Wtórny rynek nieruchomości IX 2016

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości VIII 2016

Wrzesień był jednym z najbardziej transakcyjnych miesięcy w roku. Liczba nabywanych mieszkań właśnie w tym miesiącu pokazuje, że klienci w wakacje nie próżnowali i poświęcali swój czas na poszukiwanie lokum do zakupu. Wrześniowy wzrost liczby transakcji jest także dobrym prognostykiem na październik, który jest historycznie jednym z najbardziej pracowitych miesięcy dla pośredników. Paradoksalnie ruchowi na rynku wtórnym sprzyja szybka sprzedaż na rynku pierwotnym. W wielu lokalizacjach trudno jest znaleźć popularne mieszkania, do których można się wprowadzić już w ciągu kilku miesięcy. Klientom, którzy nie mogą czekać, pozostaje oferta rynku nieruchomości z tzw. drugiej ręki.

Tradycyjnie, tak jak od wielu miesięcy, siłą napędową dla rynku mieszkaniowego są inwestorzy poszukujący niedrogich małych lokali z przeznaczeniem na wynajem. Trend nabywania kawalerek i niewielkich mieszkań dwupokojowych jest niekiedy przełamywany przez inwestorów poszukujących większych nieruchomości – nawet 4-5 pokojowych. Lokale z tego segmentu w budynkach z wielkiej płyty jest jednak trudniej sprzedać na rynku wtórnym. Dlatego w przypadku inwestorów pojawia się możliwość wynegocjowania wyższych niż standardowo upustów. Duże mieszkania zazwyczaj są wynajmowane „na pokoje”, co zwykle umożliwia uzyskanie wyższej rentowności niż w przypadku popularnych lokali dwupokojowych.

Tymczasem pewne ziarno niepokoju w środowisku inwestorów mogły zasiać rządowe plany związane z intensyfikacją działań związanych z programem Mieszkanie Plus. Ambitny projekt rządu zakłada wybudowanie mieszkań na wynajem z możliwą opcją dojścia do własności. Nieruchomości te będą przeznaczone dla osób, które nie mają obecnie możliwości zakupu lokalu na rynku komercyjnym (np. z uwagi na brak zdolności kredytowej). Działania rządu mają na celu zapewnienie dostępu do rynku tanich mieszkań na wynajem (12-24 zł za m kw. + opłaty eksploatacyjne), co teoretycznie mogłoby pokrzyżować plany potencjalnym nabywcom, którzy upatrują w nieruchomościach pewnej, przynoszącej odpowiednio atrakcyjnej rentowności lokaty kapitału. Na razie jednak nie znamy szczegółów programu, lokalizacji inwestycji, ich skali w poszczególnych miastach, przez co nie jest możliwe dokładne określenie następstw tego projektu dla rynku komercyjnego wynajmu mieszkań. Wydaje się jednak, że grupa docelowa, do której adresowany jest program Mieszkanie Plus nie pokrywa się w dużej części z obecnymi najemcami.

W zestawieniu z poprzednim notowaniem, we wszystkich analizowanych miastach kupowaliśmy droższe mieszkania. Największe różnice w cenach miały miejsce w Poznaniu, gdzie w porównaniu do poprzedniego raportu ceny wzrosły o 5,7 proc. i obecnie za mkw. płacimy 5 265 zł. Drożej jest też w Warszawie, gdzie mkw. kosztował nas 7 672 zł, czyli o 4,6 proc. drożej. Jednocześnie warto podkreślić, że jest to najwyższe notowanie od ponad 4 lat. W ostatnich miesiącach średnie ceny kształtowały się w przedziałach 7 300-7 400 zł, a na obecny wynik może mieć wpływ większa liczba transakcji przeprowadzanych w centralnych rejonach miasta. Zapewne w kolejnych notowaniach nie powinniśmy obserwować utrzymania się takich wartości.

Wyższe ceny widoczne są również w Krakowie, gdzie cena mkw. przekroczyła 6 000 zł i wyniosła dokładnie 6 164 zł. To jedno z najwyższych notowań w tym mieście od kilkunastu miesięcy. W Łodzi koszt nabywanych mieszkań ponownie przekroczył poziom 3 600 zł, a średnia całościowa cena lokalu dochodzi powoli do kwoty 200 tys. zł. Jednak patrząc na ceny z perspektywy analogicznego okresu zeszłego roku, można zauważyć, że znajdują się one na bardzo zbliżonym poziomie.

W Trójmieście wzrosty cen są nieco niższe i wynoszą 1,5 proc. w Gdańsku (5 497 zł) i 0,8 proc.
w Gdyni (5 385 zł). W ostatnim z analizowanych miast (Wrocław) ceny wzrosły o 1 proc., a nabywcy za mkw. płacili 5 509 zł.