku może być również większa możliwość negocjacji cenowych. Rynek dużych mieszkań jest nieco mniej płynny i zainteresowani sprzedażą mogą być bardziej skłonni do obniżenia ceny. Pamiętać jednak należy, że studentom często zależy na zamieszkaniu w takich warunkach, które zapewnią im prywatność oraz pozwolą na naukę. Dlatego dużo bardziej atrakcyjny będzie dla nich taki układ pomieszczeń, aby pokoje miały osobne wejścia. Z kolei np. salon połączony z kuchnią, czy tzw. przejściowy pokój mogą być znacznie częściej zaakceptowane przez młode małżeństwa czy rodziny z dziećmi.

Lokalizacja twoim atutem

Niebagatelną kwestią jest również wybór dzielnicy, w której usytuowane będzie kupowane mieszkanie.

– Renoma dzielnicy, skomunikowanie z centrum i resztą miasta, bliskość centrów handlowych, uczelni, centrów biurowych będzie miała kluczowe znaczenie dla powodzenia inwestycji – wyjaśnia Michał Krajkowski, ekspert ZFDF, Notus Doradcy Finansowi. – Zwykle w cenie są mieszkania zlokalizowane w śródmieściu, co jest zrozumiałe ze względu na bliskość najważniejszych urzędów, punktów usługowo-handlowych biurowców. Jednak nie zawsze właściciel nieruchomości oddalonej od centrum będzie skazany na długie poszukiwania lokatorów. Często aktywnymi uczestnikami rynku najmu są studenci. Poszukują oni takich lokali, które będą możliwie najbliżej ich uczelni. Te z kolei czasami znajdują się poza ścisłym centrum miast. Co więcej, jest też znaczna grupa osób, dla której mieszkanie z dala od hałaśliwego centrum jest nie do przecenienia – dodaje ekspert.

Można, a nawet należy rozważyć inwestowanie poza miejscem swojego zamieszkania. Poszczególne lokalne rynki różnią się bowiem popytem i potencjalną rentownością. Prym wiodą tu oczywiście największe miasta, takie jak np. Warszawa, Kraków czy Wrocław.

To jeszcze nie koniec

Szczęśliwe zakupienie i wynajęcie mieszkania to jednak nie koniec zajęć inwestora. Tej inwestycji także trzeba regularnie doglądać. Kontrolować należy stan utrzymania mieszkania, dbać o niezbędne naprawy. Należy wspomnieć o jeszcze jednej możliwości. Otóż inwestycja w mieszkanie może mieć również charakter krótkoterminowy. Dlatego po przygotowaniu lokalu do wynajęcia równolegle lub przed znalezieniem najemców warto sprawdzić, czy „szybka sprzedaż” nie przyniesie nam równych lub większych korzyści.