Prawo budowlane: jak radzić sobie z niechcianymi budowlami u sąsiada?

Przeczytaj także: Projekt budowlany w procesie inwestycyjnym. Część druga

W wyniku nowelizacji prawa budowlanego z 20 lutego 2015 r. (Dz.U. z 2015, poz. 443) to nie starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu decyduje, w jaki sposób na sąsiednie nieruchomości wpłynie planowana obok inwestycja. O wpływie zamierzenia budowlanego na otoczenie decydować będzie architekt w projekcie budowalnym poprzez ustalenie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. Następnie starosta weryfikuje ustalenia projektanta. Zmiana, która w zamyśle ustawodawcy miała zaoszczędzić czas inwestorów przy załatwianiu formalności urzędowych, w praktyce wywołuje sporo kontrowersji i kłopotów.

Zgodnie z nowym prawem budowlanym obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu mającego powstać obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Wśród wspomnianych przepisów odrębnych najistotniejszym aktem jest rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r. nr 75, poz 690 z późn.zm.).

Omawiana tu sprawa jest kluczowa dla właścicieli sąsiednich nieruchomości – ustalenie tego obszaru decyduje bowiem, który z właścicieli bądź użytkowników wieczystych będzie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. W konsekwencji, jeśli projektant uzna, że planowana inwestycja nie wpłynie na otacząjące ją nieruchomości, a starosta potwierdzi takie rozeznanie, sąsiad nie będzie mógł uczestniczyć w postępowaniu. Udział w postępowaniu na prawach strony wiąże się z możliwością przeglądania dokumentów, składania wniosków dowodowych dotyczących przykładowo stwarzania przez planowany obiekt pewnych niedogodności – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

A zatem strona w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę może realnie wpłynąć na decyzję starosty, który po zapoznaniu się zarzutami może je uwzględnić, jeśli mają uzasadnienie prawne bądź rzeczywiście uniemożliwiają zagospodarowanie lub korzystanie w dotychczasowy sposób z działek sąsiednich. Co więcej, jeśli inwestor jest zaniepokojony budową powstającą obok jego działki jako strona może odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę do wojewody, a jeśli jego rozstrzygnięcie nie będzie satysfakcjonujące może zaskarżyć go do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od postanowienia końcowego lub wyroku WSA przysługuje także kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Te wszystkie przywileje nie będą mieć zastosowania, jeśli obiekt spełni wymagane przez ustawodawcę warunki, by można było wznieść go jedynie w oparciu o zgłoszenie, czyli gdy projektant stwierdzi, że obszar oddziaływania zamknie się w obrębie działki budującego.

Co może zrobić właściciel działki, jeśli nie zgadza się z określonym w projekcie obszarem oddziaływania i przewiduje, że sąsiednia budowa będzie ograniczać jego możliwość zabudowy? W takich sytuacjach, jeśli starosta do którego trafia zgłoszenie, nie wychwyci nieprawidłowości jeśli chodzi o określenie ingerencji, sąsiadowi pozostaje jedynie interwencja w sądzie cywilnym – bowiem od milczącej zgody organu na zgłoszenie nie został przewidziany żaden tryb odwoławczy. Starosta niestety nie posiada uprawnienia, by samodzielnie skorygować obszar oddziaływania nieruchomości - może on jednak zwrócić projekt z nakazem korekty, zgłosić co do niego sprzeciw lub też nałożyć na zgłaszającego zamiar budowalny obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, a w tym ostatnim przypadku sąsiad uzyskuje wymienione wyżej przywileje związane z byciem stroną w postępowaniu.

Co więcej, o nieprawidłowościach można zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowalnego. To w jego kompetencjach leży m.in. przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego oraz ustalenie, czy faktycznie można budować taki obiekt (o takich parametrach) bez pozwolenia na budowę. Jeśli okaże się, że przypuszczenia sąsiada będą słuszne i inwestor rzeczywiście mija się z prawem, a organy administracyjne nie wykryły nieprawidłowości – zostanie wydany nakaz w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami.