Mieszkanie w Krakowie - w jakiej dzielnicy?

Przeczytaj także: Kraków na dobranoc, czyli kilka słów o "sypialniach" miasta

Kraków jest miastem, gdzie siła tradycji przeplata się z nowoczesnością. Każda dzielnica jest inna, każda ma też swoich wiernych fanów. Liczy się nie tylko klimat miejsca, ale i jego odległość od centrum czy ulokowane w pobliżu instytucje, na przykład przedszkola, szkoły czy punkty handlowo-usługowe. Jedni nie wyobrażają sobie mieszkania poza ścisłym centrum miasta, inni na krakowskim rynku wolą pojawiać się sporadycznie, a mieszkania poszukują w spokojnych, peryferyjnych dzielnicach. Tym, co nadal w sporej mierze determinuje kierunek poszukiwania własnego “M” i narzuca pewne ograniczenia jest budżet, jaki możemy przeznaczyć na kupno, a przede wszystkim - jakim dysponujemy jako wkładem własnym (przy założeniu, że zakup będziemy wspierać kredytem hipotecznym). Jeszcze przez trzy miesiące kwota niezbędna do uzyskania kredytu hipotecznego wynosić będzie 15% ceny mieszkania. Na początku stycznia 2017 roku procent ten wzrośnie do pułapu 20, choć część banków zapewne pozostanie przy starych wartościach. Z drugiej strony, im większy wkład własny tym lepsze warunki kredytowe - sami musimy zatem zdecydować co jest dla nas bardziej opłacalne.

Polacy najczęściej decydują się na 2-3 pokojowe mieszkanie o metrażu od 35 do 60 mkw., w cenie 250-400 tysięcy złotych. Gdyby przy obecnych stopach procentowych zadłużyć się na 30 lat z 20%-owym wkładem własnym, na dwupokojowe mieszkanie w Krakowie za około 375 tysięcy złotych, miesięczna rata wyniosłaby (w zależności od banku) około 1224 zł. W rankingu przoduje Warszawa, gdzie zadłużając się na takie samo mieszkanie, na identycznych zasadach, do banku musielibyśmy co miesiąc oddawać 1487 zł. W drugą stronę zaś ceny kształtują się w Łodzi, Katowicach i Szczecinie, gdzie identyczne mieszkanie to kwestia 695-794 zł miesięcznie.

Od wielu lat na rynku nieruchomości ceny rosną - nie tylko tych mieszkań i lokali dostępnych wprost od dewelopera, ale również z tzw. “drugiej ręki”. Zwiększa się również kwota, jaką zapłacić muszą najemcy właścicielom mieszkań za ich użytkowanie. Mimo zauważalnego spadku dynamiki w ostatnich miesiącach i pewnej stagnacji, ceny nadal pozostają na wysokim poziomie. Najwyższe stawki obowiązują oczywiście w miastach wojewódzkich, a w szczególności w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Oprócz różnicy pomiędzy poszczególnymi miastami, ważne są również spore wahania pomiędzy dzielnicami w obrębie tego samego miasta. Lokalizacja jest jednym z najważniejszych kryteriów wymienianych przez poszukujących własnego lokum lub mieszkania na wynajem. Oczywistym jest, że najbardziej atrakcyjnym obszarem do życia jest centrum miasta i jego najbliższe okolice. W Krakowie na Starym Mieście, w pobliżu Plant i w ich okolicy znalezienie mieszkania w dobrym standardzie i przystępnej cenie jest niezwykle ciężkie – właściciele znają potencjał swojej nieruchomości i potrafią docenić jej wartość. Niezmiennie wysokie ceny utrzymują się również na Kazimierzu i Podgórzu. Od niedawna natomiast w bardzo szybkim tempie rośnie popularność Zabłocia. Dzielnica słynie z industrialnej zabudowy i oryginalnej architektury, której potencjał dostrzegli deweloperzy, zamieniając opuszczone fabryki i stare budynki pofabryczne w nowoczesne i bardzo stylowe lofty. Dzielnica zyskała nowy charakter, a mieszkanie na Zabłociu stało się modne. W ten sposób powstał trend na oryginalne mieszkania z charakterem, który nadal przybiera na sile. Tendencja zwyżkowa nie ominęła również cen nieruchomości zlokalizowanych w obrębie industrialnego Zabłocia. Nie tylko efektowne lofty zawyżają średnią cen w całej dzielnicy, ale wszystkie mieszkania i lokale, dzięki rewitalizacji okolicy, zyskały na wartości.

