Rynek mieszkaniowy w 18 krajach UE 2016

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy w 15 krajach UE 2015

Przed nami najnowsza, szósta już odsłona „Property Index. Overview of European Residential Markets” - raportu, który tradycyjnie już skupia swoją uwagę na rynku mieszkaniowym największych metropolii 18 krajów UE oraz Izraela. Autorzy raportu po raz pierwszy poświęcili sporo miejsca analizie rynku wynajmu mieszkań.

– Kołem zamachowym segmentu mieszkań na wynajem są dziś przede wszystkim inwestorzy indywidualni. Znaczenie ma również nieustająco rosnąca mobilność społeczeństwa oraz stopniowe odchodzenie od konieczności posiadania własnego M - zauważa Marta Kamionowska, Dyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte.

Wnikliwa analiza rynku wynajmu nie przynosi zaskoczeń - największy udział lokali na wynajem względem ogółu zasobu mieszkaniowego mają Niemcy (54,3 proc.). W Polsce wskaźnik ten sięga zaledwie 15,3 proc., ale i tak jest to całkiem sporo, biorąc pod uwagę wynik odnotowany w Słowenii i na Węgrzech, odpowiednio: 2,4 i 3,9 proc.

Opłacalne inwestycje w nieruchomości

Autorzy raportu postanowili obliczyć przeciętny zysk, jaki przynosi właścicielowi wynajem mieszkania. Okazuje się, że największe powody do zadowolenia mogą mieć posiadacze nieruchomości w duńskim Odense, gdzie inwestycja w mieszkanie przynosi zwrot rzędu 8,9 proc. oraz w Budapeszcie (7,9 proc.). Polskie miasta wypadły pod tym względem bardzo korzystnie. Zysk netto (stosunek rocznego przychodu z najmu pomniejszonego o koszty eksploatacji do łącznego kosztu zakupu i adaptacji mieszkania) w Warszawie w 2016 roku wyniósł średnio 6 proc., w Krakowie 6,6 proc., Łodzi 7,2 proc. oraz Wrocławiu 7,4 proc. Co ciekawe na najniższy zysk mogą liczyć wynajmujący mieszkania w centralnych dzielnicach Londynu (2 proc.).

– Inwestycje w nieruchomości na przełomie ostatnich dziesięcioleci generowały stały i stabilny zysk. Z drugiej strony nie należy zapominać, że najważniejszym czynnikiem decydującym o powodzeniu inwestycji jest jej lokalizacja – wyjaśnia Maciej Krasoń, Partner w Dziale Audit & Assurance Deloitte, Lider Zespołu Nieruchomości i Budownictwa w Polsce i Europie Centralnej.

Warszawa droższa od Budapesztu, ale tańsza od Pragi

Wśród najdroższych metropolii w analizowanych krajach, tuż za centralnym Londynem (16,5 tys. euro za m2) i centralnych dzielnicach Paryża (12,4 tys. euro), znalazł się Tel Awiw z ceną 8,2 tys. euro za m2. Z kolei najtańsze mieszkania można znaleźć w dwóch węgierskich miastach Debreczynie (883 euro za m2) i Győr (947 euro za m2). Spośród stolic w naszym regionie najtaniej jest w Budapeszcie (ok. 1,5 tys. euro za m2), w Warszawie (nieco ponad 1,7 tys. euro za m2) oraz Wilnie (prawie 1,8 tys. euro za m2). Dla porównania w Pradze koszt ten wzrasta już do 2,4 tys. euro za m2. Raport pokazuje również poziom cen dla trzech innych polskich miast: Krakowa i Wrocławia (w obu 1,4 tys. euro za m2) oraz Łodzi (1,1 tys. euro za m2).

Ceny mieszkań w Polsce rosną

Ceny mieszkań w Warszawie są na poziomie 143 proc. średniej ceny mieszkań w Polsce. Największe różnice w tym obszarze są widoczne w centralnych dzielnicach Londynu, w których ceny mieszkań to 357 proc. średniej ceny w Wielkiej Brytanii. W przypadku Paryża i Francji wskaźnik ten wynosi 305 proc. Z kolei w czeskiej Ostrawie ceny mieszkań stanowią średnio 57 proc. w stosunku do średniej ceny metra kwadratowego w Czechach.

Średnia cena metra kwadratowego, jaką proponował w minionym roku polski rynek mieszkaniowy, wynosiła w ubiegłym roku 1 212 euro, czyli o 9,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Taniej jest na Węgrzech i Portugalii. Najdrożej jest za to we Francji, Izraelu, Irlandii i Wielkiej Brytanii, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio prawie cztery razy więcej. Oprócz Polski najwyższe wzrosty rok do roku odnotowano w Słowenii (o 26,5 proc.), Danii (o 10,8 proc.) oraz na Węgrzech (o 9,7 proc.). Z kolei największe spadki cen odnotowano w Wielkiej Brytanii (o 9 proc.), co wiąże się głównie z deprecjacją funta.

– Rynek mieszkaniowy i cały sektor nieruchomości nie mogą narzekać na miniony rok. W 2016 roku w Polsce ponownie zanotowano rekordową sprzedaż nowych mieszkań. W sześciu największych aglomeracjach w tym czasie sprzedano 61,6 tys. mieszkań, podczas gdy rok wcześniej było to 58,2 tys. Aktywność ta mogła wynikać m.in. ze zbliżania się do końca programu Mieszkanie dla Młodych. Nowy program rządowego wsparcia Mieszkanie Plus, ma na celu zmianę struktury posiadania mieszkań w Polsce, jakkolwiek podtrzyma koniunkturę w sektorze budowlanym – mówi Marta Kamionowska.

Polski rynek mieszkaniowy buduje, ale wciąż za mało

W roku 2016 średnie zasoby mieszkaniowe dla krajów Unii Europejskiej wyniosły 486,6 mieszkania na tysiąc mieszkańców. Największymi zasobami mieszkaniowymi może pochwalić się Portugalia (574,6). Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców jest w Izraelu (295). Na drugim miejscu po Izraelu ponownie znalazła się Polska, w której wskaźnik ten wynosi 372 mieszkań na 1000 mieszkańców. W całej Unii Europejskiej mieszkańcy mają do dyspozycji 245,6 mln mieszkań, z czego 14,3 mln przypada na Polskę. Dla porównania kilkukrotnie mniejsze Czechy dysponują 4,9 mln mieszkań.

Średnia liczba nowo oddanych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wynosi podobnie jak w 2015 roku 2,8 (średnia dla krajów UE). Średnia dla analizowanych w raporcie państw jest nieco wyższa i wynosi 3. Miejscem, gdzie do użytku oddano w 2016 roku najwięcej mieszkań jest Francja (6,8 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców). Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano w Portugalii (0,6 mieszkań na 1000 mieszkańców). Polska z wynikiem 4,3 jest powyżej średniej unijnej, a to oznacza, że w ubiegłym roku nasz rynek mieszkaniowy wzbogacił się o 163,4 tys. nowych mieszkań.

Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie przypadających na 1000 mieszkańców, to średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 3,7. Pod tym względem Polska jest również powyżej średniej z wynikiem 4,5 (rok wcześniej 4,4). W tej kategorii przoduje Austria (7,6 budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców), a najniższy wskaźnik zanotowała Portugalia (1,1).
 

Kredyty hipoteczne wciąż w cenie

Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Holendrzy, których już po czterech latach i czterech miesiącach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Mieszkańcy Czech muszą swoją pensję brutto odkładać w całości aż przez blisko jedenaście lat. W Polsce z kolei potrzeba na to prawie ośmiu lat. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.

Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do PKB. Wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia była Słowenia (23,8 proc.). Kraje regionu Europy Środkowej: Polska, Czechy oraz Węgry znalazły się w grupie państw wraz Włochami i Austrią, w których poziomy zadłużenia uplasowały się poniżej 50 proc., z tymże w przypadku Polski jest to poziom 34,6 proc. Najwyższe zadłużenie – blisko 200 proc. – zaobserwowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie funkcjonują sprawne systemy hipoteczne.

Mieszkańcy, których krajów mogą liczyć na najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych? W 2016 roku byli to Czesi, których kredyty były oprocentowane w wysokości średnio 1,77 proc. W przypadku Polaków było to średnio 4,6 proc. Z najwyższym, bo w wysokości 6,5 proc., musieli liczyć się Węgrzy.

– Pomimo wprowadzenia zaostrzenia warunków przyznawania kredytów, nakazujących posiadanie 20 proc. wkładu własnego, w 2016 roku wartość przyznawanych kredytów hipotecznych nie była niższa niż rok wcześniej. Inwestycje w mieszkania są wciąż ważnym elementem rynku inwestycyjnego w Polsce i na razie nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić – mówi Maciej Krasoń.

O raporcie:
Raport „Property Index. Overview of European Residential Markets” został przygotowany przez Deloitte Czechy i został opublikowany w lipcu br. Raport analizuje rynek w 2016 r. Eksperci Deloitte przeanalizowali rynek mieszkaniowy w osiemnastu krajach UE (Austria, Belgia, Czechy, Dania, Estonia, Francja, Holandia, Irlandia, Litwa, Łotwa, Niemcy, Węgry, Włochy, Polska, Portugalia, Hiszpania, Słowenia, Wielka Brytania) oraz Izraelu.