Wtórny rynek nieruchomości VI 2016

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości V 2016

Jednak to nie kształtowanie się średnich cen nieruchomości zaprzątało głowy osób przygotowujących się do zakupu mieszkania, a kończąca się pula środków w programie MdM. Jeszcze niedawno mówiliśmy o zaprzestaniu przyjmowania wniosków o dopłaty z puli środków na 2016 r. w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Tymczasem, tak jak się można było tego spodziewać wstrzymano przyjmowanie wniosków na dopłaty dla inwestycji kończących się w 2017 r. Od stycznia kolejnego roku będzie odblokowana pozostała pula środków zarezerwowanych na 2017 r., więc osoby spełniające warunki programu będą mieli jeszcze szansę na skorzystanie z dopłat. O ile deweloperzy będą skłonni pójść na ustępstwa i zmienić nieco harmonogramy płatności, aby klienci mogli stać się beneficjentami programu, to na rynku wtórnym takie sytuacje raczej nie będą się zdarzać.

Zwykle pieniądze uzyskiwane ze sprzedaży mieszkania są momentalnie wykorzystywane do zakupu kolejnej nieruchomości, więc na rynku wtórnym skorzystanie z MdM będzie w tym roku właściwie nierealne. Braku dopłat do zakupu lokalu w ramach MdM z tzw. drugiej ręki nie wpłynie jednak znacząco na kształtowanie się popytu, ponieważ limity ustalone dla rynku mieszkań z rynku wtórnego powodują, że nadal w wielu dużych aglomeracjach trudno znaleźć oferty spełniające cenowe warunki programu.

Tymczasem wyraźne zmiany w cenach metra kwadratowego dla ofert z rynku wtórnego zauważalne są tylko w dwóch miastach. Pierwszym z nich jest Gdańsk, gdzie obecne stawki są wyższe od notowań z zeszłego miesiąca o 4,8%. Za mkw. płacimy teraz 5 398 zł, a przeciętnie nabywane mieszkanie kosztuje 298 tys. zł. Tak jak wspominaliśmy, w ostatnich transakcjach zwiększył się odsetek mieszkań w najlepszych gdańskich lokalizacjach z cenami 8 – 10 tys. zł za mkw. Miało to oczywiste przełożenie na średnie ceny mkw. w tym mieście. Charakterystyczne dla gdańskiego rynku nieruchomości są zakupy mieszkań, które następnie trafiają do puli ofert wynajmu krótkoterminowego. Wśród nich wiele propozycji dotyczy lokali blisko morza, o podwyższonym standardzie. Taka okresowa zmiana preferencji zakupowych też nie jest bez znaczenia dla kształtowania się cen.
Z kolei inna sytuacja dotyczy Łodzi, gdzie średnia cena mkw. spadła o 5,7% w porównaniu do danych analizowanych przed miesiącem. Warto podkreślić, że obecny koszt mkw., czyli 3 382 zł, nie był widoczny w zestawieniach od trzech lat. W porównaniu do innych dużych aglomeracji, w Łodzi na rynku jest pokaźna liczba mieszkań w kamienicach o niskim standardzie, gdzie cena mkw., z uwagi na brak podstawowych udogodnień, odbiega znacząco od średnich kwot na lokalnym rynku. Z drugiej strony podaż nowych mieszkań, ale i towarzyszące jej zainteresowanie lokalami w nowszym budownictwie, nie kształtuje się na poziomie, który mógłby mieć przełożenie na przeciętne ceny nabywanych mieszkań.

W trzech kolejnych analizowanych miastach odnotowaliśmy wzrosty cen, choć różnice nie są tak wyraźne jak w przypadku Gdańska i Łodzi. W Poznaniu kupujący mieszkania musieli się liczyć z podwyżką o 2,5% (5 323 zł). We Wrocławiu i Gdyni wzrosty wyniosły odpowiednio 1,9% i 1,5%.

Lokalizacjami, gdzie ceny utrzymują się na tym samym poziomie co przed miesiącem, są Kraków i Warszawa. W obu miastach stawki za mkw. są niższe o 0,2%. Nabywcy mieszkań w stolicy Małopolski wybierali lokale w średnich cenach 6 062 zł za mkw. W Warszawie natomiast nawet mimo tego, że w transakcje częściej dotyczyły lokali o cenach wysokich nawet jak na warunki stołeczne (powyżej 10 tys. zł), to średnie koszty nie uległy znaczącym zmianom. Wszystko to dzięki mieszkaniom kupowanym za 5 000 – 5 500 zł za mkw. – zwykle zlokalizowanym na sypialnianych osiedlach z wielkiej płyty, równie często do remontu, ale będących czasem jedynym możliwym rozwiązaniem, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe.

Patrząc na ceny z perspektywy ostatnich 12-stu miesięcy w trzech miastach zauważamy znaczące różnice. W Gdańsku obecnie kupujemy mieszkania droższe o 8,5%, a w Poznaniu o 6,7%. Z kolei liderem obniżek, dzięki ostatnim niskim notowaniom staje się Łódź, gdzie w porównaniu do zeszłego roku nabywamy mieszkania tańsze o 7,2%. Na uwagę w Łodzi zasługuje też dość niska, nawet jak na historyczne wyniki, całościowa średnia cena mieszkania w tym mieście – 167 tys. zł.

