Spółdzielnie mieszkaniowe czekają lepsze czasy?

Przeczytaj także: Mieszkanie Plus Kraków, czyli o niepewnym wyniku rządowego planu

Spółdzielcza oferta była nieatrakcyjna, a zasób lokali skurczył się o ponad 30%

Przez ostatnie 25 lat, na krajowym rynku mieszkaniowym dokonały się bardzo istotne zmiany, po których największym przegranym są spółdzielnie. Jeszcze pod koniec lat 90 - tych, spółdzielczy inwestorzy oddawali do użytkowania około 30 000 mieszkań rocznie – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Szybko rozwijający się sektor deweloperski wówczas notował znacznie niższe wyniki. Kolejne lata przebiegały jednak pod znakiem intensywnego rozwoju „deweloperki” i regresu budownictwa spółdzielczego. W minionym roku, spółdzielczy inwestorzy oddali do użytkowania najmniej lokali od początku transformacji ustrojowej (2115 mieszkań). Analogiczny wynik deweloperów był prawie trzydzieści razy wyższy. W tym kontekście warto nadmienić, że statystyki sektora deweloperskiego poprawiają spółdzielnie, które zrezygnowały z budowania „M” tylko dla swoich członków i sprzedają lokale na wolnym rynku. Działalność takich podmiotów jest szczególnie widoczna na terenie Warszawy i Krakowa.

Brak zainteresowania typową ofertą spółdzielczą, przejawiał się nie tylko bardzo szybkim spadkiem liczby nowych inwestycji. Kluczowe znaczenie dla krajowych spółdzielni miało również masowe wyodrębnianie lokali. Dążenie Polaków do odrębnej własności mieszkaniowej, które aktywnie wspierali politycy, skutkowało bardzo szybkim uszczupleniem zasobów lokalowych spółdzielni. Dane GUS-u wskazują, że liczba mieszkań spółdzielczych zmieniała się następująco:

• 2003 r. - 3,45 mln mieszkań
• 2005 r. - 3,43 mln mieszkań
• 2007 r. - 3,17 mln mieszkań
• 2009 r. - 2,58 mln mieszkań
• 2011 r. - 2,29 mln mieszkań
• 2013 r. - 2,25 mln mieszkań

Jak widać, zasób mieszkaniowy krajowych spółdzielni przez 10 lat skurczył się o ponad jedną trzecią. Ze względu na coraz mniejszą aktywność inwestycyjną, budowa nowych lokali spółdzielczych nawet w niewielkim stopniu nie mogła zrównoważyć skutków wyodrębniania kolejnych mieszkań.

Mieszkania ze spółdzielni są dwukrotnie częściej zadłużone niż prywatne „M”

Rynkowa marginalizacja to ważny, ale nie jedyny problem spółdzielni mieszkaniowych. Takie podmioty niestety zmagają się z zaległościami czynszowymi lokatorów. Według najnowszych danych, w 2013 roku na jedno zadłużone mieszkanie spółdzielcze przypadało 903 zł niezapłaconego czynszu. Analogiczny wskaźnik zadłużenia dla wspólnot mieszkaniowych był nieco wyższy (1156 zł), a jego poziom od 2005 r. wzrastał w niepokojącym tempie.

Zasadnicza różnica między wspólnotami mieszkaniowymi i spółdzielniami, dotyczy jednak odsetka zadłużonych lokali. W 2013 roku czynszowy dług ciążył na 41% mieszkań spółdzielczych. Analogiczny wynik dla wspólnot mieszkaniowych wynosił 18%. Dzięki lepszej ściągalności czynszów, wspólnoty mają mniej problemów z finansowaniem większych remontów.