Wspólnota mieszkaniowa - nowe zasady głosowania

Przeczytaj także: Kiedy członkowie wspólnoty mieszkaniowej są równi podczas głosowania?

Zasadniczą kwestią zmienioną Ustawą jest wprowadzenie pewnych praktycznych rozwiązań dotyczących podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej przy istnieniu współwłasności lokali.

Dodany przepis art. 1a definiuje pojęcie właściciela lokalu, także jako współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych (z wyjątkiem art. 16 Ustawy, który dotyczy przymusowej sprzedaży lokalu). W praktyce oznacza to tyle, że współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych otrzymał takie same uprawnienia i obowiązki jak sam właściciel lokalu. Przepis art. 3 ust. 3a stanowi zaś o tym, że na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, iż udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Wprowadzone zmiany mają wymiar praktyczny z uwagi na to, że wyznaczają precyzyjnie sposób głosowania w sytuacji, gdy we wspólnocie istnieją lokale będące przedmiotem współwłasności. Na podstawie takiego brzmienia omawianych przepisów należy uznać, iż każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje prawo odrębnego głosu, nawet w sytuacji, gdy inny współwłaściciel danego lokalu oddaje głos przeciwny.

Podkreślenia wymaga, że treść wprowadzonej regulacji nie czyni rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej, będącego jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego, a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego. Obecnie więc, zarówno współwłaściciel hali garażowej, będący właścicielem wyrysowanego miejsca postojowego, jak i współwłaściciel lokalu mieszkalnego będą identyfikowani we wspólnocie mieszkaniowej poprzez wysokość udziału w nieruchomości wspólnej, obliczonego jako iloczyn o którym mowa w art. 3 ust. 3a Ustawy.

Jak było wcześniej?

Przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o własności lokali, współwłaściciele lokali garażowych nie mogli korzystać z prawa głosu na zebraniach wspólnoty i w głosowaniu nad uchwałami. Powyższe było związane z tym, że głosowanie w lokalach garażowych było możliwe jedynie na zasadach współwłasności regulowanej przez przepisy Kodeksu cywilnego, a więc w zależności od rodzaju sprawy – współwłaściciele powinni głosować większością udziałów (sprawy zwykłego zarządu), albo jednomyślnie (sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu), a w imieniu lokalu garażowego był oddawany de facto tylko jeden głos. Oczywiście, współwłaściciele lokalu garażowego mogli udzielić pełnomocnictwa do głosowania jednej osobie (pełnomocnikowi), jednak, by było to możliwe wszyscy współwłaściciele musieliby udzielić takiego pełnomocnictwa.

Mówiąc prościej, lokale garażowe, posiadające niekiedy nawet kilkuset współwłaścicieli, mogły głosować nad uchwałami wspólnot poprzez udzielenie jednego głosu, a siła takiego głosu odpowiadała udziałowi w częściach wspólnych nieruchomości, jaki przypadał na dany lokal garażowy.

Jakie były skutki uregulowania przed wejściem nowelizacji?

Otóż, wspólnoty mieszkaniowe, w których były garaże wielostanowiskowe, często nie były w stanie podejmować skutecznych uchwał, z uwagi na to, że w praktyce uzyskanie jednomyślności przez wszystkich współwłaścicieli garażu było niemożliwe. Taki stan rzeczy oraz dodatkowo znaczny udział jaki przypadał na ogromne powierzchniowo lokale garażowe, często powodował paraliż w procesie decyzyjnym i podejmowaniu uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe.

Co się teraz zmieniło?

Od wejścia w życie Ustawy, udział lokalu garażowego w nieruchomości wspólnej „dzieli” się między współwłaścicieli garażu proporcjonalnie do ich udziałów w lokalu (liczby miejsc postojowych). To oznacza, że każdy z współwłaścicieli posiada swój „własny” głos na zebraniu wspólnoty i brak jest konieczności uzyskiwania jednomyślności przez wszystkich współwłaścicieli. Innymi słowy, w lokalach (zarówno mieszkalnych jak i garażowych) współwłaściciele posiadają konkretny udział określony ułamkiem, a w konsekwencji tego - głos przypadający dotychczas niepodzielnie na cały lokal garażowy, zostaje podzielony na wszystkich współwłaścicieli lokalu, proporcjonalnie do ich udziału w tym lokalu.