Mieszkanie Plus raczej nie wstrząśnie rynkiem

Przeczytaj także: Czy długo jeszcze poczekamy na Mieszkanie Plus?

Według różnych szacunków w Polsce brakuje od 300 tys. do 1,5 miliona mieszkań, a różnice w tych wartościach zależą od zdefiniowania potrzeb mieszkaniowych Polaków. Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko zaspokojenie bieżących braków, to deficyt będzie zbliżony do pierwszej wartości. Jeśli jednak uwzględnimy fakt, że część zamieszkałych obecnie lokali czy domów jest poniżej minimalnego standardu dotyczącego czy to stanu technicznego czy metrażu na osobę, to pożądana liczba mieszkań przekracza 1 milion.

Najem wciąż mało popularny w Polsce

Jednym z pomysłów na zaspokojenie popytu na własne lokum jest budowa mieszkań na wynajem z opcją uzyskania także prawa własności. Program Mieszkanie Plus w zamyśle autorów ma zmienić podejście Polaków do własności mieszkania, na rzecz najmu mieszkań. Aktualnie według danych Eurostatu w Polsce w nie swoim mieszkaniu mieszka około 16,6 proc. osób, z czego tylko 4,5 proc. wynajmuje mieszkania na zasadach rynkowych. Pozostała grupa wynajmujących to osoby zamieszkujące lokale socjalne, komunalne, czy czynszowe. Pod tym względem nasz kraj wygląda blado na tle Unii Europejskiej. W 28 krajach członkowskich średnio 30,6 proc. mieszkańców wynajmuje nieruchomości, z czego 19,8 proc. wynajmuje jest na zasadach rynkowych. Liderem wyróżniającym się spośród wszystkich krajów są Niemcy, gdzie wskaźniki te wynoszą odpowiednio 48,1 proc. oraz 38,9 proc.

Rządowy program budowy mieszkań w niektórych opiniach ma zrewolucjonizować rynek w Polsce i całkowicie zmienić podejście Polaków do nabywania i wynajmowania mieszkań. Czy jednak program Mieszkanie Plus wpłynie na rynek deweloperski i rynek najmu? Program ten trzeba traktować jako uzupełnienie w miejscach gdzie rynek deweloperski i rynek najmu nie działa. Tam gdzie inwestorzy prywatni nie są zainteresowani zaspokojeniem popytu program Mieszkanie Plus może zmienić obraz rynku. Jednak w największych miastach zmian praktycznie nie będzie.

Mieszkanie Plus, a rynek deweloperski

Analizując wpływ rządowego programu na rynek mieszkań deweloperskich trzeba zwrócić uwagę na duże zróżnicowanie geograficzne. Deweloperzy koncentrują bowiem swoją działalność w dużych ośrodkach. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) w latach 2010-2016 w Polsce budowano średnio 16 mieszkań na 10 tysięcy mieszkańców. Jednak w największych ośrodkach wskaźnik ten był kilkukrotnie wyższy. W Krakowie budowano średnio 73 mieszkania, w Warszawie 68, a w rekordowym Wrocławiu 83 mieszkania na każde 10 tysięcy mieszkańców. Właśnie na największych miastach w Polsce koncentrowała się działalność deweloperów i tam budowano sprzedawano najwięcej mieszkań. Trudno znaleźć przyczyny dla których w najbliższych latach miałaby nastąpić radykalna zmiana w tym kierunku.

Analizując pod względem geograficznym dotychczasowy zasięg programu Mieszkanie Plus niewiele jest miast wspólnych zarówno dla rządowego programu jak i działalności deweloperów. Większość inwestycji jest aktualnie w przygotowaniu lub realizowanych w mniejszych miejscowościach. Na różnym etapie zaawansowania jest prowadzonych aktualnie około 80 inwestycji, ale tylko 20 to inwestycje realizowane w miastach wojewódzkich. Takie inwestycje znajdziemy między innymi we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie czy Warszawie.

Czy jednak nawet kilka inwestycji realizowanych w miastach w których działają deweloperzy może zmienić strukturę rynku i wpłynąć na ceny nieruchomości? W dużych miastach równolegle realizowanych jest co najmniej kilkadziesiąt inwestycji przez deweloperów. Dodatkowych kilka prowadzonych w ramach programu Mieszkanie Plus nie zmieni cen na rynku. Ponadto musimy pamiętać, że mieszkania w rządowym programie mają być budowane w innym, znacznie niższym standardzie wykończenia. Założenia przewidują także budowę bez miejsc postojowych, co w przypadku inwestycji deweloperskich jest niemal standardem.

Najważniejszym jednak czynnikiem, który powoduje, że te dwa rynki nie są dla siebie konkurencją, a uzupełnieniem są kryteria skorzystania z Mieszkania Plus. Teoretycznie o mieszkanie z tej puli będzie mogła ubiegać się każda zainteresowana osoba. Ustalone zostaną jednak kryteria na podstawie, których ma być tworzona lista osób uprzywilejowanych. W Art. 56 Ust. 3 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości wymienione są między innymi kryteria dochodowe oraz wcześniejszy brak jakiejkolwiek nieruchomości. W praktyce oznaczać to może, że z programu Mieszkanie Plus będą korzystać osoby, których nie byłoby stać na zakup mieszkania od dewelopera, czy to za gotówkę, czy z kredytu bankowego. Z kolei wiele osób, które mogą być klientami rynku deweloperskiego na liście oczekujących na Mieszkanie Plus zostanie umieszczonych na bardzo odległych pozycjach. Przy niewielkiej dostępności mieszkań osoby te będą się decydowały na samodzielny zakup.

Inaczej sytuacja będzie wyglądała w mniejszych miejscowościach. Z racji na małe zainteresowanie tymi miastami przez deweloperów rządowy program będzie uzupełnieniem istniejącej oferty. W tzw. „Polsce powiatowej” buduje się mało mieszkań, a nowe budownictwo to domy realizowane przez osoby prywatne. Często osoby, które nie chcą mieszkać w domu mają bardzo mały wybór wśród dostępnych mieszkań. Rządowy program będzie więc uzupełnieniem, ale nie konkurencją dla deweloperów, gdyż w wielu mniejszych miastach ich po prostu nie ma.

Rynek najmu

Drugim obszarem na jaki może wpłynąć program Mieszkanie Plus jest rynek najmu nieruchomości. Jednak tu także musimy zwrócić uwagę na duże zróżnicowanie geograficzne inwestycji realizowanych w Mieszkaniu Plus. Mieszkania na wynajem będą budowane głównie w małych miejscowościach. Z kolei zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem koncentruje się głównie w dużych ośrodkach. To tam ludzie przeprowadzają się na studia, to w dużych miastach są miejsca pracy i tam także z mniejszych miast przeprowadzają się Polacy. Sama budowa mieszkań, także tych dostępnych cenowo, nie wystarczy do zatrzymania fali wewnętrznej i zewnętrznej migracji. Czynnikiem, który w największym stopniu może wpłynąć na zahamowanie tego zjawiska jest poprawa sytuacji na rynku pracy.

Analizy wymaga także porównanie cen najmu w programie Mieszkanie Plus oraz cen rynkowych. W założeniach autorów rządowego programu cena najmu ma wahać się od 10 do 20 złotych za 1 metr kwadratowy. Ostateczna kalkulacja ma być dokonana w późniejszym terminie, ale możemy założyć, że ten najwyższy poziom będzie w dużych miastach. W takim przypadku za wynajęcie mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych trzeba będzie zapłacić około 1 tys. złotych.

Średnie ceny najmu w największych miastach w Polsce są wyższe, jednak trzeba mieć świadomość, że mieszkania w programie Mieszkanie Plus będą budowane w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, więc rynkowa cena najmu może odbiegać od średniej dla całego miasta. Ponadto trzeba jeszcze zwrócić uwagę na dodatkowe koszty jakie mogą się pojawić. Wynajmując mieszkanie w ramach rządowego programu co jakiś czas wnętrze trzeba wyremontować, pomalować czy przeprowadzić inne pracy, których koszty będzie musiał pokryć najemca. W sytuacji wynajmowania nieruchomości na zasadach rynkowych prace te najczęściej finansuje, przynajmniej w części, właściciel lokalu. Zatem kalkulując koszty trzeba wziąć pod uwagę także wydatki w perspektywie wieloletniej. Zaletą Mieszkania Plus w zestawieniu z najmem na zasadach komercyjnych jest jednak stabilność. Korzystając w przyszłości z oferty rządowego programu zyskujemy możliwość mieszkania przez wiele lat w tym samym miejscu, gdzie w przypadku najmu na zasadach rynkowych najemca jest zdany na łaskę i niełaskę właściciela lokalu.

Mieszkanie Plus – na rok nie wynajmiesz

Przyglądając się obecnemu rynkowi najmu musimy zwrócić uwagę na jego specyfikę. Wiele osób poszukuje mieszkania na względnie krótki okres 1-3 lat, kiedy to po upływie tego czasu albo kupują własne mieszkanie, albo przeprowadzają się do innego miasta, zmieniają mieszkanie na większe, itp. Osoby dopiero rozpoczynające swoje dorosłe życie często nie wiedzą jeszcze gdzie będą mieszkać, trudno będzie więc im podejmować decyzję o ubieganiu się o najem w ramach Mieszkania Plus. Długotrwała procedura będzie też czynnikiem zniechęcającym przez takim najmem. Musimy także pamiętać, że w dużych miastach część popytu to studenci. Te osoby także nie będą zainteresowane rządowym programem. Zatem rynek najmu w obecnym kształcie będzie musiał zaspokajać popyt ze strony takich osób. Wielu chętnych poszukuje lokum tylko na kilka lat i nie chcą się wiązać z jedną nieruchomością wieloletnią umową.

Z całą stanowczością trzeba podkreślić, że program Mieszkanie Plus będzie tylko uzupełnieniem funkcjonującego obecnie rynku deweloperskiego i rynku najmu. Dzięki temu, że rządowy program dociera głównie do małych miejscowości będących poza obszarem zainteresowania deweloperów również mieszkańcy małych miast będą mieli szansę na poprawę swoich warunków mieszkaniowych. Nieliczne inwestycje realizowane w dużych ośrodkach nie zdestabilizują obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Po pierwsze ofert tych będzie względnie mało, a po drugie grupy osób zainteresowanych programem rządowym i ofertami rynkowymi są różne. Osoby spełniające kryteria w Mieszkaniu Plus funkcjonują często poza rynkiem deweloperskim czy najmu rynkowego. Oczywiście sytuacja mogłaby się zmienić gdyby w dużych miastach realizowano wiele inwestycji w Mieszkaniu Plus. Ograniczeniem jednak będzie tu zasób tanich gruntów, na których można by realizować budowę. Co prawda spółki Skarbu Państwa posiadają ciągle duży „bank ziemi”, jednak często są to grunty położone w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach i mogą być one przeznaczone na inne cele, niż program Mieszkanie Plus. Z tego powodu nie należy oczekiwać dużej liczby inwestycji w największych miastach. Rządowy program może zmienić sytuację w małych miejscowościach, ale w dużych ośrodkach rynek deweloperski i rynek najmu będzie dalej będą się rozwijać.

Michał Krajkowski, Główny Analityk