Sprzedaż mieszkań, czyli krociowy zysk deweloperów

Przeczytaj także: Deweloperzy opublikowali wyniki. Czy to ostatnie chwile na fali?

Sprzedaż mieszkań w końcu przyniosła owoce

Kolejny kwartał przynosi rekordowe wyniki finansowe notowanych na rodzimej giełdzie tuzów deweloperki mieszkaniowej liczone za 9 miesięcy br. Ponieważ coraz chętniej dzielą się oni zyskami w formie dywidendy ze swoimi akcjonariuszami, ci ostatni mają nie lada powody do radości pomimo panującej giełdowej dekoniunktury – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

No cóż, będący w toku czwarty już rok ożywienia koniunktury w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki, który od dawna już rokował rokujący rekordową sprzedaż mieszkań, wreszcie zaowocował solidnymi zyskami. Niestety, z co najmniej rocznym poślizgiem.

Jak zwykle rozpatrując ewolucję finansowych profitów spółek deweloperskich o profilu mieszkaniowym, a więc zysku netto za wybrany okres, należy zwrócić uwagę na pewien szczególny aspekt. Mianowicie, w tym segmencie rynku nieruchomości, tego typu parametry, choć są wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółek, mają raczej niewiele wspólnego z bieżącym stanem koniunktury, ani nawet z aktualną sytuacją poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Są więc bardziej efektem działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczą.

Jednak sprawdzone reguły cyklu inwestycyjnego w mieszkaniówce zakładają około dwuletni okres od chwili rozpoczęcia przedsprzedaży uruchamianej inwestycji mieszkaniowej do momentu przekazania kluczy właścicielom lokali. W tej sytuacji okres żniw, rozumianych jako księgowanie sowitych zysków w deweloperskich bilansach, powinien rozpocząć się co najmniej rok temu. Wynika to z faktu, że sprzedaż mieszkań zapoczątkowała swój boom w połowie 2013 roku, a wiec mniej więcej trzy i pół roku temu. Fakt, że akcjonariusze spółek deweloperskich musieli na lepsze czasy czekać sporo dłużej, wypada jedynie skwitować popularną maksymą: „lepiej późno niż wcale”.

Tymczasem z elitarnego tuzina giełdowych deweloperów, największych i najbardziej rozpoznawalnych z grona tych, których głównym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, zdecydowana większość zasłużyła na szczególne słowa uznania – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zaledwie jedna firma – Wikana, tradycyjnie negatywny bohater sezonów publikacji wyników finansowych GPW, zakomunikowała stratę netto po 3 tegorocznych kwartałach. Trzy inne: JHM, Inpro i Robyg, rok do roku wypracowały nieco mniejszy zysk. Pozostała ósemka zaprezentowała wzrost zyskowności spełniający oczekiwania najbardziej wymagających akcjonariuszy.

Nominalnie licząc skalę generowanych zysków netto, największe profity na poziomie blisko 90 mln zł po trzech kwartałach zaprezentował Atal. W ten sposób spółka potroiła zysk zanotowany w analogicznym okresie ubiegłego roku. Tym samym, z wynikiem prawie 85 mln zł czystego dochodu, zdetronizowany został dotychczasowego lider klasyfikacji najlepiej zarabiających giełdowych deweloperów mieszkaniowych – spółka LC Corp. Dolnośląski deweloper w trzecim kwartale zanotował jednak skonsolidowaną stratę netto na poziomie 8,9 mln zł.

Doskonały, dwu a nawet trzycyfrowy procentowo liczony rok do roku progres pokazały ponadto Dom Development, Ronson i Lokum Deweloper. Z kolei J.W. Construction i Vantage Development zarobiły od stycznia do września br. nawet dziesiątki razy więcej niż przed rokiem. Z jednej strony jest to wynik bardzo niskiej bazy, z drugiej dowód na powrót tych renomowanych firm do normalności w kwestii wykorzystania swoich nieprzeciętnych potencjałów do generowania satysfakcjonujących akcjonariuszy zysków z prowadzonej działalności.

Gdyby tak zsumować powyższe wyniki netto opisywanej grupy spółek deweloperskich, to okazałoby się, że zaprezentowana dwunastka zarobiła na czysto od stycznia do końca września br. 372 mln złotych. Jest to wynik lepszy od wypracowanego w analogicznym okresie 2015 roku o ponad 72 proc.

Wzrostowa tendencja zysków netto większości deweloperów mieszkaniowych w warunkach wzrostu wolumenów sprzedaży ich produktów do rekordowych poziomów, to zjawisko jak najbardziej normalne, pomimo dość długiego czasu oczekiwania na jego nadejście. Ta tendencja raz rozpoczęta powinna być kontynuowana przez kolejne kwartały, choć trudno oczekiwać, że z tak dużą dynamiką jak obecnie.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu