Zmiana planu miejscowego? Gmina zrekompensuje szkody

Przeczytaj także: Odszkodowanie za zmianę planu miejscowego a aport nieruchomości

Prawo własności a uprawnienia gminy

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo w przypadku jego braku w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Co jednak w sytuacji, gdy gmina zmienia miejscowy plan, a ten nowy mocno ogranicza prawa właściciela – przykładowo wprowadzony został zakaz jakiejkolwiek zabudowy, który w konsekwencji znacznie obniży wartość rynkową działki oraz zainteresowanie potencjalnych nabywców?

Żądania właściciela

Na wartość gruntu ma wpływ jego status prawny, możliwość jego wykorzystania – w konsekwencji wszelkie ograniczenia w możliwości jego zagospodarowania obniżają jego wartość. Dlatego ustawodawca zabezpieczył interes właścicieli - zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione (albo rzeczywiście utrudnione), właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część. Nie ma tu znaczenia, czy właściciel planował sprzedać swoją ziemię, czy przykładowo przeprowadzić na niej jakąkolwiek inwestycję. Wspomniany przepis obejmuje bowiem nie tylko faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, ale także te potencjalne formy jej wykorzystywania – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Dlatego, co potwierdza wiele orzecznictw sądowych, nowe ograniczenia zawarte w treści planu miejscowego godzą bezpośrednio w możliwość wykonywania prawa własności do nieruchomości. Idąc dalej takie ograniczenie może wpłynąć również na możliwość zaciągnięcia kredytu. Właściciel dostanie go bez większych problemów na działkę budowlaną (przykładowo chce wybudować dom jednorodzinny), jeśli natomiast w banku przedłoży dokument, z którego wynika, że na działce w związku z planem wprowadzony został całkowity zakaz zabudowy – z pozyskaniem takich środków może mieć spore kłopoty.

Reakcja gminy

Gmina może przychylić się do wspomnianych powyżej żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została zmianami w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości. Wysokość należnego odszkodowania ustalana jest, co do zasady, na dzień sprzedaży nieruchomości.

Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Opisane roszczenia można zgłaszać nie później niż po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące.