Wynajem mieszkania: opłaty za rachunki w umowie najmu

Przeczytaj także: Mieszkanie dla studenta: znaleźć i nie żałować

Umowy najmu są z założenia elastyczne, mają dopasować się do różnych potrzeb najemców i uwarunkowań samych mieszkań. Do tego jeszcze mamy preferencje właścicieli dotyczące zarządzania swoimi nieruchomościami i w efekcie każda umowa najmu może być trochę inna. Jakie są możliwości w zakresie podziału odpowiedzialności pomiędzy najemcę i właściciela za opłacanie różnych rachunków i należności?

Wszystko sam, czyli właściciel kontrolujący

Punkt wyjścia do całego wachlarza rozwiązań to całkowita obsługa wszelkich płatności po stronie właściciela. Prąd, gaz, opłaty do wspólnoty, nawet jeśli jest zainstalowany dostęp do internetu i telewizja kablowa – wszystkiego pilnuje samodzielnie i opłaca właściciel.

Taka kontrola jest dobra szczególnie w przypadku najmu krótkoterminowego, najmu na pokoje, mieszkań hotelowych lub o podwyższonym standardzie, gdzie dla najemcy ważna jest prostota: płaci raz, najlepiej z góry ustaloną kwotę, nie interesuje się terminami i wysokością rachunków.

W umowach najmu można takie rozwiązanie opisywać bardzo różnie: od zaznaczenia, że czynsz najmu pokrywa wszelkie zobowiązania, również z tytułu zużycia mediów, poprzez wydzielenie kwoty zryczałtowanej opłaty za media, dalej ryczałtu rozliczanego okresowo (kwartał, pół roku) z zestawieniem zużycia, aż do przelewania przez najemców kwot dokładnie odpowiadających rachunkom. Tu też możemy ustalić płatność z góry, przed terminem płatności, lub z dołu, czyli po wykonaniu płatności najemca zwraca wynajmującemu określoną rachunkiem kwotę.

Moje i Twoje rachunki, albo każdy za siebie

Jeśli wynajmujący umówi się z najemcą, że ten ostatni np. instaluje na swój koszt i nazwisko jakiekolwiek media, to oczywistym jest, że rachunki przychodzą już bezpośrednio do niego. Najczęściej dzieje się tak w przypadku kablowego dostępu do internetu i telewizji. Opcją dla bardziej zaawansowanych jest przeniesienie na najemcę również umów dotyczących dostaw prądu i gazu.

Tak zwane „przepisanie liczników”, czyli bezpośrednie umowy najemców z dostawcami usług mają swoje bardzo dobre strony: w przypadku mediów olicznikowanych mamy rozliczenia dokładnie za zużycie i z okresu najmu na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych. W przypadku telewizji i kablowego dostępu do internetu nie płaci się tych rachunków w czasie pustostanu, często też najemcy mają możliwość przeniesienia swoich umów z dostawcami w inną lokalizację i przede wszystkim wyboru tego, co ich interesuje. Jeśli natomiast zalegają z opłatami – dostawca zastrzega sobie w umowie prawo odcięcia świadczonych usług i ściga za zaległości konkretnego dłużnika, identyfikując go najczęściej numerem PESEL.

Opłaty do wspólnoty, czyli najczęściej woda i kanalizacja, ogrzewanie, śmieci, a w niektórych przypadkach również gaz, są nadal odprowadzane przez właściciela. Tutaj też mamy jednak kilka opcji: można ustalić, którymi należnościami jednak obciążony będzie najemca, czyli np. zaliczki lub ponadnormatywne zużycie wody będą wynajmującemu wpłacane.

Jak to zapisać w umowie? Najczęściej wpisujemy pozwolenie dla najemcy na zawarcie umowy i zainstalowanie kablówki i dostępu do internetu. Jeśli umowa jest na dłuższy czas i najemca wyrazi zgodę, wpisujemy zobowiązanie do podpisania umów z dostawcami prądu i gazu przez najemcę w określonym czasie od przejęcia mieszkania. Zasady zwrotu bądź płacenia zaliczek za media dostarczane za pośrednictwem wspólnoty opisujemy wtedy osobno: czy najemca płaci zaliczki, czy tylko dopłaca do zużycia na podstawie wystawianych przez administratora dokumentów. I też należy zaznaczyć, czy ma to być przed terminem płatności, czy też może dopiero po naszej wpłacie na konto wspólnoty.

Ty płać, ja sprawdzam, czyli ograniczone zaufanie

Kolejnym charakterystycznym punktem w całej możliwej palecie podziałów jest przeniesienie obowiązku płacenia rozmaitych rachunków na najemcę, ale bez przepisywania mediów. Czyli rachunki za prąd, gaz i inne zainstalowane udogodnienia przychodzą na adres mieszkania, na nazwisko właściciela, ale to najemca je sam opłaca. Wynajmujący sprawdza tylko, czy rzeczywiście zobowiązania są regulowane.

Sprawdzanie – dzięki nowinkom technicznym – jest coraz łatwiejsze: elektroniczne biura obsługi klienta pokazują całą historię finansów, dodatkowo można dostawać powiadomienia o zaległościach w wybieralny sposób. Takie udogodnienie oferują nie tylko duże firmy – dostawcy mediów, ale też coraz więcej spółdzielni. W małych wspólnotach najlepszy jest oczywiście kontakt z zarządcą, wtedy też możemy wymieniać wszelką korespondencję pocztą elektroniczną. Druga możliwość to potwierdzenia przelewów od najemcy – generowane z systemów bankowych albo po prostu w formie zdjęcia podstemplowanego dokumentu opłaty.

Weź na siebie Najemco, czyli raj ryczałtowca

Najwygodniejsza dla wynajmującego jest oczywiście „wersja łódzka”, czyli przejęcie obowiązków i opłat przez najemcę. W ogłoszeniach podaje się odstępne i orientacyjną wysokość rachunków i opłat eksploatacyjnych, które najemca reguluje już sam. Przepisanie liczników nie jest konieczne, ale jest dobrym pomysłem.

Jest to niewątpliwie sposób na znaczne ograniczenie zaangażowania właściciela w bieżące zarządzanie, a dodatkowo najlepsze możliwe rozwiązanie dla osób, które wybrały zryczałtowany podatek od przychodów z najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów… wskazuje co prawda, że najemca może być obciążony opłatami wynikającymi z dostarczania mediów (woda, energia, śmieci). Podział opłat w przypadku najmu prywatnego, szczególnie przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego, jest całkowicie do uzgodnienia. Jeśli najemca zobowiązuje się do regulowania wszelkich opłat, to nawet podatek od nieruchomości i użytkowanie wieczyste może opłacać ze swojego konta i pod swoim nazwiskiem na wskazane przez gminę konto.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik jednak przypomina wszystkim właścicielom: warto sprawdzać, czy z naszym mieszkaniem wszystko jest w porządku, pozostawić kontakt do siebie zarządcy nieruchomości, odwiedzać systematycznie najemcę i sprawdzać regulowanie opłat, szczególnie jeśli umowy z dostawcami są na nasze nazwisko.

Hanna Milewska-Wilk,