Czynsz najmu mieszkania, czyli o drożyźnie w Warszawie i nie tylko

Przeczytaj także: Na wynajem mieszkania pracujemy 3 razy dłużej niż Niemcy

Najemcy z krajowych metropolii mogli odczuć spore podwyżki

Informacje na temat kosztów najmu mieszkań, zawsze są obarczone pewną dozą niedokładności, gdyż mamy do czynienia z bardzo rozproszonym rynkiem. Dodatkowo spora część umów najmu jest zawierana i wykonywana w szarej strefie (tzn. bez odprowadzania podatku dochodowego).

Mimo wymienionych problemów, informacje NBP odnośnie wysokości, jaką osiąga średni czynsz najmu w metropoliach, wydają się dość wiarygodne. Narodowy Bank Polski co pewien czas aktualizuje dane dotyczące przeciętnych kosztów wynajęcia 1 mkw. mieszkania w największych miastach kraju. Poniższy wykres prezentuje takie uśrednione (ofertowe i transakcyjne) czynsze najmu z Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska. Wspomniane stawki pod koniec 2016 roku wynosiły:

• Warszawa - 52,5 zł/mkw.
• Kraków - 36,0 zł/mkw.
• Łódź - 26,7 zł/mkw.
• Wrocław - 37,2 zł/mkw.
• Poznań - 33,0 zł/mkw.
• Gdańsk - 37,5 zł/mkw.

W stosunku do początku analizowanego okresu (IV kw. 2006 r.), największy wzrost odnotował przeciętny czynsz najmu w Poznaniu (+48% nominalnie, +21% po wliczeniu inflacji). Mimo tego Stolica Wielkopolski wcale nie jest „droga” w porównaniu z Gdańskiem, Krakowem i Wrocławiem, nie wspominając już o Warszawie – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert rynku mieszkaniowego z portalu RynekPierwotny.pl. Analogiczne zmiany czynszów (IV kw. 2006 r. - IV kw. 2016 r.) w pozostałych metropoliach wyniosły:

• +30% nominalnie, +6% po wliczeniu inflacji - Warszawa
• +38% nominalnie, +13% po wliczeniu inflacji - Kraków
• +38% nominalnie, +13% po wliczeniu inflacji - Łódź
• +25% nominalnie, +2% po wliczeniu inflacji - Wrocław
• +14% nominalnie, -7% po wliczeniu inflacji - Gdańsk

Informacje zaprezentowane na poniższym wykresie wskazują, że dla każdej metropolii od pewnego czasu można zauważyć wzrostowy trend czynszów. Taki trend najpóźniej zaczął się w Krakowie, Gdańsku oraz Poznaniu (przełom 2014 r. i 2015 r.). Stawki czynszów dla Warszawy i Wrocławia zaczęły rosnąć około półtora roku wcześniej. Ciekawa sytuacja miała miejsce na terenie Łodzi. W tym „krajowym mieście numer trzy”, wzrostowy trend kosztów najmu jest widoczny już od połowy 2012 r.

Zmiany dotyczące każdego z miast, mają własną lokalną specyfikę i wiążą się m.in. z saldem migracji oraz sytuacją na rynku pracy. Warto pamiętać o jeszcze jednej zależności. Średni czynsz najmu zwykle rośnie razem z rynkowymi cenami mieszkań (m.in. dlatego, że wynajem dla alternatywą dla kupna lokum). Takie zjawisko było dobrze widoczne w Warszawie pomiędzy IV kw. 2006 r. i IV kw. 2008 r.

Warszawa już od lat wyróżnia się najgorszą dostępnością najmu

Warto pamiętać, że przez ostatnie lata oprócz czynszów wzrastały również pensje w największych miastach kraju. Wspomniany proces można obserwować na podstawie zmian przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw. Ten miernik z pewnością nie jest idealny, ale dobrze pokazuje relacje płacowe pomiędzy miastami.

Połowę przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (po odliczeniu składek ZUS/NFZ i podatku PIT), można podzielić przez średni miesięczny czynsz najmu za 1 mkw. W ten sposób otrzymujemy teoretyczny metraż możliwy do wynajęcia za 50% przeciętnego wynagrodzenia. Pozostała połowa pensji pokrywa umowne koszty utrzymania lokatora niezwiązane z mieszkaniem – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W przypadku Warszawy, 50% przeciętnego wynagrodzenia z sektora przedsiębiorstw, pod koniec 2016 r. wystarczało do wynajęcia tylko 38 mkw. Lepsze wyniki odnotowano na terenie Krakowa (46 mkw.), Łodzi (55 mkw.), Wrocławia (44 mkw.), Poznania (53 mkw.) oraz Gdańska (51 mkw.).

Informacje z dłuższego okresu (IV kw. 2009 r. - IV kw. 2016 r.) wskazują, że niska dostępność wynajmu w Warszawie wcale nie jest nowym zjawiskiem. Stolica już tradycyjnie cechuje się gorszą relacją między zarobkami i kosztem wynajmu, niż wszystkie pozostałe metropolie. Gdyby opisywany problem udało się rozwiązać, to napływ młodych pracowników do Warszawy mógłby być znacznie większy.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu