Nowe mieszkania: czy po 3 dobrych latach czeka nas osłabienie?

Przeczytaj także: Nowe mieszkania to ponad połowa rynku mieszkaniowego w Polsce

Inwestycyjna sielanka w pełnej krasie

Od trzech lat w segmencie mieszkań z pierwszej ręki mamy do czynienia z zasadą systematycznej zwyżki najważniejszych z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej statystyk kolejnych kwartalnych okresów, czyli budów rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę. Od dłuższego czasu wtórują im również dane dotyczące mieszkań oddanych do użytkowania. Jednym słowem inwestycyjna sielanka w pełni. Jest ona naturalnym pokłosiem sprzedażowej prosperity mieszkań deweloperskich, której końca póki co nie widać – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Niestety pogarszające się warunki makroekonomiczne stawiają pod dużym znakiem zapytania jej perspektywy już w średnim terminie. Dopóki jednak deweloperzy nie doświadczą realnych symptomów spadających słupków statystyk popytowych, z pewnością nie ograniczą skali nowych inwestycji. A na to przyjdzie poczekać co najmniej do końca bieżącego roku, o ile nie o wiele dłużej.

Wciąż daleko do sygnałów słabości

Na razie widać jedynie spadającą presję na osiąganie kolejnych rekordowych wyników inwestycyjnych, przede wszystkim w przypadku statystyk miesięcznych. Tak jest w przypadku podstawowych z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej danych, a więc mieszkań, których budowę rozpoczęto.

W sumie w ramach wszystkich czterech form budownictwa mieszkaniowego od początku roku rozpoczęto ponad 101 tys. mieszkań, o 6 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jednak wynik miesięczny za lipiec na poziomie 15 tys. lokali był już minimalnie gorszy od ubiegłorocznego. Z kolei rezultat deweloperów na poziomie 6,5 tys. nowych budów był słabszy r/r tylko o 2,7 proc., jednak m/m już o blisko 30 proc. Na razie nie ma mowy o jakimś krótkoterminowym załamaniu koniunktury inwestycyjnej lokali deweloperskich, a raczej o powrocie do i tak wysokich, średnich wartości rozpoczynanych budów nowych mieszkań w okresie ostatnich dwóch lat. Zapowiedzią nadejścia gorszych czasów dla deweloperów będzie w miarę trwały spadek nowo rozpoczynanych mieszkań do poziomu około 5 tys. jednostek miesięcznie. Na razie jednak niewiele wskazuje na tego typu scenariusz.

Wciąż najmocniejszym punktem gusowskich danych budownictwa mieszkaniowego są nowe pozwolenia na budowę, których wolumen osiągnął w tegorocznym lipcu poziom 18,3 tys., czyli o ponad 12 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu ub. roku. Z tego 8,4 tys. przypadło inwestorom budującym mieszkania na sprzedaż. Jest to jeden z kilku rekordowo wysokich wyników pozwoleń w całej historii mieszkaniowego rynku pierwotnego. Stanowi to najbardziej wiarygodne potwierdzenie niegasnącego optymizmu działających na nim inwestorów.

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są bowiem podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Można zatem przyjąć tezę, że deweloperzy w dalszym ciągu oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie jako optymalne, nie oczekując jakiegokolwiek przesilenia w kwestii rekordowego od kilku lat popytu na mieszkania z pierwszej ręki. Czy to aby nie nazbyt optymistyczna wizja, okaże się prawdopodobnie już w najbliższych miesiącach.

Wciąż bardzo mocnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Co prawda w przypadku inwestorów budujących na własne potrzeby mamy od początku roku prawie 7-procentowy spadek w stosunku do pierwszych siedmiu miesięcy 2015 roku. Za to deweloperzy oddając w omawianym okresie prawie 41 tys. lokali, odnotowali ponad 40 proc. progres licząc rok do roku. Ogółem w okresie styczeń – lipiec br. oddano prawie 86 tys. mieszkań, czyli o 12 proc. więcej aniżeli w analogicznym okresie ubiegłego roku. Lektura najnowszej informacji GUS, komunikującej statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego w okresie styczeń – lipiec br., po raz kolejny nie pozostawia najmniejszych wątpliwości co do jakości koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Samo jednak nasuwa się pytanie o perspektywy kontynuacji tak optymistycznej tendencji w kolejnych okresach.

Po inwestorach indywidualnych czas na instytucje

Wiadomo, że popyt na mieszkania deweloperskie nie tylko pozostaje na wysokim poziomie, ale wciąż z kwartału na kwartał uparcie poprawia kolejne rekordy. Tajemnicą poliszynela pozostaje fakt koła zamachowego sprzedażowej prosperity mieszkań z pierwszej ręki w postaci zakupów gotówkowo – inwestycyjnych. Według powszechnej opinii środki na pierwotny rynek rodzimej mieszkaniówki płyną szerokim strumieniem z nisko oprocentowanych lokat bankowych. Statystyki tych ostatnich nie wykazują jednak od bardzo dawna jakichkolwiek spadkowych symptomów, ponieważ faktycznie większość kapitałów zasilających pierwotny segment krajowej mieszkaniówki pochodzi z popadającej w coraz większy niebyt rodzimej giełdy oraz szeroko pojętego rynku kapitałowego. Jako że bardzo trudno jest ocenić potencjał tego rodzaju źródła finansowania, nikt nie jest w stanie przewidzieć, kiedy nastąpi przykręcenie jego kurka.

Z kolei bardzo mocnym sygnałem wykluczającym w przewidywalnej przyszłości możliwość gwałtownego załamania popytu na nowe lokale mieszkalne w Polsce jest spektakularne wejście na nasz rynek zagranicznych inwestorów instytucjonalnych – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Niedawno firma REAS obszernie poinformowała o swoim zaangażowaniu w charakterze doradcy transakcyjnego w dwa bezprecedensowe na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym kontrakty, których stronę popytową reprezentowały zagraniczne fundusze nieruchomościowe inwestujące w mieszkania na wynajem.

Chodzi przede wszystkim o zakup na niespotykaną dotąd skalę w segmencie lokali luksusowych w Warszawie. Przed miesiącem Catella Real Estate AG nabyła od BBI Development 72 apartamenty w budynku Złota 44, co stanowi jedną czwartą wszystkich lokali oferowanych w słynnym Żaglu Libeskinda. Niemal równolegle doszło do kolejnej, równie przełomowej transakcji, tym razem w segmencie popularnym. Bouwfonds Investment Management zakupił kompletny deweloperski projekt mieszkaniowy ze 193 lokalami przy ulicy Pereca w Warszawie. W świetle tego typu wydarzeń trudno jest na razie oczekiwać „łabędziego śpiewu” inwestycyjnego boomu w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki. Zainteresowanie nim tego typu zagranicznych instytucji, potwierdzone wyłożeniem pokaźnych środków, jest raczej zapowiedzią nadejścia swoistej nowej ery w procesie dojrzewania polskiego rynku mieszkaniowego i jego dążenia do standardów rynków rozwiniętych.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu