Jak kurczy się powierzchnia użytkowa mieszkań?

Przeczytaj także: Metraż mieszkania coraz skromniejszy

Zdecydowanie najmniejsze mieszkania znajdziemy w Krakowie i Poznaniu …

Główny Urząd Statystyczny przed kilkoma dniami opublikował dane dla 2016 roku, dzięki którym można obliczyć średni metraż mieszkań deweloperskich z sześciu największych miast. Te informacje wskazują, że w przypadku wszystkich metropolii, przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania jest nieco mniejsza od krajowej średniej (58,2 mkw.). W tym kontekście warto pamiętać, że pod pojęciem „mieszkania” GUS rozumie zarówno lokale mieszkalne, jak i domy jednorodzinne.

W krajowych metropoliach deweloperzy rzadko budują domy. To właśnie powoduje, że powierzchnia użytkowa statystycznego mieszkania w jednej z sześciu metropolii jest niewielka. Warto również pamiętać o mniej korzystnej relacji pomiędzy zarobkami oraz poziomem cen „wielkomiejskiego” metrażu. Wspomniany problem jest najbardziej widoczny w Krakowie i przekłada się na najmniejszą powierzchnię mieszkań deweloperskich oddawanych do użytku (52,1 mkw. w 2016 r.). Trzeba zwrócić uwagę, że krakowskie mieszkania były stosunkowo małe również dwanaście lat wcześniej.

Mała powierzchnia użytkowa nowego mieszkania to także domena Poznania (52,8 mkw.). W przypadku tej metropolii, kluczowe znaczenie może mieć ożywiona migracja rodzin do podpoznańskich powiatów, która wymusza na deweloperach budowę większej liczby kompaktowych mieszkań. Nieco większy poziom średniego metrażu mieszkań deweloperskich (odpowiednio 54,6 mkw., 54,8 mkw. oraz 55,3 mkw.) odnotowano na terenie Warszawy, Wrocławia i Gdańska. Wśród wszystkich metropolii, zdecydowanie wyróżnia się Łódź, gdzie średnia powierzchnia użytkowa nowego mieszkania to 57,2 mkw. (2016 r.). Ten wynik jest pochodną najlepszej relacji cen metrażu w stosunku do wynagrodzeń. Warto zwrócić uwagę, że dwanaście lat wcześniej, łódzkie mieszkania też były zdecydowanie największe, a ich średnia powierzchnia biła rekordy (79,4 mkw. w 2004 r.). Co ciekawe, Łódź obok Poznania i Gdańska jest miastem, w którym od 2004 r. do 2016 r. nowe mieszkania deweloperskie skurczyły się najbardziej. Dwunastoletni spadek z poszczególnych metropolii wynosi:

• Warszawa - 11%
• Kraków - 5%
• Łódź - 28%
• Wrocław - 2%
• Poznań - 24%
• Gdańsk - 16%

Jednym z czynników wpływających na duże spadki średniego metrażu (np. w Łodzi i Poznaniu), mogło być ograniczenie przez deweloperów budowy domów na terenie metropolii. To naturalny proces, który jest związany ze stopniowym wzrostem cen atrakcyjnych działek. Nie tłumaczy on jednak wszystkich analizowanych zmian metrażu.

We wszystkich metropoliach boom kredytowy mocno „napompował” lokale

Powyższe porównanie dotyczące tylko 2004 roku i 2016 roku, nie daje pełnego obrazu zmian średniej powierzchni użytkowej mieszkań. Wspomniane zmiany stają się bardzo dobrze widoczne, gdy weźmiemy pod uwagę każdy z dwunastu rocznych okresów. Taka analiza sugeruje, że sytuacja z rynku kredytowego również miała pewien wpływ na metraż mieszkań oddawanych przez deweloperów. Dla trzech analizowanych miast (Warszawy, Krakowa i Wrocławia), możemy dostrzec stopniowy wzrost średniej powierzchni nowych lokali i domów w latach 2004 - 2007/2008. Później nastąpił dość szybki spadek przeciętnego metrażu. Ta kolejność zmian jest bardzo dobrze widoczna w przypadku Warszawy, czyli największego rynku pierwotnego.

Wzrosty średniej powierzchni użytkowej mieszkań na pewno miały wiele wspólnego z polityką kredytową banków, które w latach 2004 - 2008 zaczęły nieostrożnie „pompować” zdolność kredytową klientów (np. poprzez oferowanie kredytów waloryzowanych kursem franka, finansowanie nieruchomości bez wkładu własnego i rozkładanie spłaty na 40 lat - 50 lat). Późniejsza eskalacja kryzysu gospodarczego przyniosła zmianę podejścia banków i restrykcje kredytowe KNF-u.

Warto podkreślić, że długookresowy spadek średniej powierzchni nowych mieszkań jest widoczny na terenie wszystkich metropolii. Tego trendu nie zmieniła nawet poprawa dostępności kredytów mieszkaniowych po 2012 r. Przez ostatnie trzy lata (2014 - 2016), pewien wpływ na decyzje metrażowe deweloperów mogła mieć popularność programu MdM, który premiował nabywców niewielkich mieszkań. Wydaje się jednak, że ważniejszym czynnikiem był coraz szybszy spadek wielkości gospodarstw domowych. Według danych Eurostatu oraz GUS-u, ten proces przyspieszył po 2011 roku i stał się najbardziej widoczny na terenie krajowych metropolii.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu