Nieruchomości rolne: wycena w nowej sytuacji prawnej

Przeczytaj także: Ograniczony obrót ziemią rolną nie spodoba się UE?

Dwie najistotniejsze zmiany dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi

Po pierwsze 5-letni okres wstrzymania sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych wchodzących w skład ZWRSP z wyłączeniem gruntów przeznaczonych na cele inne niż rolne, nieruchomości w granicach Specjalnych Stref Ekonomicznych oraz nieruchomości o powierzchni poniżej 2 ha.

Po drugie ograniczenie w nabywaniu nieruchomości rolnych niewchodzących w skład ZWRSP o powierzchni większej niż 0,3 ha i nieobjętych aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego lub ostateczną na dzień wejścia w życie ustawy decyzją o warunkach zabudowy. Obecnie, zgodnie z ustawą, nabywcą takich nieruchomości może być w zasadzie wyłącznie rolnik indywidualny (z pewnymi wyjątkami), którego łączna powierzchnia gospodarstwa nie przekracza 300 ha użytków rolnych.
Jednocześnie ustawa wskazuje na szereg sytuacji, w których Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa ma ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnych po cenie równej wartości rynkowej oszacowanej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a więc przy udziale rzeczoznawcy majątkowego.

Wprowadzone ograniczenia wpływają na kształtowanie się popytu i podaży na rynku gruntów rolnych przez zmianę profilu uczestników rynku, a w konsekwencji kształt całego rynku. W rezultacie można spodziewać się okresowego spadku płynności oraz fluktuacji cen.

W tej sytuacji określenie wartości rynkowej nieruchomości rolnej objętej ograniczeniami ustawowymi będzie stanowiło wyzwanie dla rzeczoznawców majątkowych, którzy zgodnie z ustawą częściej mogą uczestniczyć w zawieraniu transakcji sprzedaży na tym rynku.

Sama definicja wartości rynkowej wskazuje na potrzebę istnienia płynnego rynku, a jej określenie wymaga zastosowania podejść i metod odzwierciedlających rynek właściwy dla nieruchomości. W przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości rolnych najczęściej stosuje się podejście porównawcze (w tym metodę porównywania parami lub korygowania ceny średniej) bazujące na historycznych danych transakcyjnych. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny, w obu metodach porównuje się wycenianą nieruchomość z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ich cechy. Ograniczenie płynności czy wahania cen oraz nowe warunki prawne zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych stworzą sytuację odmienną od tej, w jakiej zawierane były transakcje sprzedaży przed 1 maja 2016 roku.

Podstawowe dotychczas narzędzie pracy rzeczoznawcy majątkowego, czyli dane historyczne, w nowej sytuacji prawnej może okazać się nieadekwatne. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rolnych po 1 maja 2016 roku rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności zderzy się z istotnie ograniczoną liczbą porównywalnych transakcji, które odzwierciedlałyby aktualne uwarunkowania prawno-rynkowe. Wykorzystanie do wyceny transakcji zawartych przed 1 maja 2016 roku będzie wymagało dodatkowej analizy stron transakcji, pozwalającej na wykluczenie transakcji zawartych pomiędzy podmiotami, których wprowadzona ustawa nie przewiduje w obrocie. W przypadku braku możliwości dokonania takiej analizy możliwe będzie rozszerzenie geograficzne analizowanego rynku lokalnego, które pozwoli na wprowadzenie do analizy transakcji zawartych po 1 maja 2016 roku, ale na terenie sąsiednich gmin lub powiatów. Należy jednak wykluczyć ze zbioru danych porównawczych transakcje, w których stroną kupującą była ANR, tak aby uniknąć szacowania na podstawie wartości rynkowej określonej zgodnie z ustawą na potrzeby ANR.

Zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania ustawy, do czasu ustabilizowania się rynku, operaty szacunkowe mogą zawierać dodatkowe klauzule dotyczące czynników ryzyka po stronie popytowej i zwiększonej niepewności przedstawionego szacunku wartości. Będzie to istotne zwłaszcza przy wycenie dla celów zabezpieczenia wierzytelności, gdzie dodatkowo wartość rynkowa nieruchomości została wskazana w ustawie jako górna granica obciążenia hipotecznego dla nieruchomości rolnych.

Pierwsze tygodnie i miesiące przyniosą odpowiedź na pytanie o to, na ile zmiany ustawowe wpłynęły na równowagę rynkową i ceny nieruchomości rolnych. Szersze analizy będą możliwe po opublikowaniu pierwszych okresowych raportów GUS i ANR, które gromadzą dane z całego kraju. Będzie to też pomocne źródło informacji dla rzeczoznawców majątkowych, wspomagające proces szacowania wartości rynkowej nieruchomości rolnych.

Katarzyna Kotkowska, Jakub Budych