Powierzchnie wspólne, czyli ile biura w biurze?

Przeczytaj także: Przeprowadzka do nowego biura: 5 zadań office managera

Korytarz to część biura

Współczynnik powierzchni wspólnej jest bardzo ważnym aspektem wynajmu powierzchni biurowej, bo ma wpływ na faktyczny całkowity koszt wynajętej powierzchni. Najemca powierzchni netto (do wyłącznego korzystania) automatycznie staje się również najemcą części wspólnych budynku.

Żeby lepiej zrozumieć ten schemat trzeba się postawić po stronie właściciela budynku, który na podstawie odpowiednich norm oblicza ile ma powierzchni i dzieli ją na:

• powierzchnię biurową, zajmowaną wyłącznie przez najemcę.
• powierzchnię wspólną, taką jak lobby budynku, przestrzenie przy windach, korytarze, wspólne toalety, czy kuchnie.
• powierzchnie techniczne, które nie wchodzą w cenę najmu.

Oczywiście nie jest tak, że każdy najemca na piętrze płaci za całą powierzchnie holu czy korytarzy, ale stosunkowo za tyle ile procent powierzchni na danym piętrze zajmuje. Jeśli wynajmowałby całe piętro, wtedy zapłaci za 100% powierzchni wspólnej na piętrze, a jeśli ćwiartkę piętra, wtedy również analogicznie za 25% części wspólnych.

Najwięcej na piętrze

Przyjmuje się, że korytarze i pomieszczenia socjalne na piętrze stanowią, w zależności od wielkości i układu powierzchni, ok. 20-30% dodatkowej powierzchni najmu. Do tego należy doliczyć współczynnik powierzchni wspólnej budynku – klatki, schody, hole, co przeważnie stanowi ok 5-15% dodatkowej powierzchni. Oznacza to, że do zajmowanej powierzchni dodajemy jeszcze ok 25-45% powierzchni, za którą płacony będzie łączny czynsz najmu. Firma zainteresowana wynajmem powierzchni ok. 100 mkw. własnej powierzchni biurowej, w efekcie będzie płacić czynsz i koszty eksploatacyjne za 125-145 mkw. powierzchni biurowej.

Pokoje bez komplikacji

Inaczej ma się sprawa w przypadku biur wynajmowanych na pokoje w kamienicach czy biur serwisowanych. Przy tego rodzaju powierzchniach współczynniki często doliczane są do ceny metra kwadratowego lub powierzchnie podawane są już z doliczonym współczynnikiem, a faktycznie są nieco mniejsze.
Poza powierzchniami wspólnymi na piętrze i w budynku, na powierzchniach wynajmowanych przez firmy w zależności od układu pomieszczeń, również są korytarze, poczekalnie, recepcja, które należy uwzględnić planując powierzchnię biura.

Jerzy Węglarz