Umowa najmu instytucjonalnego ułatwi eksmisję nieuczciwych lokatorów

Przeczytaj także: Co 80 umowę kończy eksmisja. Pomoże najem instytucjonalny i okazjonalny?

Dotychczas możliwość przeprowadzenia uproszczonej procedury eksmisyjnej możliwa była jedynie w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Wymagało to jednak nie tylko deklaracji lokatora o zamiarze poddania się ewentualnej procedurze eksmisyjnej, ale i wykazania, że ma dokąd się wyprowadzić. Do tego, taki rodzaj umowy dotyczył jedynie osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Bez ochrony pozostawali więc inwestorzy budujący mieszkania na wynajem, co bez wątpienia musiało hamować nowe inwestycje.

Rynek najmu w Polsce nie należy do gigantów. Po cenach rynkowych swoje mieszkania wynajmuje zaledwie 4,5% z nas. Tym samym nie odbiegamy od mediany dla naszego regionu (4,3%), ale też bardzo daleko nam do gospodarek UE-15 (19,8%). Za taki stan rzeczy odpowiada przede wszystkim brak prywatnego rynku najmu przed 1989 rokiem. W toku transformacji duża część państwowych mieszkań była prywatyzowana, co siłą rzeczy podniosło odsetek osób posiadających swój lokal na własność. Jednocześnie, jak dotąd polityka państwa poprzez takie programy jak „Mieszkanie dla Młodych” wspierała w Polsce zakup mieszkań, podnosząc jego atrakcyjność względem wynajmu.

Bariery migracji wewnętrznych, takie jak brak rozwiniętego rynku mieszkań na wynajem, mogą pogłębiać nierówności społeczne i dawać bodźce części osób do emigracji za granicę. Polacy, podobnie jak mieszkańcy innych pokomunistycznych państw członkowskich UE i Europy Południowej, rzadko zmieniają miejsce zamieszkania. Współcześnie, kiedy produktywność pracy i w efekcie płace są silnie powiązane z miejscem zamieszkania wewnątrz kraju (Hsieh i Moretti, 2017; Gyourko et al., 2013), migracje wewnętrzne są kluczowe dla równych szans obywateli. Jeżeli zarobki w Warszawie są znacznie wyższe niż w reszcie kraju, to polityka publiczna powinna działać w kierunku ułatwiania migracji do Warszawy. Jeżeli takie migracje są trudne, to rosną nierówności dochodowe (Ganong i Shoag, 2017) i wiele osób może wybrać emigrację za granicę.

Większy odsetek własności nieruchomości w stosunku do najmu jednocześnie ogranicza mobilność pracowników i utrudnia zakładanie rodziny. Osoby posiadające dom na własność, są mniej skłonne do szukania pracy poza miejscem zamieszkania. Potwierdzają to Blanchflower i Oswald (2014), którzy pokazują, że w USA w latach 1985-2011 większy odsetek domów na własność w danym regionie był skorelowany z wyższą stopą bezrobocia i mniejszą mobilnością na rynku pracy. Poza tym mieszkanie trudniej jest kupić niż wynająć, szczególnie młodym osobom, co w efekcie oznacza, że nie mając dostępu do rozwiniętego rynku mieszkań na wynajem młodzi ludzie dłużej mieszkają z rodzicami, później zakładając własną rodzinę. Mulder i Billari (2010) argumentują nawet, że z tego powodu kraje rozwinięte o rozwiązaniach mieszkaniowych opartych na własności zamiast wynajmu, charakteryzują się niższą dzietnością.

Jednym z głównych powodów hamujących pełen rozwój rynku mieszkań na wynajem w Polsce są bariery eksmisji nieuczciwych lokatorów. Trudność eksmitowania niepłacących lub niszczących mieszkanie lokatorów, podnosi ryzyko właścicieli, co przekłada się na wyższe ceny najmu lub wyższe depozyty (Augustyniak et al. 2013; NBP, 2012; Gromnicka i Zysk, 2003). W rezultacie, w najbardziej atrakcyjnych miejscach, czyli tych o najwyższej produktywności pracy i w konsekwencji najwyższych zarobkach, czynsze wynajmowanych mieszkań są często wyższe niż raty kredytów hipotecznych (NBP, 2014, wykres 15 na str. 12 – później NBP zaprzestał publikacji tego wskaźnika). Dzieje się tak dlatego, że czynsze muszą być wystarczająco wysokie, żeby kompensować ryzyko właścicieli mieszkań. W rezultacie powstaje silny bodziec w kierunku zakupu mieszkań zamiast najmu (Augustyniak et al., 2013).

