Oferty deweloperów: Warszawa i nic więcej?

Przeczytaj także: Co z rynkiem nowych mieszkań w 2025 roku?

W Warszawie obecnie znajdziemy co trzeci nowy lokal

Wiele analiz dotyczących oferty deweloperów, uwzględnia tylko sześć największych krajowych metropolii (Warszawę, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk). Jest to uzasadnione, gdyż w wymienionych sześciu miastach znajdziemy około 70% oferty deweloperów z całego kraju. Trzeba zdawać sobie sprawę, że sama Warszawa skupia około jedną trzecią podaży mieszkań deweloperskich.

W lipcu 2017 roku, na terenie stolicy znajdowało się 31,5% całej oferty deweloperów współpracujących z portalem RynekPierwotny.pl. Pod względem podaży nowych lokali, konkurencji dla Warszawy nie stanowią następujące duże miasta: Kraków (14,3% podaży w lipcu 2017 r.), Łódź (4,7%), Wrocław (12,4%), Poznań (4,0%) i Gdańsk (4,2%). Warto również zwrócić uwagę, że Warszawa ma podobne znaczenie dla deweloperów, jak wszystkie inne lokalizacje poza sześcioma największymi metropoliami.

Wg Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl na pozycję stołecznego miasta, oczywiście wpływa wielkość lokalnej gospodarki i bardzo duży potencjał demograficzny. Nie można również zapominać o popycie ze strony inwestorów, dla których warszawski rynek mieszkaniowy wydaje się najbardziej perspektywiczny (m.in. ze względu na prognozy demograficzne). Warto zdawać sobie sprawę, że w świetle prognoz GUS-u, Warszawa jest jedyną polską metropolią, która do 2030 r. nie doświadczy ubytku liczby ludności. Na perspektywy wynajmu i sprzedaży mieszkań, pozytywnie wpływa również duży napływ pracowników zza wschodniej granicy.

Trzeba zwrócić uwagę, że ostatnio nieco powiększyło się znaczenie Warszawy jako największego rynku deweloperskiego. W połowie 2016 r. podaż nowych lokali ze stolicy stanowiła 62% analogicznej wartości obliczonej dla pozostałych pięciu metropolii (Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska). Analogiczny wynik z czerwca 2017 r. wynosił 64%. Warto dodać, że ta zmiana nie wynikała z dużego wzrostu podaży na stołecznym rynku pierwotnym. Kluczowy był spadek rozmiaru oferty deweloperów z pięciu innych metropolii (spowodowany m.in. działaniem programu MdM). Innym ważnym aspektem jest to, że powyższe szacunki zmian uwzględniają wszystkie inwestycje, a nie tylko projekty deweloperów współpracujących z portalem RynekPierwotny.pl.

Rośnie też znaczenie stolicy na rynku nowych „hipotek”

Duże znaczenie Warszawy na krajowym rynku deweloperskim, w pewnym stopniu determinuje również wyniki dotyczące sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Takie statystyki oczywiście uwzględniają zarówno rynek pierwotny, jak i rynek wtórny mieszkań oraz domów. Pod względem wielkości podaży używanych lokali, Warszawa też posiada bardzo dużą przewagę nad pozostałymi miastami w Polsce. Można się o tym przekonać, porównując np. liczbę ofert z popularnych serwisów ogłoszeniowych i zakupów używanych mieszkań rejestrowanych przez GUS.

Potwierdzeniem znaczenia Warszawy na rynku kredytowym, jest udział tego miasta w wartości nowych kredytów mieszkaniowych z 2016 r. (ponad 41,3% według danych Centrum AMRON). Druga w kolejności aglomeracja katowicka, wygenerowała niecałe 6,5% wartości rynku hipotecznego. Na tle stolicy słabo wyglądają wyniki z takich miast jak na przykład Kraków (3,4% udziału rynkowego w 2016 r.) i Wrocław (4,8%).

W kontekście danych z powyższej tabeli warto zwrócić uwagę, że Warszawa odnotowała spory wzrost odsetka nowych kredytów mieszkaniowych (2014 r. - 26,8% wartości, 2016 r. - 41,3%), podczas gdy w innych metropoliach analogiczne wyniki spadały. Taki sam proces dotyczył również wszystkich lokalizacji poza największymi metropoliami.

Wzrost znaczenia stolicy na krajowym rynku kredytów mieszkaniowych sugeruje, że warszawiacy cechują się finansowym optymizmem, a ich zdolność kredytowa rośnie. Spadający udział rynkowy wskazuje, że tak samo pozytywnych zmian nie odnotowano w pozostałych metropoliach. Szczególnie niepokojący jest przykład Krakowa oraz Łodzi. Od 2013 roku do 2016 roku, udział tych miast w krajowym rynku nowych kredytów mieszkaniowych zmniejszył się prawie dwukrotnie. Trudno przypuszczać, że ta zmiana była efektem szybkiej poprawy sytuacji finansowej mieszkańców i możliwości zakupu wielu lokali „za gotówkę”.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu