Stopy procentowe czy rosnące ceny? Co zatrzyma popyt na mieszkania?

Przeczytaj także: Czy rynek mieszkaniowy oprze się efektom pandemii?

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Wszystko wskazuje na to, że w tym roku zostanie pobity kolejny rekord w sprzedaży mieszkań, która od 2013 roku rośnie średnio rok do roku o 20 proc. Nikt nie spodziewał się takich wyników, a wręcz oczekiwano spadku tempa sprzedaży, ale to nie nastąpiło i prawdopodobnie w najbliższych miesiącach nie nastąpi. Ma na to wpływ kilka czynników, jak np. stabilna sytuacja gospodarcza, niskie bezrobocie, rosnące zarobki. Czynniki te w połączeniu z niskimi stopami procentowymi sprawiają, iż kupujący mają niemal dwukrotnie wyższą zdolność nabywczą niż 10 lat temu.

Dodatkowo, od kilku lat mocno aktywni są klienci inwestycyjni, dla których zakup mieszkania pod wynajem jest jedną z zyskowniejszych inwestycji. W tym miejscu warto zaznaczyć, iż Polacy na kontach bankowych mają ponad 700 mld złotych oszczędności, a dla porównania roczne koszty programu 500+ to około 25 mld zł.

To co ujemnie będzie wpływało na rynek to rosnące ceny mieszkań, co jest już zauważalne i jest pochodną wzrostu kosztów zakupu gruntów z uwagi na ich ograniczoną podaż oraz rosnących kosztów wykonawstwa. Nie bez wpływu na rynek jest również wygaszenie programu MdM, który jest nie tylko finansowym wsparciem dla klientów przy zakupie mieszkania, ale również często w ogóle pomaga w jego nabyciu, kiedy dopłata MdM traktowana jest przez bank jako ustawowo wymagany wkład własny, który obecnie wynosi 20 proc., co dla niektórych klientów jest wymogiem nie do spełnienia.

W dłużej perspektywie czasu nie ma też co liczyć, aby stopy procentowe nie wzrosły, a to zmniejszyłoby zdolność nabywczą oraz spowodowało wzrost kosztów kredytu.

Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord S.A.

Trwa rok, w którym Polnord notuje historyczne rekordy sprzedaży, więc trudno mówić o ewentualnych zagrożeniach, które wyhamowałyby popyt na mieszkania. Na popyt nie wpłynęło zaostrzenie przez banki kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych, a wydłużyło jedynie procedurę kredytową. Nie zmniejszyło go także w istotny sposób szybkie wyczerpanie pieniędzy z puli przeznaczonej na program MdM.

Wśród czynników, które w przyszłości mogą wpłynąć niekorzystanie na popyt jest na pewno możliwy wzrost kosztów kredytu związany z oczekiwanym, w trudnej do sprecyzowania perspektywie czasowej, podniesieniem stóp procentowych.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Z pewnością na zahamowanie popytu na mieszkania może wpłynąć znaczący wzrost ich cen oraz podniesienie stóp procentowych. Oba scenariusze są jak najbardziej realne. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, jakie trzeba obecnie zapłacić za grunty pod budowę osiedli, coraz droższe wykonawstwo, które związane jest z rosnącymi cenami materiałów budowlanych, można spodziewać się, że również ceny mieszkań wkrótce mogą poszybować w górę.

Z kolei wzrost stóp procentowych może spowodować, że pewnej grupy chętnych do zakupu po prostu nie będzie stać na zaciągnięcie droższego kredytu. Poza tym, część inwestorów może wrócić do lokat bankowych, zamiast inwestować w mieszkania na wynajem.

Kolejnym czynnikiem, który mógłby wstrzymać ruch na rynku mieszkaniowym jest niż demograficzny. Ludzie, którzy nie zakładają rodzin nie potrzebują większego mieszkania. Wolą inwestować w siebie, we własne wykształcenie, podróże, korzystać z luksusowych dóbr materialnych. Bardzo często finanse na zakup mieszkania pochodzą z kredytu. W tym roku popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł o 16 proc., pomimo pogorszenia warunków ich przyznawania, np. wzrostu wymaganego wkładu własnego do 20 proc.

