Nowe mieszkania drożej. Za Warszawą podążają mniejsze rynki

Przeczytaj także: NBP: Ceny mieszkań o 19% wyższe r/r

Mniejsze rynki już od dawna podążają cenowo za metropoliami …

Osoba zainteresowana zmianami cen mieszkań z ostatnich 10 lat, nie ma dużego wyboru odnośnie źródła danych. Informacje gromadzone przez Narodowy Bank Polski, są praktycznie jedynym wyborem – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Po odpowiednim przekształceniu statystyk NBP, powstał wykres widoczny poniżej. Przedstawia on zmiany średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. nowych mieszkań z:

• Warszawy
• sześciu największych miast kraju (skumulowany wynik dla Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska)
• jedenastu mniejszych miast (skumulowany wynik dla Białegostoku, Bydgoszczy, Gdyni, Katowic, Kielc, Lublina, Olsztyna, Opola, Rzeszowa, Szczecina i Zielonej Góry)

Informacje z poniższego wykresu wskazują, że nowe mieszkania drożeją nie tylko na największych rynkach. W sześciu metropoliach, średnie transakcyjne ceny nowego metrażu zaczęły rosnąć już pod koniec IV kw. 2012 roku. Początek wzrostowego trendu dla jedenastu mniejszych miast można datować na I kw. 2014 r. Warto zwrócić uwagę, że ceny mieszkań z mniejszych miast, już od dawna podążają za zmianami dotyczącymi metropolii. Różnica wiąże się z tempem obserwowanych wzrostów. Od II kw. 2013 roku do II kw. 2017 roku, przeciętna transakcyjna cena 1 mkw. nowego mieszkania z sześciu metropolii wzrosła o 9,3%. Analogiczny wzrost dla jedenastu mniejszych miast wynosił 5,4%. Ta różnica może wynikać między innymi z szybszego tempa wzrostu wynagrodzeń w metropoliach oraz bardziej intensywnej stymulacji dużych rynków przez program MdM.

Zmniejszyła się różnica pomiędzy lokalnymi i większymi rynkami

Na powyższym wykresie oprócz wahań dotyczących cen mieszkań deweloperskich, można zaobserwować również zmiany ogólnych relacji cenowych pomiędzy Warszawą, sześcioma metropoliami i jedenastoma mniejszymi ośrodkami miejskimi. Zmieniające się różnice cenowe między różnymi rynkami pierwotnymi, są jednak lepiej widoczne w poniższej tabeli. Po odpowiednio przekształconych danych NBP eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że różnica cen 1 mkw. nowych lokali pomiędzy Warszawą i pięcioma innymi metropoliami najpierw wzrosła z 30% (2008 r. i 2009 r.) do 34% (2010 r.), a później spadła do 21% (2012 r.). W latach 2013 - 2016, cenowy dystans między Warszawą i pozostałymi metropoliami, znów wrócił do poziomu ok. 30%.

Na przestrzeni lat, bardziej wyraźne zmiany dotyczyły różnic cenowych między sześcioma metropoliami oraz jedenastoma mniejszymi miastami. W II poł. 2007 r. taka różnica średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. nowego mieszkania wynosiła aż 40%. Było to skutkiem „bańki mieszkaniowej”, która znacznie bardziej urosła na terenie metropolii. W latach 2008 - 2012, dystans cenowy pomiędzy sześcioma metropoliami i jedenastoma mniejszymi rynkami systematycznie spadał. Ta zmiana miała związek z normalizacją sytuacji rynkowej po boomie hipotecznym i działaniem programu Rodzina na Swoim, promującego zakup najtańszych lokali z dużych miast.

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl począwszy od 2014 r. znów zaczął wzrastać cenowy dystans pomiędzy rynkami pierwotnymi w sześciu największych metropoliach i jedenastoma mniejszymi rynkami regionalnymi. Ten wzrost (z 24% do 28%) nie był jednak duży, a dane dla pierwszej połowy 2017 r. sugerują jego zahamowanie. Na średni poziom cen 1 mkw. z jedenastu mniejszych miast, mocno wpłynęła sytuacja dotycząca Gdyni, Olsztyna oraz Szczecina. W pierwszym z wymienionych ośrodków miejskich, średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowego mieszkania przez trzy lata (II kw. 2014 r. - II kw. 2017 r.) wzrosła aż o 19%. Analogiczne wzrosty dla Olsztyna i Szczecina, oscylowały na poziomie 11% - 12%. Na tle takich wyników, pięcioprocentowy wzrost odnotowany w stolicy wygląda dość skromnie.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu