Najem a własność mieszkania. Co jest tańsze, a co opłacalne?

Przeczytaj także: Podwyżki cen prądu i gazu zostaną przerzucone na najemców?

Wkład własny albo kaucja

Przygotowując się do najęcia lub kupna mieszkania trzeba przygotować gotówkę na kaucję lub wkład własny. Kaucja to z reguły jednomiesięczny czynsz najmu, raczej nie przekracza 2000 zł. W przypadku wkładu własnego minimum to w tej chwili 15% wartości nieruchomości, w przyszłości będzie jeszcze więcej. Nawet przy niewielkiej kawalerce, w cenie około 100 tys. złotych, wkład własny to 15 tys.

Koszty transakcyjne i podatki

Przy kupnie mieszkania, poza wkładem własnym, powinniśmy też mieć rezerwę na opłaty związane z transakcją: notarialną, prowizje dla pośredników i za udzielenie kredytu, podatek od czynności cywilno-prawnych (na rynku wtórnym) w wysokości 2% wartości nieruchomości.

Jakie są koszty zawarcia umowy najmu? Dla najemcy właściwie żadne, bo nawet jeśli jest to umowa najmu okazjonalnego, wymagająca załączników w postaci aktów notarialnych, to te opłaty pokrywa wynajmujący. Jedynie przy korzystaniu z usług pośredników, wyszukujących nieruchomości na wynajem z konkretnymi cechami, należy za taką usługę zapłacić.

Przy konieczności zmiany mieszkania – na większe lub w innym mieście czy dzielnicy – w przypadku najmu ponosimy koszty doprowadzenia go do stanu „uwzględniającego naturalne zużycie”, co najczęściej oznacza pomalowanie ścian, usunięcie drobnych usterek i dokładne posprzątanie mieszkania. Jeśli dotrzymamy terminów wypowiedzenia z umowy, to płacimy głównie za przeprowadzkę.
Jeśli mamy natomiast nieruchomość na własność i w dodatku obciążoną kredytem, to sprawa jest bardziej skomplikowana: trzeba znaleźć zainteresowanego kupca, ustalić z bankiem dokładne warunki spłaty, znów odwiedzić notariusza (przynajmniej raz), znów opłacić pośrednika… A nie wiadomo, czy sprzedajemy mieszkanie „na górce”, czy raczej „w dołku” cenowym. I z reguły jednocześnie jeszcze kupujemy inne lokum… Jeśli oczywiście nie kupiliśmy przypadkiem mieszkania z dofinansowaniem, bo wtedy przez parę lat nie możemy oczywiście go sprzedać (ani wynająć, jeśli to był RnS).

Kosztów transakcyjnych nie ponosimy regularnie, jednak są one na tyle duże, że planując kupno mieszkania w danym miejscu na 5-8 lat i ponowną przeprowadzkę, trzeba je brać pod uwagę, bo to około 5% wartości nieruchomości.

Podsumowanie

Najem mieszkania wydaje się być bardziej elastyczny niż kupno. Łatwiej jest usamodzielnić się gospodarstwom domowym nawet bez żadnych oszczędności, ale wielu Polaków traktuje najem wyłącznie jako formę przejściową władania mieszkaniem, przed zakupem własnego. Należy pamiętać jednak, że właściciel ma więcej opłat niż najemca, a porównywanie czynszu najmu do raty kredytu nie jest możliwe bezpośrednio, bo nie uwzględnia kosztów związanych z utrzymaniem samej nieruchomości i jej standardu.

Komentuje Katarzyna Dmowska, ANG Spółdzielnia Doradców Kredytowych:

Wyliczenia pokazane powyżej sugerują, że niewiele tańszym rozwiązaniem jest wynajem, ale według mnie komfort mieszkania zależy też od czynników typu relacje z wynajmującym, niebezpieczeństwo wypowiedzenia umowy i konieczność szukania nowego mieszkania, konieczność przeprowadzki. W dłuższej perspektywie, poza kosztami, które nie wskazują jednoznacznie na wynajem, istotny jest też własny komfort i samopoczucie, choćby możliwość wykończenia mieszkania wg własnego uznania i gustu.

Hanna Milewska-Wilk,