Reprywatyzacja Warszawy – fakty po nowelizacji

Przeczytaj także: Reprywatyzacja: gminy zwróciły już 30 000 lokali

W powojennej historii Polski w latach 1944 -1962, uchwalonych zostało kilkanaście dekretów i ustaw nacjonalizujących własność prywatną. Wśród nich były przepisy dotyczące w większym i mniejszym zakresie przejmowanych gruntów, nieruchomości i innego mienia. Część z nich, tak jak dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, miały służyć idei szybkiej odbudowy stolicy zniszczonej w wyniku działań wojennych nawet w 84% (lewobrzeżna część Warszawy).

Z punktu widzenia potrzeb stolicy, były to działania konieczne, pozwalające na maksymalnie szybki proces planowania i odbudowy miasta, bez tracenia czasu na odnajdywanie byłych właścicieli lub ich żyjących spadkobierców. Właściwie sam art. 1 tzw. „dekretu Bieruta” wystarczył do przejęcia wszystkich gruntów leżących w granicach ówczesnej Warszawy. Jednocześnie bezsprzecznie pogwałcono przy tej okazji fundamentalne prawo własności, zapisane również w naszych konstytucjach. Zarówno w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z okresu międzywojennego z dnia 17 marca 1921 r. w art. 99, jak i w obecnie obowiązującej z dnia 2 kwietnia 1997 r. w art. 21 oraz 64 prawo własności było i jest prawem chronionym przez państwo. Nawet komunistyczne władze pozornie uznawały prawo do własności prywatnej, co miało odzwierciedlenie w Konstytucji PRL z dnia 22 lipca 1952 roku w art. 12 i 13.

Największy zakres upaństwowienia własności prywatnej niosły za sobą:

• dekret z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, na mocy którego państwo weszło w posiadanie bardzo dużej liczby gospodarstw rolnych o dużych powierzchniach wraz ze znajdującymi się na nich budynkami oraz przedsiębiorstwami przemysłu rolnego, ruchomościami i inwentarzem,
• dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, tzw. „dekret Bieruta”, na mocy którego przejęto około 14 tysięcy hektarów gruntów i ponad 20 tysięcy nieruchomości położonych w granicach administracyjnych Warszawy,
• ustawa z dnia 3 stycznia 1946 r. o przejęciu na własność państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej, na mocy którego przejęte zostały kopalnie, przemysł naftowy, gazowy, energetyczny, hutniczy, zbrojeniowy, zakłady wodociągowe, ale również cukrownie, młyny zbożowe, gorzelnie, browary, fabryki drożdży i przemysł włókienniczy, poligraficzny oraz drukarnie.

Polska jako jedyny kraj dawnego bloku wschodniego pomimo upływu ponad 27 lat od transformacji ustrojowej i powrotu do poszanowania praw obywatelskich, w tym prawa do posiadania własności, nie była w stanie uporać się z uporządkowaniem i rozliczeniem przeszłych zobowiązań wobec swoich obywateli. Trzeba przyznać, że po ’89 r. podjęto wiele prób choćby częściowego uregulowania kwestii związanych z własnością nieruchomości warszawskich i choćby częściowego wynagrodzenia byłym właścicielom zabranych majątków.

Od 1989 r. w Sejmie przedstawionych było kilkanaście projektów ustaw dotyczących reprywatyzacji. Najwięcej, bo aż 8 projektów powstało w II kadencji Sejmu. Jednak ustawowej regulacji doczekali się tylko obywatele, którzy z powodu przesunięcia granic państwa pozostawili swoje mienie poza jego granicami. Zwrot tzw. „mienia zabużańskiego” uregulowała ustawa z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego. Wiele zapisów tej ustawy zostało zaskarżonych, uznano je za niezgodne z Konstytucją i już w kwietniu roku 2005 część z nich utraciła moc, w szczególności te dotyczące ograniczeń w dochodzeniu roszczeń np. przez osoby zamieszkujące poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 25 czerwca 2015 r., która wejdzie w życie w połowie września br., będzie obowiązująca bez dodatkowego ryzyka jej zaskarżenia, jako że była już ona przedmiotem postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym w celu weryfikacji konstytucyjności jej zapisów. W nowelizacji w zasadzie pominięto prawa byłych właścicieli, natomiast zawiera ona przepisy przede wszystkim chroniące m. st. Warszawę, co pozwoli na wyeliminowanie patologicznych sytuacji z pogranicza wyłudzania odszkodowań czy nieruchomości miejskich przez osoby, które nie utraciły mienia, ale wykorzystują niejednoznaczne przepisy prawa lub skupują za symboliczne kwoty prawa do roszczeń.

Najistotniejsze przepisy wprowadzone tzw. „małą ustawą reprywatyzacyjną”:

• przyznają prawo pierwokupu m.st. Warszawie praw i roszczeń określonych w tzw. „dekrecie Bieruta”, co oznacza, że w przypadku ich sprzedaży za np. symboliczną złotówkę, miasto lub organ reprezentujący Skarb Państwa (w przypadku roszczeń odnośnie nieruchomości należących do Skarbu Państwa) otrzyma możliwość ich wykupu właśnie za tę kwotę;
• umożliwiają odmowę ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego właściciela dodatkowo (oprócz ograniczeń wynikających z przepisów tzw. „dekretu Bieruta”) w przypadku, gdy:
  • nieruchomość jest wykorzystywana lub przeznaczona do wykorzystania na cele publiczne zapisane w art. 6 nowelizowanej ustawy,
  • grunt został sprzedany lub został oddany w użytkowanie wieczyste osobom trzecim,
  • zabudowa gruntu dokonana przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego znacznie przekracza wartość zajętego na ten cel gruntu,
  • nieruchomość została odbudowana lub wyremontowana ze środków publicznych, a zniszczenia budynku z lat 1939-1945 przekraczały 66%,
  • tylko część nieruchomości jest przedmiotem roszczenia i niemożliwe jest dokonanie podziału nieruchomości zgodnego z prawem i ładem przestrzennym;
  
  
• obligują do umorzenia postępowania w przypadku, gdy nie jest możliwe ustalenie stron postępowania lub ich adresów, a organ wezwał wnioskodawcę do uczestnictwa w postępowaniu przez ogłoszenie i po okresie 6 miesięcy nikt nie zgłosił swoich praw lub zgłosił, ale w okresie kolejnych 3 miesięcy ich nie udowodnił lub nie wskazał swojego adresu. Umorzenie postępowania jest podstawą do ujawnienia własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w księdze wieczystej, a więc reguluje stan prawny budynku i lokali;
• wprowadzają zmianę w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy dotyczącą art. 184, gdzie dodaje się możliwość odmowy ustanowienia kuratora dla ochrony praw osoby, która może zostać uznana za zmarłą. Przepisy te uwalniają miasto od konieczności przekazywania gruntów lub wypłacania odszkodowań osobom nie mającym żadnego związku z byłymi właścicielami gruntów, a zgłaszającymi roszczenia jako kuratorzy tych osób.

Problem stolicy z odszkodowaniami i zwrotem mienia jest ogromny – różne szacunki mówią, że całość kosztów reprywatyzacji może sięgać od 14 do nawet 40 miliardów złotych. Jak podaje Biuro Gospodarki Nieruchomościami, w chwili obecnej zgłoszone roszczenia dotyczą ponad 2,5 tys. adresów (mapa poniżej). Zdecydowana większość roszczeń skupia się na dzielnicach Śródmieście, Mokotów, Wola, Żoliborz i Praga Północ, a więc w dzielnicach najatrakcyjniejszych, gdzie ceny nieruchomości są najwyższe.

Po wejściu w życie tzw. „małej ustawy reprywatyzacyjnej” znaczna część roszczeń stanie się bezpodstawna, tym bardziej, że dla około 7,3 tys. toczących się spraw (ponad połowa to roszczenia o odszkodowania pieniężne, pozostałe o zwrot mienia) przepisy wchodzące w życie w połowie września będą wiążące. Warszawa odzyska też zdolność do prowadzenia inwestycji. Poprzez ostateczne wyjaśnienie stanu prawnego nieruchomości możliwe będzie prowadzenie normalnej gospodarki nieruchomościami.

Powody do zadowolenia powinni też mieć mieszkańcy budynków komunalnych, szczególnie należących do starszego zasobu, np. przedwojennych kamieniec. Kamienice te często są w bardzo złym stanie technicznym, a miasto niechętnie je remontuje. Wynika to z obaw władz miasta, że zaraz po zakończeniu generalnego remontu kamienicy pojawią się roszczenia o zwrot odnowionego budynku – sytuacje takie miały już miejsce. Po ostatecznym ustaleniu stanu prawnego nieruchomości, takie sytuacje nie powinny się zdarzyć.
Nowelizacja ustawy, która wejdzie w życie 17 września br., ma szansę przyczynić się do uporządkowania stanu prawnego wielu nieruchomości znajdujących się w stolicy. Szacunkowo jest to około 27% obszaru dzisiejszej Warszawy. Zapewne toczące się postępowania potrwają jeszcze kilka najbliższych lat. Natomiast, aby rozliczyć przeszłość z okresu lat 1944-1962, niezbędne jest całościowe rozwiązanie legislacyjne w postaci nowej ustawy.

Przemysław Kochanowski, Rzeczoznawca majątkowy, Specjalista ds. Weryfikacji Wycen