Jak wybrać lokal użytkowy?

Przeczytaj także: Jak znaleźć lokal na działalność gospodarczą?

- Lokal gastronomiczny, butik czy też kancelaria, a więc działalności, w których nie unikniemy odwiedzin klientów, powinny cechować się pewną unikalnością i najlepiej, aby nasuwały skojarzenia z podstawowymi wyróżnikami prowadzonego biznesu – mówi Kuba Karliński, członek zarządu Magmillon, firmy realizującej projekty nieruchomościowe oparte o odnawianie kamienic. – Najbardziej popularna koncepcja kompozycji marketingowej, tzw. „4p” (product, price, place, promotion) zwraca uwagę na to, jak istotnym czynnikiem jest "miejsce" rozumiane zarówno szeroko, jako kanał dystrybucji, jak i dosłownie, a więc jako miejsce sprzedaży produktów i usług. To właśnie ono bywa decydujące dla powodzenia danego przedsięwzięcia - podkreśla ekspert.

Koszty

Jeśli posiadasz odpowiednie środki, aby zakupić lokal użytkowy, w którym później poprowadzisz swój biznes, to świetnie. To bez wątpienia ułatwi ci zaplanowanie budżetu i w pierwszym, najtrudniejszym dla firmy okresie obniży nieco koszty, co z kolei daje nadzieję na satysfakcjonujące rezultaty finansowe (np. wyjście na plus w nowo otwartej i jeszcze nieznanej kawiarni). Sytuacja komplikuje się w przypadku wynajmu. To dodatkowy koszt, który musisz dopisać do swojego biznesplanu. Umowy na wynajem lokali użytkowych najczęściej są dłuższe i lepiej chroniące właściciela niż w przypadku mieszkań. W przypadku ewentualnego niepowodzenia biznesu, nie będziesz w stanie się szybko wycofać. To nie oznacza, że wynajem nie jest dobrym rozwiązaniem. Przeciwnie – w przypadku braku odpowiedniego kapitału czy niepewności co do przyszłej lokalizacji inwestycji jest najlepszym wyjściem. Zanim jednak podejmiesz decyzję, musisz bardzo dokładnie oszacować swoje przyszłe przychody i wydatki. Koszty wynajmu mogą okazać się kluczowe dla Twojego biznesplanu.

Wymogi techniczne

W zależności od tego, jaki typ działalności zamierzasz prowadzić, możesz być zmuszony do spełnienia szeregu różnorodnych kryteriów. Przykładowo – biuro podróży nie wymaga warunków znacząco odmiennych niż zwykłe mieszkanie. Zupełnie inaczej jest z restauracją, która musi spełnić liczne wymogi Sanepidu. Nie w każdym lokalu uda Ci się wygospodarować oddzielne pomieszczenie do przygotowywania warzyw, owoców i mięsa, czy wytyczyć dwie „ścieżki” dla naczyń – czyste nie mogą być przenoszone z kuchni do klienta w taki sposób by „krzyżować się” z brudnymi – noszonymi od stolików do zmywarki. Jeszcze inne wymogi techniczne prawodawcy narzucają aptekom, zakładom fryzjerskim czy gabinetom kosmetycznym. Trzeba je brać pod uwagę wybierając nieruchomość. Im bardziej specyficzny jest Twój biznes, tym więcej nakładów będzie wymagało przystosowanie pomieszczeń. Sporą część ofert odrzucisz już na wstępie.

Lokalizacja

Lokalizację swojego biznesu musisz przemyśleć wieloaspektowo. Po pierwsze z biznesowego punktu widzenia. Zanim wybierzesz nieruchomość postaraj się oszacować wielkość rynku. Ilu lokalnych klientów masz szansę zdobyć? Czy dojazd do nieruchomości jest prosty i wygodny? Czy konkurencja jest znacząca i jak sobie radzi? To kilka podstawowych pytań, do których musisz dodać wiele bardziej szczegółowych – związanych z Twoją branżą lub specyfiką firmy. Tam gdzie doskonale będzie sprzedawała się kawa z mlekiem sojowym, zupełnym niewypałem może okazać się sklep spożywczy. Po drugie, zastanów się nad miejscem w kontekście własnej wygody. To bardzo ważne, w szczególności jeśli to ma być Twoje nowe miejsce pracy.

Dopasowanie do charakteru biznesu

To kluczowy aspekt wyboru nieruchomości. Jeśli chcesz by Twój punkt usługowy był unikalny – zdecyduj się na unikalny lokal. Oczywiście to nie jest metoda dla każdego. Dla części firm lepszym rozwiązaniem może być wynajem powierzchni w centrum handlowym, które ma swoje niewątpliwe zalety, jak stała baza klientów czy promocja takiej galerii jako całości. Trudno się tam jednak wyróżnić. Dlatego jeśli cechy, z którymi ma być kojarzony Twój biznes to np. kreatywność, odwaga, tradycja, kulturalna niszowość czy ekskluzywność – wybierz coś niestandardowego. To może być barka nad Wisłą lub lokal w odnowionej kamienicy, w sercu Pragi. Jeśli Twoją grupą docelową są ludzie ceniący detale i trudno uchwytny „klimat miejsca” – z pewnością docenią oryginalność.

Negocjacje i formalności

Kiedy już znajdziesz nieruchomości, które spełniają Twoje wymagania w każdej z wymienionych kategorii, pozostają kwestie formalne. Podobnie jak w przypadku zakupu czy wynajmu mieszkania – warto negocjować. Każda „wytargowana” kwota zwiększa budżet Twojego biznesu. Jeśli chcesz wynająć lokal – jako karty negocjacyjnej użyj argumentu o ponoszonych kosztach. Twoje inwestycje w nieruchomość mogą zwiększyć jej wartość. Dodatkowo wiążą Cię z nią, dając właścicielowi większą pewność przyszłych zysków.

Ustal z właścicielem kto jest odpowiedzialny za uzyskanie dokumentacji, niezbędnej do rozpoczęcia działalności. W zależności od typu biznesu, mogą to być koncesje, pozwolenia, czy dokumenty potwierdzające spełnienie wymogów technicznych.

Podpisując umowę, szczególną uwagę zwróć na warunki wypowiedzenia. Dla niektórych typów biznesu lokalizacja jest kluczowym czynnikiem warunkującym sukces, dlatego musisz ją zabezpieczyć. Nie dopuść do sytuacji, w której musisz przenosić dobrze prosperującą firmę z dnia na dzień. W umowie zabezpiecz również swoje prawa dotyczące ewentualnych zmian w lokalu, przystosowujących go do wymogów Twojego biznesu. Zastrzeż również kto jest odpowiedzialny za usuwanie ewentualnych usterek.