Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski III 2017

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski II 2017

Największe miasta Polski bez MdM-u

Sytuacja na poszczególnych rynkach jest dość zróżnicowana. Kwestia, którą łączy wszystkie największe miasta polski, to brak pieniędzy przeznaczonych na tegoroczne dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Można się wprawdzie starać o dopłaty, które zostaną wypłacone w następnym roku, ale w tej puli pozostało już tylko 90 mln zł.

– Środki wyczerpią się prawdopodobnie jeszcze w kwietniu, a najpóźniej w pierwszej połowie maja. Gdy pieniądze się skończą, ostatnia szansa na wsparcie w ramach MdM pojawi się w styczniu 2018 r. Wtedy udostępniona zostanie ostania transza środków (381 mln zł) a po jej wyczerpaniu, program zostanie zakończony – informuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

WROCŁAW

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, we Wrocławiu kolejny miesiąc z rzędu spadają ceny transakcyjne mieszkań. Podobnie niskie ceny ostatni raz były widoczne w analizach dwa lata temu. Jest to dobra wiadomość dla tych wszystkich, którzy planują kupić mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska. Dodatkowo niedawna wypowiedź prezesa NBP daje nadzieję na to, że stopy procentowe pozostaną na rekordowo niskim poziomie do końca 2018 r. Jeszcze przez niemal dwa lata będziemy więc mogli cieszyć się niskimi ratami kredytów hipotecznych.

Wyższa średnia marża, ale i niskie stopy procentowe

Dla zainteresowanych kupnem mieszkania we Wrocławiu przy wsparciu kredytu, jedną z ważniejszych informacji jest to, że rosną marże kredytowe. W przypadku kredytu z wysokim (25%) wkładem własnym, obecnie średnia marża (2,15%) jest najwyższa od kwietnia 2010 r. Mimo to kredyty hipoteczne nadal można określić jako tanie. Ich średnie oprocentowanie wynosi bowiem 3,86%. Dla porównania siedem lat temu było to 6,4%. Dodatkowo to niskie oprocentowanie prawdopodobnie pozostanie z nami przez dłuższy czas.

– W ostatnim czasie pojawiła się dobra informacja dla osób planujących zaciągnąć kredyt. Prezes NBP zasugerował, że stopu procentowe w naszym kraju mogą nie wzrosnąć nie tylko w tym, ale być może w całym 2018 roku. Dłużej będzie więc można cieszyć się niskimi ratami. Nie należy jednak przesadzać z kwotą zadłużenia. Obecnie mamy w Polsce rekordowo niskie stopy procentowe, ale z pewnością nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. W przyszłości wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów – uważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Spadki i większe metraże nadal na topie

Kolejny miesiąc z rzędu we Wrocławiu zanotowano spadek cen transakcyjnych, który wyniósł 3,9 proc., co daje średnio 4961 zł za m kw. Jak podkreślają eksperci, podobny poziom obecny był w zestawieniach dwa lata temu i to zaledwie w jednym z analizowanych miesięcy.

Podobnie jak w zeszłym miesiącu, w porównaniu do innych miast obecnych w zestawieniu, to w stolicy Dolnego Śląska sprzedawane są największe lokale, w średnim metrażu 61 m kw., za które klienci musieli zapłacić średnio 293 tys. zł.

– Co także jest warte uwagi, w transakcjach z ostatnich trzech miesięcy, wysoki odsetek stanowiły mieszkania 3-pokojowe powyżej 65-70 m kw., gdzie ceny za m kw. były niższe niż przy mieszkaniach dwupokojowych, które dotychczas najczęściej znajdywały nabywców na wrocławskim rynku – podaje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

TRÓJMIASTO

Jak wynika z raportu Metrohouse i Expandera, luty był kolejnym miesiącem, w którym w Trójmieście odnotowano większe zainteresowanie pierwotnym rynkiem mieszkaniowym. O tej porze roku inwestorzy zwiększają swoją aktywność, poszukując ofert lokali, które przeznaczą na wynajem w trakcie sezonu wakacyjnego. Od sześciu miesięcy spadają również ceny mieszkań w Gdyni.

