Zalanie mieszkania: kto ponosi odpowiedzialność?

Przeczytaj także: Zalanie mieszkania: co robić?

Odpowiedzialność za zalanie mieszkania to ciekawy przykład zagadnienia, które już od półwiecza wzbudza kontrowersje wśród sędziów oraz teoretyków prawa. Przez kolejne lata Sąd Najwyższy zajmował zróżnicowane stanowisko w opisywanej kwestii. Możemy się o tym przekonać, analizując orzeczenia SN z sygnaturą 4 CR 1071/58, III CZP 3/69, I CR 295/80 oraz I CKN 1156/99. Obecnie najważniejsza wydaje się uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego (SN) z 19 lutego 2013 roku (sygn. akt III CZP 63/12). Wspomniana uchwała wskazuje, że lokator lub właściciel mieszkania będzie ponosił odpowiedzialność za zalanie sąsiadów tylko wtedy, gdy można mu przypisać winę. Taka interpretacja przepisów powoduje, że odpowiedzialność za szkody może zostać „przerzucona” m.in. na wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, administratora budynku albo firmę montującą instalację wodno-kanalizacyjną.

Obecne stanowisko Sądu Najwyższego, które skrytykował m.in. Rzecznik Ubezpieczonych, jest mniej korzystne dla osób poszkodowanych przez sąsiada i zmniejsza skuteczność prywatnych polis OC. Warto bowiem zdawać sobie sprawę, że ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym nie zadziała, jeśli właścicielowi „zalewającego” mieszkania nie będzie można udowodnić winy i przypisać odpowiedzialności za przykre zdarzenie.

W świetle obowiązującej interpretacji przepisów większe znaczenie zyskują polisy mieszkaniowe. Jedno z takich ubezpieczeń może wykupić właściciel lub najemca lokalu. Osoba wynajmująca mieszkanie ubezpiecza swoje ruchomości (np. sprzęt komputerowy i ubrania) oraz odpowiedzialność cywilną w życiu prywatnym. Ubezpieczenie wykupywane przez właściciela lokum dodatkowo chroni mury oraz elementy stałe mieszkania (np. drzwi, okna i pokrycia podłóg). Wiele polis prócz standardowego zakresu ochrony (np. pożar, wybuch gazu) zabezpiecza majątek najemcy lub właściciela „M” przed skutkami zalania. Takie zabezpieczenie działa niezależnie od tego, czy właścicielowi lokalu położonego wyżej można przypisać winę za zalanie sąsiadów.