Jak wycenić luksusowe nieruchomości?

Przeczytaj także: Luksusowe nieruchomości w Poznaniu

Komentarz eksperta rynku nieruchomości premium i luksusowych

Arkadiusz Wojciechowski, partner zarządzający Poland Sotheby’s International Realty

Branżowi eksperci nie mają wątpliwości co do tego, że standard premium na pierwotnym rynku nieruchomości wyznaczają: atrakcyjna lokalizacja, okoliczna infrastruktura, wysoki standard techniczny budynku oraz pakiet usług, dostępnych wyłącznie dla mieszkańców danej nieruchomości. Kryteria te są jednak względne i tym samym niewystarczające do kwalifikacji danego obiektu mieszkaniowego jako lokalu premium czy tym bardziej postrzegania go przez sprzedających i kupujących w kategoriach luksusu.

W procesie definiowania rangi rynkowej danej nieruchomości – bez względu na to czy jest to mieszkanie, dom jedno- lub wielorodzinny czy apartament – przesłanki jakościowe powinny być analizowane wtórnie względem wskaźników ilościowych. Z raportu Luxury Realty Map wynika, że to przede wszystkim cena wyznacza status danej nieruchomości, plasując ją w kategorii lokali o podwyższonym standardzie.

To – wydawałoby się – proste ujęcie tematu wymaga jednak szczegółowego doprecyzowania, pozwalającego finalnie wytypować te nieruchomości, które na rynku pierwotnym mogą być w miarę obiektywnie klasyfikowane jako premium i luksusowe. Nie zawsze bowiem duży, a więc tym samym „drogi” dom, będzie domem luksusowym, a kawalerka o wysokim standardzie, zlokalizowana w centrum miasta – choć wyceniana często znacznie wyżej niż 2-pokojowe mieszkanie w mniej atrakcyjnych dzielnicach – znajdzie się na liście ofert premium. Dlaczego? Odpowiedź jest wbrew pozorom prosta.

Istotnym wskaźnikiem, który należy rozpatrywać łącznie z ceną nieruchomości – uwzględniając przy tym przesłanki jakościowe, definiujące wysoki standard użytkowy – jest cena metra kwadratowego. Jak wynika z raportu Luxury Realty Map, to właśnie zależność między ceną mkw., metrażem i wartością całej nieruchomości, której zakup opiewał na kwotę nie mniejszą niż 1 milion złotych, może w pełni definiować jej standard i status rynkowy. Szczegółowe analizy – przeprowadzone przez ekspertów Poland Sotheby’s International Realty – dowodzą, że tylko tak holistyczne podejście uprawnia do prób kategoryzowania nieruchomości jako premium i luksusowych.

Od definicji do realiów rynkowych

Piotr Śliwka, partner zarządzający Poland Sotheby’s International Realty

Firma Poland Sotheby’s International Realty, we współpracy z Cenatorium, w raporcie Luxury Realty Map ekspercko wyznaczyła – bazując na danych transakcyjnych za 2016 rok – próg ceny metra kwadratowego, powyżej której można mówić o prestiżowych czy luksusowych nieruchomościach.

Z analiz rynkowych wynika, że próg cenowy dla 1 mkw. jest zdecydowanie najwyższy w Warszawie, osiągając poziom 14,7 tys. zł za mkw.

Na kolejnych miejscach w raporcie Luxury Realty Map – z wynikiem sięgającym 12 tys. zł za mkw. – uplasowały się luksusowa nieruchomości z Wrocławia i Trójmiasta. Z kolei w Krakowie i Poznaniu wystarczy już odpowiednio 11,4 tys. zł i 10 tys. zł na zakup 1 mkw. lokalu, by standard nieruchomości mógł zostać zakwalifikowany do segmentu premium.

W przypadku nieruchomości, prestiż ma swoje regionalne uwarunkowania. Nieruchomości luksusowe z Wrocławia czy Trójmiasta, w Warszawie mogą zostać uznane już tylko za premium. Dlatego tak ważnym wyznacznikiem – poza kosztem 1 mkw. lokalu – jest wartość graniczna transakcji, czyli całościowa cena nieruchomości wyznaczona przez Poland Sotheby’s International Realty na kwotę powyżej 1 mln zł.

Zasadność przyjęcia ceny transakcyjnej powyżej 1 mln zł – na potrzeby analizy rynku nieruchomości premium i luksusowych dokonanej w raporcie Luxury Realty Map –wynika przede wszystkim z doskonale znanej Poland Sotheby’s International Realty charakterystyki klienta tego segmentu rynku.

Znaczącym odnośnikiem stała się również globalna definicja HNWI (high-net-worth individuals), określająca osoby, których majątek w aktywach płynnych wynosi co najmniej 1 mln dolarów. W Polsce za synonim bogactwa od dawna uznawany jest symboliczny „milion” i choć – w zależności od miasta czy lokalizacji – kwota ta daje zupełnie różne możliwości nabywcze, w tym przypadku pozwala w przejrzysty sposób zdefiniować rynek nieruchomości premium i luksusowych.