Mieszkanie Plus Kraków, czyli o niepewnym wyniku rządowego planu

Przeczytaj także: Mieszkanie + to szansa na sukces czy płonne nadzieje?

Pierwsze przesłanki o nowym programie rządowym Mieszkanie Plus pojawiły się na początku kwietnia, a 3 czerwca premier Beata Szydło ogłosiła na konferencji prasowej wstępne oficjalne szczegóły projektu. Poprzednie programy rządowe: Fundusz Mieszkań na Wynajem czy Mieszkanie dla Młodych cieszyły się sporą popularnością, ale wzbudziły również liczne kontrowersje. Zastanawialiśmy się, w jaki sposób państwo ma zamiar je sfinansować, kto będzie mógł z nich skorzystać i czy pomoc będzie niosła realne korzyści dla beneficjentów... Te same pytania mnożą się w przypadku nowego projektu. Założenia i idee są podobne, ale realizacja ma wyglądać zupełnie inaczej.

Dedykowany klasie średniej program ma się opierać na trzech filarach: mieszkaniach budowanych na gruntach skarbu państwa (Narodowy Fundusz Mieszkaniowy), wsparciu budownictwa społecznego i promocji oszczędzania na cele mieszkaniowe – utworzone zostaną specjalne subkonta mieszkaniowe. Dobra recepta na pobudzenie rynku nieruchomości, ale czy realna? Zainteresowanie jest spore – w końcu bardzo niski czynsz wahający się w granicach 10-20 zł za metr kwadratowy i możliwość uzyskania po 30 latach własności regularnie opłacanego mieszkania daje wielu rodzinom szansę na swoje własne cztery ściany. Kiedy program ma wystartować? Rząd deklaruje, że jeszcze w lipcu powinny zostać opublikowane założenia odpowiednich projektów ustaw, a po wakacjach muszą być gotowe ich projekty - tak, by do końca roku ustawa mogła zostać przyjęta. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, Mieszkanie Plus oficjalnie wejdzie w życie z początkiem 2017 roku.

Program ten powstał w odpowiedzi na fundamentalne potrzeby Polaków. Z naszej mentalności wynika, że chcemy mieć coś na własność, coś swojego – pewne, spokojne miejsce, do którego zawsze się wraca. Nie bez powodu ulubiony slogan Polaków brzmi: „Wszędzie dobrze, ale w domu najlepiej” - komentuje Bartosz Ciosek, ekspert agencji nieruchomości NowodworskiEstates.

Jest zatem dobry plan, jest zapewnienie rządu o środkach na realizację... - w czym więc leży największy problem? W dostępności działek pod budowę przeznaczonych dla programu mieszkań. Oczywistym jest, że niska cena wiąże się z pewnymi ustępstwami – budynki zlokalizowane będą na obrzeżach miast, co wiąże się z koniecznością dojazdów do centrum, co więcej ich standard, jak i zaprojektowanych mieszkań będzie odpowiadał ich cenie. Wszyscy ci, którzy spodziewają się mieszkań wykończonych w podwyższonym standardzie z widokiem na Wawel mogą być rozczarowani. Mimo wszystko, znajdzie się mnóstwo szczęśliwych beneficjentów programu, ale czy wystarczy dla nich miejsca? Działki na obrzeżach miast są atrakcyjne dla deweloperów, którzy budują duże osiedla mieszkalne, często o bardzo kameralnym charakterze - domków jednorodzinnych z wydzielonymi apartamentami, i takie inwestycje sprzedają się w szybkim tempie. O grunty pod budowę mieszkań z programu wcale nie będzie tak łatwo. Dodatkowo, duże znaczenie ma sąsiedztwo – nie wszyscy mieszkańcy dzielnic usytuowanych w pobliżu działek przeznaczonych dla Mieszkania Plus są zadowoleni z planów. Gdy pojawiły się pierwsze plany budowy niskich, trzy-, czteropiętrowych bloków, gdzie powstanie 30 tysięcy mieszkań, rozległy się zdecydowane głosy sprzeciwu. Mieszkańcy sąsiedniego osiedla obawiają się, że budowa tanich mieszkań z programu spowoduje obniżenie wartości ich nieruchomości, ale to jeszcze nie wszystko. Przewidują również ogólny spadek prestiżu całej dzielnicy. Takie nastawienie jest dla rządu niewygodne tym bardziej, że sytuacja ma tendencję do efektu domina – gdy jedna dzielnica się zbuntuje, uruchomi to falę podobnych zachowań w innych lokalizacjach. Przed premier Beatą Szydło i przed całym rządem sporo pracy marketingowej i PR-owej.

Jak sytuacja z dostępnością działek wygląda w Krakowie? Według krakowskich urzędników, którzy na prośbę Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa sprawdzili ilość działek nadających się pod budowę mieszkań w rządowym programie, jest to... 0,4 hektara. Pod uwagę zostały wzięte tereny znajdujące się na peryferiach Prądnika Białego – przy ulicy Jęczmiennej, gdzie wyznaczono trzy działki; czwarta zlokalizowana jest na Kurdwanowie, w rejonie ulic Okopowej i Żaka. Co więcej, żadna z tych działek nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego i nie spełnia wszystkich kryteriów do objęcia Narodowym Funduszem Mieszkaniowym – jednym z filarów programu Mieszkanie Plus – takich jak m.in. odpowiednia lokalizacja, powierzchnia czy wyposażenie w infrastrukturę. Do poszukiwań powierzchni dla programu dołączyli szefowie spółek zależnych od rządu, którzy zakwalifikowali kilka dodatkowych terenów, co w rezultacie dało wynik 4 hektarów. Nadal niewiele jak na miasto o powierzchni prawie 32,7 tys. hektarów, z czego około 4,5 tys. ha to tereny mieszkaniowe. Trochę lepiej sytuacja wygląda po zsumowaniu wszystkich gruntów z powiatu krakowskiego – wyznaczono łącznie 16 hektarów, które należą do wojewodów, ministra skarbu oraz Polskich Kolei Państwowych i Telewizji Polskiej.

4 hektary w stosunku do powierzchni całego miasta to niezwykle mało - w skali państwa nie stanowią żadnego fundamentu dla programu Mieszkanie Plus. O ile działka na Kurdwanowie ma potencjał pod zabudowę wielorodzinną, tak peryferia Prądnika Białego to kameralna dzielnica z domkami jednorodzinnymi, pośród których nierozsądnie byłoby stawiać wielkie bloki. Ile takich mieszkań mogłoby szacunkowo powstać na tych 4 hektarach? Około 1,7 tysiąca... Przypominam, że w Warszawie jedno tylko osiedle ma mieć 30 tysięcy mieszkań! - dodaje Bartosz Ciosek, ekspert agencji nieruchomości NowodworskiEstates.

Wybudowanie mieszkania kosztuje, nawet w przypadku budownictwa w średnim standardzie, dlatego spełnienie rządowych oczekiwań - by budować mieszkania nie przekraczając 3 tys. zł za metr kwadratowy, na państwowych gruntach, które zazwyczaj nie mają pełnej infrastruktury i jasnego stanu prawnego, będzie niezwykle ciężkie do realizacji. Czy coś w kwestii Krakowa może się odmienić? Wiceprezydent Krakowa Elżbieta Koterba zdaje się bardzo optymistycznie patrzeć na działania rządu i program Mieszkanie Plus – podkreśla, że z każdą nową inicjatywą rząd powinien brać pod uwagę plany rozwoju Krakowa.