TBS-y. 20 lat i zero powodów do świętowania

Przeczytaj także: Mieszkania TBS: w końcu będzie z czego wybierać?

Do tej pory towarzystwa budownictwa społecznego ukończyły 3% nowych „M” …

Wiarygodne informacje na temat dotychczasowej działalności towarzystw budownictwa społecznego, możemy znaleźć w zestawieniach publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Wspomniana instytucja klasyfikuje mieszkania ukończone przez TBS-y w ramach osobnej kategorii (jako tzw. „mieszkania społeczne czynszowe”). Z danych GUS-u wynika, że towarzystwa budownictwa społecznego nigdy nie zaistniały jako znaczący inwestor na krajowym rynku pierwotnym – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Opisywane instytucje oddawały najwięcej mieszkań w latach 2000 - 2007. Późniejsza likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (2009 r.), mocno ograniczyła możliwości rozpoczynania nowych inwestycji przez TBS-y. Regres towarzystw budownictwa społecznego był dobrze widoczny w minionym roku. Pomiędzy styczniem i grudniem 2015 roku, TBS-y oddały do użytku zaledwie 1265 mieszkań. To najgorszy wynik począwszy od 1997 roku.

Po zsumowaniu ogólnych wyników działalności TBS-ów okazuje się, że te instytucje do końca 2015 roku wybudowały niecałe 68 000 nowych mieszkań sfinansowanych przy pomocy Banku Gospodarstwa Krajowego. Łączny udział towarzystw budownictwa społecznego w produkcji nowych mieszkań (1995 r. - 2015 r.) wyniósł 2,7%. Analogiczny udział TBS-ów będzie jeszcze mniejszy (1,4%), jeżeli weźmiemy pod uwagę metraż wybudowanych nieruchomości mieszkaniowych. Warto również zwrócić uwagę, że mieszkania oddawane przez towarzystwa budownictwa społecznego były znacznie mniejsze (średnia: 48,0 mkw.) od tych „M”, które deweloperzy wybudowali przez 20 lat (średnia: 62,3 mkw.). Ta różnica statystyczna może wynikać z faktu, że spółki deweloperskie znacznie częściej niż TBS-y decydowały się na budowę domów. W terminologii GUS-u, „mieszkaniem” jest zarówno dom jednorodzinny jak i lokal mieszkalny.

Rządowe „mieszkania plus” mogą być bardzo poważnym konkurentem dla TBS-ów

Trzeba zdawać sobie sprawę, że nawet przed likwidacją bardziej preferencyjnego finansowania z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, TBS-y miały bardzo ograniczone możliwości rozwoju. Oferta takich instytucji mieści się poza preferencjami większości Polaków. Młodzi rodacy nadal wykazują mocne przywiązanie do własności mieszkaniowej (nawet za cenę wieloletniego kredytu), a najem traktują jako zło konieczne. Wprawdzie z roku na rok wzrasta odsetek rodaków mieszkających w wynajmowanym lokum, ale te osoby ze względu na częste przeprowadzki lub chęć gromadzenia płynnego kapitału, zwykle nie są zainteresowane systemem, w którym trzeba wnosić zwrotną partycypację (do 25% kosztów budowy mieszkania). Kolejna bolączka towarzystw budownictwa społecznego to wysokie stawki czynszu. W grudniu 2014 r. taka przeciętna opłata dla lokatorów TBS-u wynosiła aż 9,7 zł/mkw. (bez uwzględnienia kosztu mediów). Dla porównania średnia zaliczka płacona przez członków wspólnoty mieszkaniowej, w tym samym czasie nie przekraczała 2,4 zł/mkw. (bez wliczenia mediów).

Wysoki poziom czynszów w towarzystwach budownictwa społecznego, wynika z konieczności spłaty kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę lokalu – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wspomniana spłata nie przybliża jednak lokatora do przejęcia mieszkania na własność, a ewentualny wykup „M” odbywa się według wartości rynkowej (pomniejszonej o wniesioną partycypację). Właśnie dlatego wiele osób rezygnuje z TBS-ów i zamienia wysoki czynsz na ratę własnego kredytu.

Nawet jeśli rząd zgodnie z programem „Mieszkanie Plus” będzie mocniej dotował TBS-y, to trudno przypuszczać, że wspomniane instytucje (w niezmienionej formie) staną się znaczącym graczem na rynku mieszkaniowym. Dla większości młodych Polaków, bardziej atrakcyjna jest perspektywa wynajmu rządowych „czynszówek” z opcją dojścia do własności przez 20 lat - 30 lat. Jeżeli wiele takich lokali rzeczywiście powstanie na państwowych gruntach, to TBS-y będą musiały zmierzyć się z bardzo poważną konkurencją.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu