Wtórny rynek nieruchomości X 2016

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości IX 2016

Ani brak możliwości finansowania tegorocznych zakupów na rynku wtórnym z pomocą programu Mieszkanie dla Młodych, ani zapowiedzi rządu dotyczące Mieszkania Plus nie wywołały stagnacji na lokalnych rynkach mieszkań z drugiej ręki. Okazuje się bowiem, że coraz większą rolę odgrywają na nich klienci gotówkowi, a możliwość zawarcia szybkiej transakcji jest bardzo ważnym argumentem w negocjacjach ze sprzedającym. Średnio już co drugie mieszkanie sprzedawane na rynku wtórnym jest kupowane za gotówkę. Cały czas widoczni są inwestorzy o różnym stopniu znajomości rynku nieruchomości. Tego typu kupujących łączy ich jedno – potrzeba znalezienia spokojnej przystani dla swoich oszczędności. Można by pokusić się o stwierdzenie, że właśnie od ich aktywności będzie zależeć kondycja rynku w kolejnych miesiącach.

Jak na razie odważne zapowiedzi dotyczące programu Mieszkanie Plus nie wpłynęły na zachowania klientów. Nie zauważamy np. tendencji wstrzymywania decyzji o zakupie mieszkania i upatrywania szans na otrzymanie mieszkania z „rządowej puli”. Beneficjentem programu mają być osoby, które nie mają szans na uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Z kolei ci, którzy w tym momencie taką zdolność posiadają, z uwagi na dochody z pewnością nie będą w grupie osób, które w pierwszej kolejności miałyby szanse na tańszy wynajem (a docelowo możliwość wykupienia) mieszkania od państwa.

Wśród analizowanych miast, największe zmiany przeciętnych cen miały miejsce w Poznaniu i we Wrocławiu. W ostatnich trzech miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w stolicy Wielkopolski płaciliśmy 5 678 zł, czyli o prawie 8% więcej niż w ostatnim notowaniu. Rynek ten charakteryzuje bardzo duża rozpiętość cen mkw. w transakcjach. Te analizowane mieściły się w widełkach od 3 500 do 7 700 zł za mkw., z tym że w ostatnim czasie znaczna część obrotu dotyczyła wartości z zakresu 5 000 – 6 500 zł. Zwiększona sprzedaż mieszkań z wyższego segmentu cenowego w minionym miesiącu znalazła odzwierciedlenie w znacznych wahaniach średniego kosztu nabycia nieruchomości.
We Wrocławiu cena metra kwadratowego w analizowanych transakcjach wyniosła przeciętnie 5 848 zł, i należała do najwyższych notowań w historii naszego raportu. W przypadku stolicy Dolnego Śląska w transakcjach znajdziemy zarówno lokale sprzedawane w cenach poniżej 4 000 zł za m kw. (przedwojenne kamienice o dużych metrażach), ale równie często zawierane były transakcje, w których metr kwadratowy kosztował powyżej 8 000 zł (np. Stare Miasto).
Szczególnie we Wrocławiu widoczne jest duże zainteresowanie nabywców poszukujących mieszkań pod wynajem, ponieważ właśnie tu rentowność uzyskiwana z takiej inwestycji może być wyższa niż w innych dużych miastach.

Więcej za mieszkania płacą też osoby kupujące lokale w Łodzi. Obecnie średnia cena za mkw. wynosi 3 780 zł i jest wartością dawno nieobserwowaną w tym mieście. Należy dodać, że łączna średnia cena nabywanego mieszkania przekroczyła 200 tys. zł., co samo w sobie jest dość szczególnym zjawiskiem, ponieważ zwykle nie jest wyższa niż 190 tys. zł. Najtańsze nieruchomości kupowane były już za 2 000 zł za metr kwadratowy ale w ostatnim czasie zwiększyło się zainteresowanie lokalami, w których kosztował on ponad 5000 zł. Nie jest to zbyt częstą sytuacją w tym mieście. Nieco wyższe ceny odnotowaliśmy też w Gdyni (obecnie 5 505 zł za mkw.), gdzie kupujemy mieszkania średnio droższe o 345 zł za mkw. niż w sąsiednim Gdańsku. Obecna cena w tym pierwszym mieście jest jedną z najwyższych wartości obserwowanych w ostatnich kilku latach.

Zgodnie z oczekiwaniami, nie mieliśmy do czynienia z kolejnymi zwyżkami cen w Warszawie. Obecna cena metra kwadratowego (7 649 zł) jest bardzo zbliżona do notowania sprzed miesiąca. Stolica ma propozycje dla klientów o różnej pojemności portfela. Średnia, jak zwykle, nie oddaje tu pełnego przekroju transakcyjnego, który rozpoczyna się już od pułapu 4 500 zł za mkw.

W dwóch pozostałych miastach za mieszkania płaciliśmy mniej. W Krakowie przeciętny koszt ponownie spadł poniżej 6 000 zł za mkw. i wynosi 5 991 zł, natomiast w Gdańsku jest to 5 160 zł.

Marcin Jańczuk