Regulacje eksmisji lokatorów w Polsce są najbardziej restrykcyjne wśród wszystkich państw OECD dla których dostępne są dane. W Polsce zabroniona jest eksmisja, bez przyznania lokalu socjalnego, (1) kobiet w ciąży, (2) dzieci, niepełnosprawnych i ubezwłasnowolnionych, (3) obłożnie chorych, (4) emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej, (5) osób o statusie bezrobotnego i (6) innych osób określonych przez radę gminy. OECD (2016) dokonało przeglądu regulacji relacji lokator-właściciel w 24 państwach członkowskich, z czego 18 to również państwa członkowskie UE.

Niestety brak danych dla Polski w interesujących nas kategoriach, ale uzupełniliśmy dane na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynika, że Polska zakazuje eksmisji w określonej porze roku jako jeden z 5 krajów na 24 kraje, eksmisji gospodarstw domowych z dziećmi jako jeden z 4 na 24 kraje, i eksmisji gospodarstw z osobami niepełnosprawnymi jako jeden z 2 na 24 kraje. W Chile, Finlandii i Niemczech sądom pozostawiono możliwość zablokowania eksmisji w szczególnych okolicznościach, jednak jest to zależne od decyzji sądu, podczas gdy w Polsce zakaz eksmisji całych grup osób nie pozostawia sądom pola do interpretacji i lepszego dostosowania orzeczenia do okoliczności.

Nawet w przypadku orzeczenia eksmisji do zastępczego lokalu socjalnego przez sąd, gminy mają trudności z jego zapewnieniem. Kontrola NIK (2013) stwierdziła, że w skontrolowanych 34 średnich i dużych miastach, na koniec 2011 roku wykonanych było jedynie 23% orzeczonych przez sądy eksmisji do lokalu socjalnego. Spowodowane to jest niską podażą lokali socjalnych w stosunku do liczby oczekujących, na koniec 2011 roku jedynie 15% wniosków o lokal socjalny było zrealizowanych. Według GUS (2016), na koniec 2015 roku na lokal socjalny oczekiwało 164 tys. osób, w tym 61 tys. w ramach wyroków eksmisyjnych.

Wysokość wypłacanych właścicielom mieszkań odszkodowań ze względu na brak lokalu socjalnego dla eksmitowanych wyrokiem sądu lokatorów nie zawsze jest adekwatnej wysokości. W razie braku lokali socjalnych, właścicielowi mieszkania przysługuje odszkodowanie od gminy. Brak jednak jednolitej metodologii wyliczania takich odszkodowań (konieczne dane nie są publikowane przez GUS ani gminy) powoduje, że mogą być zaniżone w stosunku do ceny rynkowej, czyli rzeczywistej straty właściciela. Z tego powodu, niedawno grupa senatorów PO zgłosiła projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który ma na celu ujednolicenie zasad zasądzania odszkodowań i zapobiegnięcie sytuacji, w której właściciel otrzymuje odszkodowanie nieproporcjonalnie niskie w stosunku do ponoszonych strat.

Zaproponowana w ustawie nowa forma umowy najmu z uproszczoną procedurą eksmisyjną wychodzi naprzeciw rekomendacjom od lat formułowanym przez ekspertów rynku mieszkaniowego w Polsce. Jeżeli zgodnie z oczekiwaniami jej wejście w życie przyczyni się do pełniejszego rozwoju rynku mieszkań na wynajem w Polsce, to może pomóc przeciwdziałać wzrostowi nierówności dochodowych, poprawić funkcjonowanie rynku pracy, a nawet przyczynić się do wzrostu dzietności.