W Krakowie najczęściej poszukuje się 2-pokojowych mieszkań o powierzchni średnio 40-50 mkw. W granicach Starego Miasta 1 mkw. w 41-metrowym mieszkaniu to koszt 10-15 tysięcy złotych. Ścisłe centrum to również ekskluzywne powierzchnie z luksusowym wykończeniem, których cena dochodzi do 20 tysięcy za 1 mkw. Średni koszt mieszkania to 531 tysięcy złotych. Różnica między cenami w centrum, a poza nim, nawet w dzielnicach leżących w bliskiej od niego odległości, jest znaczna. Przykładowo: podobny metraż w Dębnikach, które leżą bardzo blisko centrum to kwestia 6,5-8,5 tys zł/mkw. - komentuje Adrian Sowa, ekspert agencji nieruchomości NowodworskiEstates.

Obserwując zmiany zachodzące na krakowskim rynku nieruchomości, a przede wszystkim rosnące zainteresowanie nowoczesnymi, funkcjonalnymi osiedlami położonymi w większej odległości od centrum, często w dzielnicach peryferyjnych, można wyciągnąć wnioski, że dla osób mieszkających bądź chcących zamieszkać w Krakowie ważnymi kryteriami przy wyborze mieszkania jest cena, która poza centrum jest znacznie niższa, oraz funkcjonalność obiektu – budowane obecnie osiedla wyposażone są w bogatą infrastrukturę usługowo-handlową oraz zapewniają mieszkańcom komfort życia również przez aranżowanie punktów przedszkolnych na terenie kompleksu mieszkalnego, czy stref rozrywki dla mieszkańców. Jedną z dzielnic, do której krakowianie przeprowadzają się najczęściej są Dębniki, gdzie cena 40-metrowego mieszkania to średnio 286 tysięcy złotych. Tych, dla których najważniejsza jest dobra lokalizacja oraz szybki dostęp do atrakcji, jakie oferuje centrum miasta, najszybciej zainteresuje propozycja mieszkania w Podgórzu, gdzie ceny mieszkań są odpowiednio wyższe.

Kolejną dzielnicą, która w ciągu ostatniego roku zyskała najwięcej nowych mieszkańców, a popyt na mieszkania nie spada, są Czyżyny.

Potencjał dzielnicy tkwi przede wszystkim w dobrej lokalizacji – nie jest dzielnicą peryferyjną, dojazd do centrum jest łatwy i szybki, a zachowuje cechy obszarów na przedmieściach. Obecnie Czyżyny wyglądają jak plac budowy, a nowe mieszkania znikają z ofert w błyskawicznym tempie. Cena 40-metrowego lokum wynosi średnio 236 tysięcy złotych, co na tle pozostałych dzielnic jest ceną niezwykle atrakcyjną – dopowiada Adrian Sowa.

Obiecująco wygląda również sytuacja w Nowej Hucie. Systematycznie usprawniana komunikacja miejska z centrum miasta, rozwój kultury oraz nowe inwestycje mieszkaniowe zwiększają atrakcyjność dzielnicy. Nowa Huta przyciąga również inwestorów, którzy skupiają się szczególnie na budowie dużych kompleksów biurowych. Średnia cena naszego przykładowego mieszkania w Nowej Hucie to 245 tysięcy złotych.

Kończy się sezon letni i - tym samym - wzmożona aktywność studentów na krakowskim rynku nieruchomości. Najgorętszy okres przypadł na koniec sierpnia i wrzesień. Jesień zapowiada się równie pracowicie, gdyż jest to ostatni kwartał, w którym kredyt hipoteczny można wziąć na korzystniejszych warunkach, wielu ludzi zatem przyspieszy swoją decyzję o kupnie mieszkania, a wybór w Krakowie jest spory, szczególnie na rynku pierwotnym, gdzie lato minęło pod znakiem ustanowienia nowego rekordu w ilości nowych inwestycji. Które dzielnice w stolicy Małopolski okażą się tymi najbardziej popularnymi wśród kupujących, podsumować będzie można już za niecałe 3 miesiące.