Wzrost i spadki w Trójmieście

Gdynia wraz z Wrocławiem i Krakowem należy do tej grupy miast, w których w zeszłym miesiącu odnotowano spadek średnich cen transakcyjnych mieszkań. Obecnie za m kw. kupujący muszą płacić tu 4666 zł. Zupełnie z inną sytuacją mamy do czynienia w Gdańsku, gdzie ceny mieszkań nie zmieniły się w stosunku do danych z raportu styczniowego i wynoszą 5757 zł. za m kw. Jest to jednak aż o 11 proc. więcej niż przed rokiem. W tym mieście średni metraż nabywanego mieszkania w lutym wynosił 60 m kw., za który nabywający musieli płacić 336 tys. zł. Z kolei nabywcy z Gdyni w zeszłym miesiącu za średni metraż 53 m kw. płacili średnio 244 tys. zł.

Na rynek wkraczają inwestorzy

Inwestorzy, którzy w poprzednim miesiącu zwiększyli swoją aktywność na trójmiejskim rynku pierwotnym, poszukiwali głównie mieszkań dwu- i trzypokojowych, takich lokali, które spełniają kryteria produktów inwestycyjnych.

– Jest to okres, kiedy na rynku pojawiają się inwestorzy, którzy liczą na znalezienie ofert, które przeznaczą na wynajem już od najbliższego sezonu wakacyjnego – uważa Patryk Szczodrowski, Metrohouse Gdańsk.

Wśród kupujących nieruchomości, duży odsetek także stanowili przedsiębiorcy poszukujący na wynajem lokali użytkowych.

– Zapotrzebowanie jest różnorakie – lokale gastronomiczne czy gabinety lekarskie – dodaje Szczodrowski.

ŁÓDŹ

Ze wszystkich miast analizowanych w raporcie Metrohouse i Expandera, w Łodzi odnotowano największy wzrost średnich cen transakcyjnych. Jego przyczyną było nabywanie przez kupujących mieszkań o mniejszych metrażach, których cena m kw. jest zwykle wyższa. Na pocieszenie możemy dodać, że przez dłuższy czas tanie powinny pozostać kredyty hipoteczne. Niedawna wypowiedź prezesa NBP daje nadzieje na to, że stopy procentowe pozostaną na rekordowo niskim poziomie do końca 2018 r.

Największy wzrost, ale ceny najniższe

W lutym mieliśmy do czynienia w Łodzi z największych wzrostem średnich cen transakcyjnych, spośród wszystkich miast wziętych pod uwagę w raporcie Metrohouse i Expandera. W porównaniu z danymi z raportu styczniowego ceny wzrosły o 2,7 proc. Obecnie za m kw. w Łodzi kupujący muszą płacić średnio 3596 zł. Wzrost średniej wywołało jednak przede wszystkim nabywanie lokali o mniejszych metrażach. Średnia wielkość mieszkań kupowanych obecnie w Łodzi to 49 m kw., za które płacimy przeważnie 178 tys. zł. Mimo wzrostu cen, mieszkania w Łodzi nadal pozostają najtańsze na tle innych lokalizacji analizowanych w raporcie.

– Łódź jest miastem, w którym możemy znaleźć wyjątkowe formy architektoniczne, do których zaliczamy np. lofty. Nadal istnieje zapotrzebowanie na obiekty tego rodzaju, o czym świadczy m.in. liczba zapytań o znaną już inwestycję loftów u Scheiblera, której sprzedaż prowadzimy w łódzkim oddziale – uważa Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Wyższa średnia marża, ale i niskie stopy procentowe

Dla zainteresowanych kupnem mieszkania przy wsparciu kredytu, jedną z ważniejszych informacji jest to, że rosną marże kredytowe. W przypadku kredytu z wysokim (25%) wkładem własnym, obecnie średnia marża jest najwyższa od kwietnia 2010 r. Mimo to kredyty hipoteczne nadal można uznać za tanie. Ich średnie oprocentowanie wynosi 3,86%. Dla porównania siedem lat temu było to 6,4%. Dodatkowo to niskie oprocentowanie prawdopodobnie pozostanie z nami przez dłuższy czas.

– W ostatnim czasie pojawiła się dobra informacja dla osób planujących zaciągnąć kredyt. Prezes NBP zasugerował, że stopy procentowe w naszym kraju mogą nie wzrosnąć nie tylko w tym, ale być może w całym 2018 roku. Dłużej będzie więc można cieszyć się niskimi ratami. Obecnie mamy w Polsce rekordowo niskie stopy procentowe, ale z pewnością nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. W przyszłości wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów – uważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

POZNAŃ

Jak wynika z ostatniego raportu Metrohouse i Expandera, w ostatnim analizowanym okresie wielkość mieszkań sprzedawanych w Poznaniu powróciła do średniej odnotowanej w większości polskich miast. W dalszym ciągu w stolicy Wielkopolski duża część lokali nabywana jest przez inwestorów, którzy dokonują zakupów za gotówkę.

Inwestowanie w lokale na wynajem

Jak podkreślają eksperci Metrohouse i Expandera, w ostatnich tygodniach rynek mieszkaniowy został zdominowany przez inwestorów realizujących zakupy gotówkowe. Jest to widoczne w Poznaniu, gdzie w dalszym ciągu duży odsetek mieszkań kupowanych jest w celach inwestycyjnych.

– Szacujemy, że na rynek najmu trafia co trzecie zakupione mieszkanie. Poznań, jako miasto akademickie, daje dużo możliwości inwestorom, którzy poza wynajmem standardowych mieszkań, coraz częściej interesują się intensyfikacją zysków poprzez wynajem lokali na pokoje, odpowiadając w ten sposób na popyt ze strony studentów – uważa Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Mały wzrost, ale zauważalny

Poznań jest jednym z miast analizowanych w raporcie, w którym w ostatnim miesiącu mieliśmy do czynienia ze wzrostem średnich cen transakcyjnych, które przekroczyły poziom 5000 zł. Obecnie nabywający mieszkania w stolicy Wielkopolski muszą płacić za nie średnio 5035 zł na m kw. Jeszcze do niedawna mieszkańcy Poznania gustowali w większych lokalach, ale jak pokazały ostatnie tygodnie, wielkość mieszkań sprzedawanych w tym mieście wróciła do średniej odnotowanej w większości polskich miast. Obecnie za mieszkanie na poznańskim rynku w średnim metrażu 52 m kw. nabywający muszą płacić 256 tys. zł.

KRAKÓW

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, Kraków obok Wrocławia i Gdyni jest kolejnym miastem, w którym odnotowano spadek średnich cen transakcyjnych. Ostatni miesiąc pokazał również, że krakowski rynek został zdominowany przez zakupy inwestycyjne. W stolicy Małopolski klienci poszukują dwóch grup mieszkań: małych i tanich lokali, które najszybciej znajdują najemców oraz dużych metraży z przeznaczeniem na wynajem na pokoje.

Są chętni na drogie mieszkania w Krakowie

Wraz z obniżką średnich cen transakcyjnych mieszkań, obecnie za m kw. na małopolskim rynku wtórnym kupujący muszą zapłacić 5732 zł, czyli tyle samo co przed rokiem, w podobnie analizowanym okresie. Krakowski rynek nieruchomości w lutym cechowała także duża rozpiętość cen mieszkań, bo na liście transakcyjnej znalazły się także lokale w najwyższych cenach, przekraczających 8000 zł za m kw. Według ekspertów Metrohouse i Expandera, najdrożej sprzedawano kawalerki zlokalizowane w centrum Krakowa, które mimo wysokich cen były poszukiwane przez klientów inwestycyjnych.

