Wynajem mieszkań drożeje tylko w teorii?

Przeczytaj także: Tani wynajem mieszkania? Śląsk liderem

Nawet co trzecie mieszkanie może być kupowane z myślą o czerpaniu zysków z wynajmu. Dotyczy to także mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. To oznacza, że przez ostatnie 12 miesięcy podaż takich lokali mogła wzrosnąć o około 10-15 tysięcy (szacunek dla 6 największych miast).

Nowe lokale w nowoczesnych budynkach są świeżo wykończone i wyposażone. Trudno się więc dziwić, że ich właściciele żądają za wynajem mieszkań wyższych stawek. Problem w tym, że takich lokali jest w ofercie coraz więcej, a więc sztucznie podnoszą średnie ceny ofertowe, które dla wielu są barometrem kondycji rynku. Jak duża jest skala zjawiska? Z prostych średnich, udostępnianych przez popularne portale ogłoszeniowe można wysnuć wniosek, że ceny wzrosły nawet o kilkanaście procent w skali roku. Dane te są jednak zawyżone.

Jakie zatem koszty faktycznie generuje wynajem mieszkań? Z pomocą w odpowiedzi na to pytanie przychodzi Indeks Cen Powtórzonego Wynajmu. Z indeksu wynika, że w styczniu 2017 roku ceny najmu były jedynie o 6,8% wyższe niż cztery lata wcześniej. Co ciekawe, gros tego wzrostu przypada na ostatnie 12 miesięcy, kiedy ceny wzrosły o 4,4% - wynika z danych Open Finance i Home Broker dla 6 największych rynków.

Dziś za wynajem dwupokojowego mieszkania o powierzchni od 31 do 50 m kw. trzeba w Warszawie zapłacić niecałe 2,2 tys. zł miesięcznie. W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście jest wyraźnie taniej, bo podobny lokal można już mieć płacąc co miesiąc około 1,3 – 1,5 tys. zł. W Łodzi wystarczy budżet w granicach 1,1 – 1,2 tys. zł na najem dwupokojowego „M” – wynika z danych Home Broker o umowach zawartych przez ostatnie 12 miesięcy.

Wynajem mieszkań - gwałtowne wzrosty tylko na papierze

Sporym nadużyciem jest więc twierdzenie, że w ciągu roku wynajem mieszkań zdrożał o kilkanaście procent. Niepotrzebnie rozbudza to nadzieje właścicieli i obawy najemców. W rzeczywistości ruchy na rynku są znacznie bardziej stonowane.

Trudno też spodziewać się gwałtownego wzrostu cen najmu skoro na rynek trafia bardzo dużo nowych lokali kupowanych przez inwestorów. Tych już od prawie 4 lat coraz bardziej kusi perspektywa wynajmowania mieszkań. Rozwiązanie to uznawane jest za w miarę bezpieczne i intratne. Obecnie z takiej inwestycji można liczyć na 4-5% czystego zysku w skali roku. To 3-4 razy więcej niż to co oferują przeciętne bankowe lokaty. W tych kalkulacjach wciąż nie uwzględniamy jeszcze faktu, że z czasem mieszkanie może zdrożeć, na co także liczy większość inwestorów.

Huraoptymizm właścicieli powinny studzić zapowiedzi rządu odnośnie programu „Mieszkanie +”. Jeden z jego filarów to system taniego najmu mieszkań z dojściem do własności. Rozwiązanie to może być wyraźnie tańsze niż obecna rynkowa oferta najmu, a do tego po 30 latach bycia lokatorem mieszkania z rządowego programu, można zostać jego właścicielem. Oferta wydaje się więc bezkonkurencyjna. Optymizm panujący wśród indywidualnych inwestorów sugeruje, że wciąż mało kto wierzy w rozmach i szanse powodzenia tworzonego systemu wynajmu tanich lokali. Poza tym założenia programu „Mieszkanie +” sugerują, że przede wszystkim mają z niego korzystać osoby posiadające dzieci, których nie stać na zakup własnego mieszkania lub samodzielny wynajem na rynku. Teoretycznie wysoki poziom dochodu czy brak potomstwa nie będzie jednak zamykał drogi do własnego „M”, tylko pozwoli zająć dalsze miejsce w kolejce do niego. W praktyce ograniczona liczba takich lokali powinna uniemożliwić skorzystanie z preferencyjnej oferty osobom, które na mieszkanie stać.

W pełni realnym zagrożeniem jest jednak duży przyrost oferty mieszkań, które trafiają na rynek najmu. Jeśli faktycznie na wynajem kupowane jest nawet co trzecie lokum, to oznacza to bardzo szybki przyrost oferty, a tam gdzie dynamicznie rośnie podaż, mogą spaść ceny. Warto przypomnieć, że nigdy wcześniej Polacy nie wydawali tak wiele pieniędzy na zakup nowych mieszkań – wynika z szacunków NBP. W ciągu całego 2016 roku tylko na nowe mieszkania Polacy wydali ponad 14 mld zł gotówki. Był to najwyższy wynik w historii. Nawet połowę tej kwoty wyasygnowali inwestorzy – wynika z szacunków firmy doradczej REAS.

Coraz więcej chętnych na najem

Na rynku najmu rośnie jednak nie tylko podaż, ale też popyt. Przyczyniły się do tego m.in. wysokie wymagania odnośnie wkładu własnego. Obecnie warto bowiem mieć przynajmniej 20% ceny kupowanego mieszkania w gotówce, aby myśleć o kredycie hipotecznym. Godząc się na dodatkowe koszty, można znaleźć banki akceptujące o połowę niższy wkład własny. Nawet jednak wtedy konieczny do zebrania wkład własny okazuje się barierą nie do przeskoczenia dla sporej części wchodzących w dorosłość Polaków. Osoby takie w naturalny sposób trafiają na rynek najmu. Popyt na najem zgłaszają też licznie przybywające nad Wisłę sąsiedzi zza wschodniej granicy – obywatele Ukrainy.

Metodologia badania:
Przy obliczaniu rzeczywistego wzrostu cen nieruchomości uwzględnione zostały dane na temat 8 tysięcy faktycznie zawartych umów najmu przez firmę Home Broker. Z tej grupy wybrane zostały takie transakcje, których przedmiotem na przestrzeni lat były dokładnie te same mieszkania. Dopiero na podstawie powtarzających się rynkowych transakcji stworzony został Indeks Cen Powtórzonego Wynajmu. Pod uwagę wzięte zostały transakcje dotyczące mieszkań z 6 największych rynków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław). Aby lepiej oddać dynamikę zmian rynkowych przyjęto, że pojedyncza umowa trwa nie dłużej niż 12 miesięcy i jeśli po tym czasie nie została odnowiona za pośrednictwem Home Broker, traci swój udział w indeksie.

Bartosz Turek, analityk