Rynek mieszkaniowy. Poznań po I kw. 2017 r.

Przeczytaj także: Mieszkania w Poznaniu: rekordy czy stabilizacja?

Osoby poszukujące mieszkania w Poznaniu skupiają swoją uwagę przeważnie na kawalerkach i lokalach dwupokojowych. Tego rodzaju nieruchomości kupowane są najczęściej przez singli, młode małżeństwa, a także przez inwestorów. Za około 1/4 obrotu odpowiedzialne są mieszkania do 40 m2, 50% to lokale pomiędzy 40 a 60 m2, a co piąta transakcja dotyczy większych przestrzeni, pomiędzy 60 a 80 m2.

To, co oferuje nabywcom poznański rynek mieszkaniowy, jest w zasadzie dopasowane do zgłaszanych przez nich potrzeb i preferencji. W efekcie tego mieszkania w Poznaniu nie ulegają dużym wahaniom cenowym, ale też nie należą do najtańszych.

Rynek mieszkaniowy

W okresie ostatnich trzech lat (od I kwartału 2014 do I kwartału 2017) mieszkania w Poznaniu drożały, a wzrost ten był dość powolny, ale przy tym systematyczny. Tak działo się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W odniesieniu do I kwartału 2014 roku, przeciętna cena transakcyjna 1 m2 powierzchni użytkowej nowego mieszkania wzrosła o 381 zł do poziomu 6 015 zł, a na rynku wtórnym odnotowano wzrost o 218 zł. W I kwartale 2017 roku przeciętna jednostkowa cena mieszkań „z drugiej ręki” wyniosła 5 306 zł.

Kwartalne zmiany średniej ceny 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w badanym okresie nie przekroczyły poziomu 3%. W I kwartale bieżącego roku zanotowano niewielki spadek średniej ceny 1 m2 powierzchni mieszkania z rynku pierwotnego o 186 zł, a z rynku wtórnego – o 66 zł w porównaniu do IV kwartału 2016 roku, co zapewne jest efektem dużej popularności programu „Mieszkanie dla Młodych”.

W I kwartale 2017 roku średnia cena całkowita lokali sprzedanych na rynku pierwotnym w Poznaniu wyniosła 318 124 zł, a na rynku wtórnym – 272 994 zł. W porównaniu do I kwartału 2014 roku zanotowano odpowiednio wzrost o 15 434 zł i 810 zł.

W porównaniu do IV kwartału 2016 roku, zmiany jednostkowych cen lokali mieszkalnych w poszczególnych dzielnicach Poznania nie przekroczyły poziomu kilku procent (kilkadziesiąt złotych). Największą zmianę zanotowano w dzielnicy Jeżyce, gdzie na rynku pierwotnym zarejestrowano spadek o 3,66% (218 zł), a na rynku wtórnym – o 2,27% (116 zł). Średnia cena jednostkowa w tej dzielnicy wyniosła 5 747 zł w przypadku nowych mieszkań, a na rynku wtórnym – 4 992 zł. Niewielki wzrost cen zanotowano jedynie na rynku pierwotnym w dzielnicy Nowe Miasto (o 81 zł, czyli 1,39%) i Wilda (o 74 zł, czyli 1,26%).

Rynek domów jednorodzinnych

Poznański rynek mieszkaniowy to przede wszystkim lokale mieszkalne zlokalizowane w budynkach wielorodzinnych. W I kwartale 2017 roku budownictwo indywidualne (czyli domy jednorodzinne) stanowiło tutaj jedynie 12% wszystkich oddanych do użytkowania mieszkań.

Średnia jednostkowa cena transakcyjna domów jednorodzinnych w Poznaniu w 2014 była stabilna, a od I kwartału 2015 roku zaczęła powoli rosnąć. Niewielką korektę zaobserwowano dopiero w I kwartale 2017 roku, kiedy przeciętna cena 1 m2 powierzchni użytkowej spadła o 243 zł w porównaniu do poprzedniego kwartału. Tym samym w I kwartale bieżącego roku średnio za dom w Poznaniu nabywcy płacili 4 544 zł/m2, czyli więcej o 408 zł w porównaniu do I kwartału 2014 roku.

Rynek gruntów pod zabudowę

Średnia cena transakcyjna gruntu pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną w Poznaniu w okresie od I kwartału 2014 roku do I kwartału 2017 roku utrzymywała się na względnie stabilnym poziomie. Niewielki wzrost zaobserwowano jedynie na przełomie 2015 i 2016 roku, po czym cena wróciła do poziomu nieco ponad 360 zł. W I kwartale 2017 roku przeciętna cena 1 m2 powierzchni działki budowlanej osiągnęła poziom 369 zł, czyli mniej o 6 zł w odniesieniu do poprzedniego kwartału i zaledwie o 1 zł więcej niż w I kwartale 2014 roku.

Agnieszka Pilcicka Analityk Rynku Nieruchomości