Wynajem mieszkania pod lupą cz. 2

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania pod lupą

Informacje prezentowane w raporcie, wykonanym przez Instytut Badawczy IPC sp. z o.o. w formie ośmiu zogniskowanych wywiadów grupowych w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu i w Warszawie w dzielnicy Mokotów, dotyczą m.in. poniższych zagadnień.

Wynajem mieszkania - procedury

Uczestnicy procesu zgodnie przyznają, że wynajem mieszkania nie jest kwestią prostą. Jego kolejne etapy są jednak różnie oceniane, jeśli chodzi o trudności i podejmowanie właściwych lub błędnych decyzji.

Wynajmujący uważają, że ważnym elementem umowy jest wysokość kaucji. Prawie wszyscy nie wyrażają zgody na zameldowanie najemców – ani na pobyt stały, ani czasowy. Wynajmujący często niechętnie wynajmują mieszkania osobom z małymi dziećmi. Często stosuje się zakaz zamieszkiwania ze zwierzęciem. Część wynajmujących preferuje jako najemców kobiety, inni wolą pary.

Najemcy poszukujący mieszkania wykorzystują do tego ogłoszenia internetowe. Istotna jest lokalizacja, cena i liczba pokoi, a także spotkanie w właścicielami w mieszkaniu, tak aby mieć możliwość obejrzenia mieszkania i oceny jego standardu oraz uzgodnienia ewentualnych kosztów dodatkowych. Przyznają też, że to bardzo czasochłonne zajęcia. Umowa uznawana jest za najtrudniejszy, ale i najważniejszy element całego procesu. Trudności sprawiają zarówno jej zapisy, jak i czas potrzebny na zapoznanie się z nimi. Jako argument zachęcający do korzystania z usług agencji nieruchomości wskazywane jest profesjonalne podejście do umowy.

Trudności z wynajmem lub najmem mieszkania

Właściciele mieszkań ze wszystkich badanych miast przyznali, że akceptują jedynie niewielkie negocjacje ceny za wynajem mieszkania lub specjalnie zawyżają ją na początku, tak aby najemca miał wrażenie, że wynegocjował korzystną dla siebie, niższą ofertę. Były to zwykle kwoty od 50 do 100 zł.

Badani wskazywali, ze w przypadku atrakcyjnych lokali, którymi interesuje się wiele osób, zdarzają się licytacje czynszu. Negocjowana bywa nieraz kwota kaucji. Choć ok. 60% właścicieli mieszkań przyznaje, że są skłonni do negocjacji podanej przez siebie stawki czynszu – szczególnie skłonni do negocjacji byli właściciele mieszkań z Poznania i Łodzi, a także połowa badanych z Warszawy. Najmniejszą elastycznością wykazali się właściciele mieszkań z Gdańska. Należy również zauważyć, ze granica obniżek nie jest znacząca – to średnio 9% czynszu.

Zgodna jest ocena problemu opóźnień w płatności czynszu przez wynajmujących i najemców. Wynajmujący przyznają, że sytuacje braku terminowej płatności są raczej rzadkie. Powodem opóźnień płatności czynszu są zwykle opóźnienia w wypłacie wynagrodzenia lokatorów lub ewentualnie ich inne problemy finansowe. Jednak niewielka zwłoka w płatności jest akceptowalna, zwłaszcza jeśli najemca poinformował o niej wcześniej. Wg opinii większości zarówno najemców, jak i wynajmujących, nie ma problemów w sytuacji opóźnienia w spłacie, pod warunkiem wcześniejszego powiadomienia i uregulowania czynszu w umówionym, zwykle niezbyt odległym nowym terminie.

Postawy wobec Społecznej Agencji Najmu

Uczestnikom badania zostały przedstawione cele i ogólne zasady funkcjonowania Społecznej Agencji Najmu. Ich uwagi i dotychczasowe doświadczenia związane z korzystaniem z usług agencji pośredniczących w wynajmie mieszkań pozwalają na określenie najbardziej pożądanego zakresu usług agencji, która miałaby działać jako Społeczna Agencja Najmu. Według ankietowanych, usługi świadczone przez agencje powinny być kompleksowe. Właściciele oczekują również, że zadaniem takiej agencji powinna być realizacja wszelkich działań, leżących zwykle w gestii właściciela, związanych z procesem wynajmu, na każdym jego etapie jego trwania.

W grupie właścicieli mieszkań zdania na temat Społecznej Agencji Najmu były podzielone. Negatywne odczucia to obawy o utratę kontroli nad własnym mieszkaniem ze względu na zobowiązanie długoletnią umową. Pojawiła się opinia, że taka koncepcja to marnotrawienie pieniędzy publicznych, które można spożytkować w inny sposób. Właściciele obawiali się także, że SAN nie odciąży ich ze wszystkich obowiązków związanych z wynajmowaniem mieszkania. Nie byli zainteresowani misją tej instytucji.

Wątpliwości dotyczyły też wypłacalności SAN, podziału obowiązków przy naprawach mieszkań, przy zniszczeniach przez użytkowników, monitoringu płatności i stanu nieruchomości.

Jednocześnie zostały dostrzeżone korzyści ze współpracy ze Społeczną Agencją Najmu. Za jedną z nich uznano długoletni wynajem mieszkania - w przypadku rezygnacji lokatora, SAN poszukuje kolejnych chętnych najemców, stale płacąc przy tym za wynajmowany lokal. Inną korzyścią SAN, wskazaną przez właścicieli, jest zaangażowanie instytucji i środków publicznych – część respondentów uznała, że jest to czynnik zwiększający zaufanie (w porównaniu do agencji komercyjnych), choć pojawiły się również wspomniane już stwierdzenia o niewłaściwym wydatkowaniu pieniędzy publicznych, które można przeznaczyć np. na rozwój budownictwa w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Część wynajmujących chciałaby mieć szczegółowe informacje o stanie i sytuacji mieszkania podczas jego użytkowania przez najemców, jednak dla licznej grupy ważne było całkowite pozbycie się kwestii związanych z wynajmowanym mieszkaniem przy regularnych wpłatach czynszu.

Oceny Społecznej Agencji Najmu były zróżnicowane również wśród najemców. Dla części z nich mogłoby to być rozwiązanie codziennych problemów dotyczących najmu. Jako najważniejszą z korzyści wskazano opiekę prawną związaną z umową najmu. Również udział środków publicznych traktowano jako niewątpliwą zaletę. SAN postrzegano jako arbitra, który oceni i zadba zarówno o standard mieszkań, jak i procedur najmu.

Zgodnie z opinią badanych, jako naturalnych partnerów SAN wskazano właścicieli mieszkań na wynajem, wyjeżdżających na dłuższy pobyt za granicę, a wśród najemców – osoby z innych miejscowości, które nie znają warunków na lokalnym rynku nieruchomości.

Na podstawie opinii prezentowanych przez badanych widać wyraźnie, że pomimo różnic w ocenie SAN oraz różnorodnych doświadczeń i preferencji w procesie najmu i wynajmu mieszkań, funkcjonowanie tego rodzaju agencji jest potrzebne i uzasadnione.

Dagmara Kubik Kierownik Projektu Bankowej Platformy Nieruchomości