Zakupy z myślą o wynajmie

W Krakowie w ubiegłym miesiącu poszukiwane były dwie grupy mieszkań z przeznaczeniem inwestycyjnym. Pierwsza dotyczy mniejszych mieszkań z tańszej oferty, które w przyszłości będzie można szybko wynająć. Do drugiej zaliczyć można nieruchomości o większym metrażu kupowane z przeznaczeniem na wynajem na pokoje.

– Na pierwsze mieszkania wybieramy oferty do 160 tys. zł, które są obecnie poszukiwanym produktem na rynku. Coraz więcej zapytań dotyczy także mieszkań w zakresie cenowym 300-400 tys. zł – chętnie z ogródkami lub tarasami – mówi Agata Kluzowicz z krakowskiego oddziału Metrohouse.

Średni metraż nabywanego mieszkania na krakowskim rynku w lutym to 49 m kw., za który nabywający byli skłonni płacić średnio 278 tys. zł.

W Krakowie buduje się dużo nowych mieszkań, jednak najlepsze oferty pojawiają się na początkowych etapach inwestycji. Wiedzą o tym dobrze klienci, wśród których popularnością cieszą się mieszkania znajdujące się jeszcze na przysłowiowym etapie „dziury w ziemi”.

WARSZAWA

Jak wynika z raportu Metrohouse i Expandera, ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o prawie 5% w ciągu minionych 12 miesięcy. Na niekorzyść kupujących działa również to, że banki podwyższają marże kredytowe. Na szczęście niedawna wypowiedź prezesa NBP daje nadzieję na to, że stopy procentowe pozostaną na rekordowo niskim poziomie do końca 2018 r.

Wyższa średnia marża, ale i niskie stopy procentowe

Dla zainteresowanych kupnem mieszkania w Warszawie przy wsparciu kredytu, jedną z ważniejszych informacji jest to, że rosną marże kredytowe. W przypadku kredytu z wysokim (25%) wkładem własnym, obecnie średnia marża (2,15%) jest najwyższa od kwietnia 2010 r. Mimo to kredyty hipoteczne nadal można jednak określić jako tanie. Ich średnie oprocentowanie wynosi 3,86%. Dla porównania siedem lat temu było to 6,4%. Dodatkowo to niskie oprocentowanie prawdopodobnie pozostanie z nami przez dłuższy czas.

– W ostatnim czasie pojawiła się dobra informacja dla osób planujących zaciągnąć kredyt. Prezes NBP zasugerował, że stopy procentowe w naszym kraju mogą nie wzrosnąć nie tylko w tym, ale być może w całym 2018 roku. Dłużej będzie więc można cieszyć się niskimi ratami. Nie należy jednak przesadzać z kwotą zadłużenia. Obecnie mamy w Polsce rekordowo niskie stopy procentowe, ale z pewnością nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. W przyszłości wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów – uważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

W Warszawie drogo, ale w centrum najdrożej

Za m kw. mieszkania w Warszawie kupujący w lutym musieli płacić średnio już 7631 zł., co jest związane ze wzrostem średnich cen transakcyjnych w stolicy, z którym mieliśmy do czynienia w ostatnio analizowanym okresie.

– Przeglądając oferty sprzedaży, można odnieść wrażenie, że w obrębie dzielnic centralnych, wzrost cen jest jeszcze większy. Klienci planujący dokonanie transakcji sprzedaży, opierają się na informacjach o wzroście popytu i windują ceny ponad granicę zdrowego rozsądku, co wydłuża oczekiwanie na transakcję o czas konieczny na „otrzeźwienie” – komentuje Dariusz Mitrowski z warszawskiego oddziału Metrohouse.

Na warszawskim rynku kupowane są lokale o średniej powierzchni 55 m kw., za które nabywający płacą przeważnie 414 tys. zł.