Umowa deweloperska i przedwstępna. Zanim podpiszesz

Przeczytaj także: Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera?

Decyzja o zakupie mieszkania od danego dewelopera powinna być poprzedzona gruntownym rekonesansem. Firmie warto się przyjrzeć. Taką możliwość daje nam np. KRS, ale cenną wskazówką mogą być również opinie wyrażane przez klientów na forach internetowych. Jeżeli już upewnimy się w swoim wyborze, nadchodzi pora na podpisanie umowy.

Umowa przedwstępna czy deweloperska?

Przede wszystkim należy podkreślić, że umowa deweloperska i przedwstępna to pojęcia, których nie należy używać zamiennie. Pierwsza z nich najczęściej odnosi się do inwestycji, która znajduje się w trakcie realizacji i oprócz zobowiązania do zawarcia umowy właściwej nakłada na dewelopera obowiązek wybudowania lokalu. Druga odnosi się do mieszkania już wybudowanego i stanowi swego rodzaju preludium do podpisania dokumentu przenoszącego prawo własności, czyli tzw. umowy przyrzeczonej.

- Umowa deweloperska, której treść nakłada na kupującego obowiązek wpłat, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego - wyjaśnia Agnieszka Więckowska z portalu rynek-deweloperski.pl. - To gwarantuje nabywcy lepszą ochronę przez ewentualnymi problemami finansowymi firmy deweloperskiej. Jeżeli inwestycja została wprowadzona do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r., to wpłacana należność "ląduje: na mieszkaniowym rachunku powierniczym, co również jest dodatkowym zabezpieczeniem dla nabywcy - dodaje.

Jakie koszty trzeba ponieść?

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego wymaga wizyty obu stron u notariusza. To kosztowna rzecz, ale zabezpiecza interes kupującego nieruchomość. Na podstawie tego dokumentu można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, nabywcy przysługuje jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych. Oprócz taksy notarialnej należy zapłacić podatek VAT i uiścić opłaty sądowe, które są kwotami stałymi niezależnie od wartości zakupionej nieruchomości.

- Wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł - informuje Agnieszka Więckowska. - Tyle samo zapłacimy za wpis hipoteki, natomiast jego wykreślenie to połowa tej opłaty. 150 zł wymaga wpis roszczenia. Pamiętajmy, że zapis obciążający klienta wszelkimi kosztami umowy deweloperskiej jest niezgodny z przepisami - dodaje.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

Najlepiej każdy podpisywany przez nas dokument sprawdzić z doświadczonym prawnikiem. Zapisy, które nie są jednoznaczne i które mogłyby zostać zinterpretowane na niekorzyść klienta, mogą być sprzeczne z prawem.
Specjalista przeanalizuje np. czy umowa deweloperska nie zawiera klauzul niedozwolonych, a także wyjaśni jej bardziej skomplikowane zapisy.

- Jedne z najważniejszych postanowień dotyczą kwestii odstąpienia od umowy - podkreśla ekspert z portalu rynek-deweloperski.pl. - Zgodnie z przepisami, jeżeli nabywca skorzysta z takiej ewentualności, umowę uważa się za niezawartą, co oznacza, że klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. I o tym należy pamiętać. Oczywiście w umowie koniecznie powinny się znaleźć informacje o inwestycji oraz podstawowe parametry lokalu. Oprócz metrażu, ilości pokoi czy funkcji danych pomieszczeń, wyszczególniony powinien zostać stan wykończenia mieszkania - dodaje.

Pamiętajmy, żeby zapytać o każdy szczegół, który budzi naszą wątpliwość albo jest dla nas niezrozumiały. Mieszkanie to kosztowna inwestycja, dlatego powinniśmy przywiązywać dużą wagę do kwestii formalnych związanych z jego zakupem. Dobra umowa z deweloperem istotnie zmniejsza ryzyko transakcji i może uchronić nas przed wieloma przykrymi konsekwencjami.