Kodeks urbanistyczno-budowlany, czyli rewolucja w Prawie budowlanym

Przeczytaj także: Prawo budowlane czekają ważne zmiany

Najważniejsze ustawy, które w całości lub w części ma zastąpić Kodeks urbanistyczno-budowlany, to:

• ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• ustawa Prawo budowlane
• częściowo ustawa o gospodarce nieruchomościami
• częściowo ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne
• wszystkie „specustawy” dotyczące realizacji inwestycji celu publicznego.

Już od pierwszych artykułów widać, że szykuje się rewolucyjna zmiana organizacji procesu inwestycyjnego. Lista definicji zawiera wiele nowych pojęć, do tej pory niestosowanych w ustawodawstwie.

W ramach zmian proponowane jest powołanie nowych instytucji, takich jak Komitet Rady Ministrów do Spraw Rozwoju Przestrzennego, którego zadaniem będzie opiniowanie aktów prawnych wpływających na gospodarowanie przestrzenią, a jako organ doradczy powstanie Krajowa Rada Polityki Przestrzennej. Na poziomie ponadlokalnym planowane są zmiany w zakresie koordynacji planowania przestrzennego województwa poprzez tworzenie obszarów funkcjonalnych. Obszary te mogą być również na pograniczu sąsiadujących województw, związków metropolitalnych i gmin, które będą zobowiązane do implementacji zapisów planu województwa do własnych dokumentów planistycznych. Będą to np. obszary lokalizacji dużych instalacji OZE (odnawialne źródła energii), obszary lokalizacji obiektów handlowych powyżej 5 000 m2, obszary ochrony użytków rolnych klas I-III, obszary krajobrazów priorytetowych, w tym lokalne formy architektoniczne zabudowy oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim oraz krajowym.

Planowane jest też wprowadzenie krajowej klasyfikacji przeznaczenia terenu, która ma być zharmonizowana z obowiązującą europejską klasyfikacją zagospodarowania przestrzennego HILUCS (Hierarchical INSPIRE Land Use Classification System).

Dla planów o znaczeniu lokalnym, organem doradczym i opiniującym wprowadzane akty będzie komisja urbanistyczna. W przepisach lokalnych zostanie istotnie wzmocniona rola studium rozwoju przestrzennego gminy (obecnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), a jego zapisy będą wiążące podczas opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz w przypadku braku planów miejscowych – do wydania zgody inwestycyjnej. Kodeks wprowadzi również jednolity dla całego kraju katalog stref funkcjonalnych.

Zmiany w finansowaniu Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego

Po wprowadzeniu przepisów Kodeksu, likwidacji ulegną opłaty planistyczna oraz adiacencka. Jako jeden z głównych powodów ich likwidacji podawany jest zbyt wysoki koszt wykonania operatów szacunkowych niezbędnych do określenia wysokości powyższych opłat. Niestety na ich miejsce zostanie wprowadzona nowa opłata infrastrukturalna związana z faktycznie poniesionymi przez gminę kosztami realizacji infrastruktury. Opłata będzie uiszczana przez wszystkich właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, dla których nowa infrastruktura będzie dostępna. Ma też być łatwa do wyliczenia, bez konieczności wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zasadnicze zmiany obejmą również proces inwestycyjny

Nie będzie już możliwe kreowanie przestrzeni przez decyzje WZ (warunki zabudowy). Przepisy Kodeksu przewidują jeden rodzaj pozwolenia na przeprowadzenie inwestycji – będzie to zgoda inwestycyjna, która zastąpi wydawane obecnie pozwolenie na budowę, zgłoszenie prac budowlanych oraz decyzję WZ. Wraz z Kodeksem wprowadzonych zostanie sześć kategorii inwestycji budowlanych, w zależności od stopnia złożoności inwestycji oraz wpływu na przestrzeń. Ponadto stroną postępowania w procesie uzyskiwania zgody inwestycyjnej w miejscach objętych planem miejscowym będzie tylko inwestor. W przypadku najprostszych inwestycji, takich jak budynki gospodarcze czy garaż na terenie już zabudowanym, przewidziana jest tzw. milcząca zgoda inwestycyjna, a np. dla wiaty do wysokości 2,2 m lub małej architektury nie ingerującej w przestrzeń publiczną nie będzie w ogóle wymagane uzyskanie zgody inwestycyjnej.

Zdecydowanie łatwiejsza i mniej kosztowna legalizacja obiektu budowlanego

Szczególnie w przypadku obszaru objętego planem miejscowym, jeśli wybudowany obiekt będzie zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, możliwe będzie przedłożenie dokumentacji powykonawczej i zalegalizowanie obiektu. W takim przypadku kara nie powinna przekroczyć 5 000 zł. Co bardzo istotne, ustawodawca rezygnuje z tabeli opłat legalizacyjnych w której opłaty często przewyższały wartość samej inwestycji. Zgodnie z nowymi przepisami obiekty, których budowa zakończyła się ponad 15 lat temu, nie będą podlegały rygorowi przywrócenia stanu poprzedniego lub rozbiórki. Jeżeli organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu realizacji inwestycji z powodu braku odpowiedniej zgody inwestycyjnej lub wykonywania jej niezgodnie z obowiązującymi przepisami, a inwestor będzie kontynuował jej realizację, możliwe będzie nałożenie kary do 5 000 zł za każdy dzień utrzymywania stanu niezgodnego z prawem. Podobna kara przewidziana jest w przypadku użytkowania inwestycji pomimo wydania zakazu jej użytkowania.

Nowa baza danych przestrzennych

Rejestr urbanistyczno-budowlany będzie urzędowym zbiorem danych udostępnionym nieodpłatnie w formie elektronicznej dla wszystkich zainteresowanych, z wyłączeniem danych osobowych. W rejestrze tym mają się znaleźć informacje zawarte w aktach planowania przestrzennego, jak również rejestr zgód inwestycyjnych oraz zezwoleń na użytkowanie obiektów budowlanych. Co ważne, mają tam też być zawarte dane z rozporządzeń ustanawiających obszary zastrzeżone oraz z decyzji o lokalizacji celu publicznego. Opisywany rejestr obejmie obszar całego kraju, a dane w nim zawarte mają być kompletne, aktualne i jednolite, co oznacza ogromną zmianę w dostępie do informacji.

Projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego na razie jest na etapie konsultacji społecznych, jednak zapisy w nim zawarte znacznie wykraczają poza kodyfikację istniejących przepisów dotyczących procesu inwestycyjnego. Wprowadza on szereg zmian systemowych w podejściu do organizacji przestrzeni publicznej. Ogranicza swobodę podejmowanych przez urzędników decyzji w zakresie wydawanych pozwoleń na budowę (zgoda inwestycyjna), szczególnie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Pozwala na zdecydowanie łatwiejszy i tańszy proces legalizacji obiektów budowlanych, które mieszczą się w granicach obowiązującego prawa. Ma też doprowadzić do ujednolicenia stosowanych oznaczeń obszarów funkcjonalnych na terenie kraju oraz ułatwić dostęp do informacji niezbędnych dla każdego inwestora, poprzez rejestr urbanistyczno-budowlany. Pozostaje jeszcze tylko pytanie, jaki kształt przyjmą ostatecznie przepisy i w jakim czasie będzie możliwa realizacja ich zapisów?

Przemysław Kochanowski, Rzeczoznawca majątkowy, Specjalista ds. Weryfikacji Wycen