Również zmiana mentalności ludzi może mieć negatywny wpływ na rynek mieszkań w Polsce. W krajach zachodniej Europy nie przywiązuje się tak dużej wagi do własnego M, bardzo często mieszkanie wynajmuje się przez całe życie. Związane jest to z niskimi kosztami za wynajem w porównaniu do kosztu zakupu nawet skromnej nieruchomości. W Polsce ceny wynajmu utrzymują się na wysokim poziomie. Porównanie kredytu na kawalerkę z wynajęciem takiej samej nieruchomości wypada praktycznie identycznie. Jeśli jednak chęć dalszej migracji np. za granicę będzie popularna kupno własnego mieszkania nie będzie już głównym celem młodego człowieka.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Od kilku lat obserwujemy utrzymujący się na stabilnym, wysokim poziomie popyt na mieszkania. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe, dostępność kredytów, rosnąca siła nabywcza Polaków, a także bardzo dobra sytuacja gospodarcza. Kupujący nie tylko realizują swoje potrzeby mieszkaniowe, ale również kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, często ze względu na to, że ta forma pomnażania kapitału jest niezwykle popularną alternatywą dla nisko oprocentowanych lokat bankowych.
Jednocześnie sytuacja na rynku pracy sprawia, że nasi podwykonawcy stoją przed wyzwaniem pozyskania i zatrzymania wykwalifikowanych pracowników. Wzrastają również koszty zakupu, a także materiałów, co może mieć przełożenie na wzrost cen, a w konsekwencji na dynamikę zakupu mieszkań. Są to czynniki wywołujące impuls inflacyjny, co w rezultacie może doprowadzić do mniej korzystnych stóp procentowych w obszarze kredytów hipotecznych. Mało prawdopodobne wydaje się jednak, żeby była to najbliższa perspektywa.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Istnieje wiele zmiennych definiujących rynek, jak również istotnych czynników wpływających na aktywność poszczególnych grup nabywców mieszkań. Patrząc na przykład na obecną strukturę rynku i silną pozycję klientów gotówkowych potencjalnym zagrożeniem dla dynamiki sprzedaży mieszkań mogłyby okazać się podwyżki stóp procentowych, co spowodowałoby prawdopodobnie odpływ części pieniądza inwestowanego w mieszkania z powrotem na lokaty bankowe. Jednocześnie wzrosłyby także koszty finansowania dla klientów kupujących na kredyt.

Na trwałe zmiany koniunktury wpływa jednak na ogół kilka czynników, ale trudno przewidzieć, kiedy wystąpią. Sadzę, że przy słabszej koniunkturze to właśnie jakość oferty będzie wyznacznikiem konkurencyjności i kluczem do wzmocnienia pozycji rynkowej.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Ostatnie raporty rynkowe wskazują, że w najbliższym czasie wysoki popyt na mieszkania będzie się utrzymywał. Wpływa na to m.in. korzystna sytuacja na rynku pracy i warunki makroekonomiczne, jak również niskie stopy procentowe. Zmiana tych czynników mogłaby wpłynąć na spowolnienie na rynku mieszkaniowym, ale w najbliższym czasie nie przewidujemy takiej sytuacji. W trzecim kwartale br. sprzedaliśmy 391 mieszkań, co stanowi ponad 46 proc. wzrost w porównaniu do tego samego okresu w roku ubiegłym. Zainteresowanie zakupem mieszkań w naszych inwestycjach nadal utrzymuje się na wysokim poziomie.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Na razie nie widać żadnych niepokojących symptomów. Rynek jest dość stabilny. Ceny mieszkań rosną, ale są to kilkuprocentowe podwyżki. Czynnikami, które mogą negatywnie wpłynąć na popyt jest ewentualne pogorszenie sytuacji makroekonomicznej i spadek optymizmu nabywców.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Największym zagrożeniem, które może wpłynąć na zahamowanie popytu na mieszkania to załamanie gospodarcze, czyli dekoniunktura. Są również czynniki, które mogą zdecydowanie zmniejszyć zainteresowanie zakupem mieszkań, jak m.in. brak możliwości zaciągania kredytów hipotecznych i znaczny spadek liczby inwestycji w infrastrukturę. Mamy jednak nadzieję, że żaden z nich nie wystąpi.

Małgorzata Ostrowska, członek Zarządu oraz dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Nie widzimy zagrożeń, które mogłyby znacząco wpłynąć na spadek popytu na mieszkania. Polska nadal jest krajem, który ma bardzo duży deficyt mieszkań w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Potrzeba jeszcze wiele czasu, by te różnice się wyrównały. Społeczeństwo polskie cały czas się rozwija oraz bogaci, co wpływa na zwiększone zainteresowanie kupnem nowych mieszkań.

Niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów oraz do inwestowania w nieruchomości, ponieważ jest to korzystniejszy sposób na pomnażanie pieniędzy niż lokaty bankowe, czy inwestowanie w akcje na giełdzie. Dlatego rośnie zainteresowanie nie tylko mieszkaniami, ale również apartamentami, w przypadku wynajmu których roczna stopa zwrotu z inwestycji dochodzi nawet do 10 proc.

Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu