Służebność przesyłu – kto i co zrekompensuje właścicielowi działki?

Przeczytaj także: Jakie wynagrodzenie za służebność przesyłu?

Ustanowienie służebności

Zgodnie z przesłankami art. 305¹ kodeksu cywilnego dana nieruchomość może zostać obciążona prawem, które pozwoli przedsiębiorcy planującemu wybudować (lub którego własność stanowią określone w ustawie) urządzenia, na korzystanie w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem danych urządzeń. Mowa tu o urządzeniach służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnego typu urządzeniach, które nie należą do części składowych nieruchomości, ale wchodzą w skład danego przedsiębiorstwa.

Ustanowić służebność przesyłu można na kilka sposobów – na drodze umowy między właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej, z mocy orzeczenia sądowego lub też na skutek zasiedzenia. Jeżeli właściciel nieruchomości z jakichś względów odmówi zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jej podpisanie będzie konieczne dla właściwego funkcjonowania i korzystania z takich urządzeń, przedsiębiorca, którego własność będą one stanowiły, ma prawo żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Analogicznie, jeżeli to przedsiębiorca nie wyrazi zgody na zawarcie tego typu umowy, to właściciel nieruchomości może wystąpić o ustanowienie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. W obu tych omawianych przypadkach właściciele nieruchomości, bądź urządzeń przesyłowych, mogą dochodzić swoich praw przed sądem rejonowym, który rozpoznaje tego typu sprawy w trybie nieprocesowym.

Kiedy wynagrodzenie?

Z tytułu ustanowienia służebności przesyłu należy się właścicielowi działki wynagrodzenie. Stanowi ono rekompensatę za obniżenie jej wartości, ale tylko na zajętej części oraz jest formą zapłaty za użytkowanie nieruchomości przez przedsiębiorstwo – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Przepisy w tej kwestii niestety są bardzo ogólne. Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu takiego wynagrodzenia. Art. 305 § 2 k.c. mówi jedynie, że za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości może żądać „odpowiedniego wynagrodzenia”.

Kto zrekompensuje szkody i ograniczenia?

O ubieganiu się o odszkodowanie przez właściciela nieruchomości z posadowioną na niej siecią przesyłową decydują: elementy techniczne instalacji, zakres jej ingerencji uniemożlwiający właścicielowi swobodne korzystanie z działki - czyli dolegliwość jej posadowienia - oraz realnie poniesione w związku z tym szkody.

Jak pokazuje wyrok Sądu Najwyższego (sygnatura akt: V CSK 468/14) wszelkie szkody, będące następstwami ustanowienia służebności przesyłu, stanowią podstawę dla przyznania właścicielowi nieruchomości obciążonej przy zastrzeżeniu, że wspomniane szkody i ograniczenia muszą bezpośrednio wynikać z czynności związanych z przesyłem, a nie przykładowo z prawa publicznego.

Jeśli instalacje służące do przesyłu energii bądź innych mediów uniemożliwiają lub znacznie ograniczają wykonywanie prawa własności i korzystania z działki, czyli w praktyce ograniczona zostaje możliwość zabudowy działki (lub przebudowy znajdującego się w jej obrębie obiektu budowalnego) za ograniczenia odpowiada, co do zasady, właściciel takich urządzeń – przy zastrzeżeniu, że odpowiada tylko za straty, które powoduje jego działalność. W omawianej sprawie chodziło konkretnie o ustalenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli bowiem szkoda i ograniczenia są bezpośrednim następstwem planu miejscowego (a nie jak błędnie próbował udowodnić właściciel nieruchomości następstwem funkcjonowania urządzeń przesyłowych), to zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z roszczeniem o odszkodowanie występować powinno się bezpośrednio do gminy.