RYNEK PIERWOTNY

komentarz Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

W minionym kwartale, deweloperzy nie mogli już liczyć na tak duże wsparcie ze strony programu MdM. Marcowe wyczerpanie puli środków przeznaczonych na 2016 rok, znacząco zmniejszyło wartość pomocy przyznanej w kwietniu, maju i czerwcu. Tym niemniej, na kilku największych rynkach wciąż była widoczna szybka wyprzedaż tańszych mieszkań. Część tych lokali na pewno została zakupiona w ramach rządowego programu. Deweloperzy i nabywcy mieszkań powinni zdawać sobie sprawę, że już w lipcu br. zostanie tymczasowo zablokowana kolejna pula środków na dopłaty. Sytuacja polityczna również zwiastuje pewne ryzyka dla rodzimego rynku deweloperskiego.

W trzech miastach wyprzedaż tańszych „M” spowodowała wzrost średniej ceny

Dzięki danym portalu RynekPierwotny.pl można sprawdzić, jak pod koniec II kw. 2016 r. przedstawiała się struktura cenowa mieszkań oferowanych przez deweloperów w sześciu największych metropoliach. Informacje prezentowane na poniższym wykresie wskazują na spore zróżnicowanie cenowe między analizowanymi miastami. Dane dotyczące struktury cenowej oferty, jeszcze lepiej niż średnia cena pokazują ogromne różnice na terenie Warszawy i Łodzi.

W stolicy aż 61% nowych mieszkań kosztuje przynajmniej 7 000 zł za mkw. Na terenie Łodzi pod koniec czerwca br. niewiele wyższy (64%) był odsetek lokali z ceną ofertową poniżej 5 000 zł za mkw. Pozostałe rynki (krakowski, poznański, wrocławski i gdański) mieszczą się między tymi dwoma cenowymi ekstremami. W Krakowie i Poznaniu przeważają lokale z ceną ofertową 6 000 – 7 000 zł za mkw. (odpowiednio: 36% i 46% podaży). Nieco „tańsza” jest oferta deweloperów działających na obszarze Wrocławia (41% mieszkań od 5 000 zł za mkw. do 6 000 zł za mkw.) oraz Gdańska (26% mieszkań od 4 000 zł za mkw. do 5 000 zł za mkw.). Warto zwrócić uwagę, że stolica Pomorza wyróżnia się najbardziej spłaszczoną i wyrównaną strukturą cen metrażu.

Strukturę cen na największych rynkach pierwotnych warto przeanalizować również pod kątem kwartalnych zmian (I kw. 2016 roku/II kw. 2016 roku). Poprzednie takie porównanie wskazywało m.in. na szybki wzrost udziału tańszych lokali (4 000 – 5 000 zł za mkw.) w Gdańsku. Wspomniane zjawisko odwróciło się od kwietnia do czerwca 2016 r. (patrz poniższa tabela). Odsetek gdańskich nowych mieszkań kosztujących od 4 000 zł za mkw. do 5000 zł za mkw. przez trzy miesiące spadł aż o 7,6 punktu procentowego (p.p.). Wszystkie takie lokale mają cenę niższą od nowego limitu w programie MdM, który wraz z początkiem lipca br. wzrósł o 1,5% (do 5 094,65 zł za mkw.).

Ciekawe zmiany były widoczne również w Łodzi. Na terenie miasta znanego z niskich cen lokali, wyraźnie spadł odsetek „M” z ceną 5 000 – 6 000 zł za mkw. (-8,6 p.p.), a na znaczeniu zyskały mieszkania kosztujące 7 000 – 8 000 zł za mkw. (+9,9 p.p.). W przypadku Łodzi, takim poziomem cen cechują się już ekskluzywne inwestycje.

Jeżeli chodzi o inne metropolie, to na uwagę zasługuje wyprzedaż krakowskich mieszkań z ceną 5 000 – 6 000 zł za mkw. (spadek ich odsetka o 2,3 p.p.) oraz wzrost udziału stołecznych lokali, które kosztują 6 000 – 7 000 zł/mkw. (+2,5 p.p.).

Nowe ryzyka polityczne i ekonomiczne kładą się cieniem na rynku pierwotnym

Doniesienia napływające z rynku wskazują, że w minionym kwartale inwestorzy nie mogli narzekać na sprzedaż mieszkań. Mimo to dane GUS-u z maja br. sygnalizują duży spadek aktywności inwestycyjnej deweloperów. Taka zmiana może wyjść inwestorom na dobre, gdyż nad krajowym rynkiem pierwotnym gromadzi się coraz więcej czarnych chmur. Realna perspektywa Brexitu, prawdopodobnie negatywnie wpłynie na koniunkturę gospodarczą w Polsce.

Podobny skutek mogą mieć również coraz wyraźniejsze sygnały o możliwości dalszego demontażu OFE. Warto również wspomnieć o problemach „frankowców”. Ustawowa obniżka zadłużenia osób posiadających kredyt z waloryzacją do CHF, mogłaby skutkować pojawieniem się na rynku wielu mieszkań, których obecnie nie można sprzedać ze względu na wysoki poziom wskaźnika LtV. Wzrost podaży rynkowej skutkowałby presją na spadek cen, czyli zjawiskiem korzystnym dla kupujących i kłopotliwym z punktu widzenia deweloperów.