Rynek mieszkaniowy czeka na bańkę?

Przeczytaj także: Nowe mieszkania: czy mniejsze rynki to niższe ceny?

Hossa wciąż w blokach startowych

Jeśli za początki obecnego historycznego boomu, którego doświadcza właśnie pierwotny rynek mieszkaniowy, przyjąć pierwsze symptomy ożywienia z połowy 2013 roku, to doskonała passa sprzedażowa deweloperów właśnie zapoczątkowała piąty rok swojej historii – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Praktycznie od początku koniunkturalnego przyśpieszenia każdy kolejny rok przynosi spektakularne rekordy sprzedaży lokali z pierwszej ręki z progresem liczonym w dziesiątkach procent. W tym względzie również bieżący rok najprawdopodobniej nie będzie wyjątkiem.

Tak ogromny popyt nie tylko na mieszkania, ale na jakikolwiek towar powinien wywołać odpowiednie skutki w postaci presji cenowej. Czy faktycznie w przypadku mieszkań deweloperskich mamy taką presję, pociągającą za sobą istotny statystycznie wzrost stawek za mkw.?

Zestawiając średnie ceny ofertowe nowych mieszkań na dziewięciu wiodących krajowych rynkach nieruchomości w połowie bieżącego roku i rok wcześniej, na pierwszy rzut oka widać dość wyraźne liczone rok do roku dodatnie zmiany, choć tymczasem tylko w czterech przypadkach. W ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania deweloperskie najbardziej - w granicach 4-6 proc. - podrożały we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Szczecinie. Znacznie mniejszy wzrost w wymiarze nieco ponad 1 proc. zanotowano w Warszawie, Trójmieście i Poznaniu. Natomiast większych zmian nie zanotowano w Katowicach i Lublinie. Pytanie, czy tego typu tendencję można już zakwalifikować jako typową hossę, albo przynajmniej jej zapowiedź. Jeżeliby uśrednić cenę ofertową z prezentowanych ośrodków z uwzględnieniem wagi wolumenów ofert mieszkań deweloperskich dla każdego z nich, to otrzymamy wynik na poziomie 6770 zł/mkw. w połowie br. wobec 6593 zł/mkw. rok wcześniej. Daje to różnicę r/r rzędu 2,7 proc. Jakby więc nie patrzeć, otrzymany wynik na tyle koresponduje z bieżącym poziomem krajowej inflacji, że o jakimś spektakularnym wzroście cen nowych mieszkań w ostatnich 12 – tu miesiącach bardzo trudno jest mówić. A to dowodzi, że boom sprzedażowy, którego doświadcza właśnie pierwotny rynek mieszkaniowy, wciąż nie generuje większych symptomów klasycznej, pamiętnej sprzed dekady hossy, która tym razem wciąż jakby pozostaje w swoistych „blokach startowych”.

Rynek warszawski hamulcowym rynku

Zresztą tego typu sytuacja nie dotyczy tylko minionych kilkunastu miesięcy, ale utrzymuje się nieprzerwanie praktycznie od początku trwania ożywienia na pierwotnym rynku mieszkaniowym – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Na załączonym wykresie, prezentującym średnie ważone wolumenem oferty deweloperskiej ceny ofertowe dla dziewiątki największych krajowych rynków nieruchomości, widać od 2013 roku raczej utrwaloną stabilizację niż wyraźniejszą tendencję wzrostową.

Dość powiedzieć, że od początku sprzedażowej prosperity w połowie 2013 roku do dziś średnia cena dla największych miast wzrosła z 6245 zł/mkw. do 6770 zł/mkw., czyli dokładnie o 8,5 proc. Co więcej, praktycznie cały ten wzrost cen został zrealizowany w pierwszym roku ożywienia, po którym rynek prezentuje zadziwiającą wręcz siłę cenowego trendu horyzontalnego.

Bardzo wiarygodnym, jednoznacznym sygnałem, że rynek mieszkaniowy mamy stan wciąż bliższy stabilizacji niż typowej cenowej hossy mieszkaniowej, jest brak tendencji wzrostowej na głównym, stołecznym rynku mieszkaniowym. To zasadnicza przyczyna ograniczonych wahań średniej dla całego rynku pierwotnego. Przeciętna cena nowych mieszkań w Warszawie już od blisko sześciu lat oscyluje w dość wąskim przedziale 7,5 – 7,9 tys. zł/mkw., nie sygnalizując jednocześnie jakiejkolwiek chęci do wyraźniejszego, trwałego wybicia ponad pierwszy znaczący opór na poziomie równym 8 tys. zł. A dopiero taka sytuacja byłaby sygnałem zmiany cenowego trendu z horyzontalnego na wzrostowy dla całego krajowego rynku pierwotnego.

Wzrosty cen mieszkań jednak nieuniknione?

Mimo wszystko w większości największych miast ceny powoli idą w górę, co wynika z kilku powodów. Po pierwsze rosą ceny gruntów, których deweloperzy potrzebują coraz więcej, a których dostępność jest niewystarczająca, przede wszystkim za sprawą ustawy o ustroju rolnym. Po drugie w Polsce coraz bardziej brakuje rąk do pracy, a więc coraz szybciej rosną i będą rosły koszty osobowe deweloperów, wynikające przede wszystkim z kosztów wykonawstwa prac budowlanych, choć nie tylko. Po trzecie deweloperom podnosi się ciągle poprzeczkę w kwestii jakości budowanych osiedli, głównie pod kątem energooszczędności i ekologii, a to musi kosztować.

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl na wzrost cen może wpłynąć także wygaszanie programu MDM, który na ceny mieszkań oddziaływał zdecydowanie stabilizująco. Z kolei niewiele wskazuje na to, by Mieszkanie Plus, nowy program rządu z lokalami na wynajem, miał w przewidywalnej przyszłości zakłócić w istotnym stopniu funkcjonowanie rynku deweloperskiego z mieszkaniami na sprzedaż.

Zwyżki cen nowych mieszkań, tymczasem o dość ograniczonej skali, wynikają więc z kalkulacji rosnących kosztów przez deweloperów. Tym samym ponadprzeciętna podaż mieszkań nie ma tu większego znaczenia dla hamowania tej tendencji. Jeśli koszty będą dalej rosły, a wszystko na to wskazuje, to będą też rosły ceny mieszkań, choć lepiej by działo się to w jak najbardziej umiarkowanym niż w ekspresowym tempie. Dlaczego?

Silniejszy wzrost cen mieszkań groźny dla koniunktury

Jest bardzo prawdopodobne, że już czteroletnia sprzedażowa prosperity na rynku nowych mieszkań w decydującym stopniu jest zależna od obowiązującej, względnej stabilizacji ich cen. Jeśli te z jakichkolwiek powodów ruszą w górę w przyśpieszonym tempie, znacznie odbiegającym od obecnego, najprawdopodobniej nastąpi przesilenie koniunktury i początek fazy jej mniej lub bardziej dotkliwego spowolnienia. Wynika to nie tylko z podstaw ekonomii (prawo popytu), ale także z nieporównywalnie większej dojrzałości rynku i jego obecnych uwarunkowań, które raczej zdecydowanie wykluczają ewentualność „powtórki z historii”, tej sprzed równo dekady.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu