Ile kosztuje budowa domu? Kosztorys w 2017 roku

Przeczytaj także: Drożeje budowa domu. Zobacz, jak bardzo

Projekt domu z gotowym kosztorysem

Oczywiście przy zakupie projektu mamy możliwość zakupu do niego kosztorysu (zwykle za około 1,5 tys. zł). Większość inwestorów decyduje się na taki krok głównie w celu uzyskania kredytu. Aby bowiem uzyskać możliwość finansowania budowy, konieczne jest dołączenie przewidywanych kosztów. Do niektórych gotowych projektów domów kosztorys dołączany jest w formie gratisowej, jednak większość musimy traktować jako dodatkowy wydatek. Projekty, które posiadają darmowy kosztorys możemy znaleźć w internetowej bazie gotowych projektów domów, gdzie znajdują się projekty kilkudziesięciu pracowni architektonicznych. Taka wyszukiwarka znacznie ułatwi selekcję.

Samodzielne sporządzenie kosztorysu

Kosztorys możemy również sporządzić sami. Jednak do tego potrzebujemy zebrać duże ilości danych na temat wykonawstwa dla danej lokalizacji oraz cen materiałów budowlanych (te jednak różnią się między sobą nieznacznie pod względem regionu). Dodatkowo pamiętajmy, żeby uwzględnić margines błędu, który standardowo ustala się na około 10%.

Jak dobrze samodzielnie zrobić kosztorys? Poniżej radzimy, jak analizować poszczególne etapy. Dla zobrazowania podajemy również wycenę budowy domu o najpopularniejszych parametrach (pow. 100 m², budynek parterowy z poddaszem użytkowym, bez piwnicy i z garażem jednostanowiskowym).

Krok pierwszy: utworzenie kategorii w kosztorysie

W kosztorysie powinno się wyodrębnić kilka kategorii, które będą analizowane osobno:

1. Zakup projektu domu: wydatek rzędu 4-12 tys. zł z kosztami adaptacji.

2. Koszty konstrukcji budynku, na które złoży się budowa fundamentów, ścian nośnych i działowych, wykonanie kominów i wentylacji, budowa stropu, elewacja zewnętrzna budynku.

3. Koszty budowy dachu obejmują wykonanie więźby dachowej, poszycia i pokrycia dachu, wykonanie orynnowania, ocieplenie poddasza (jeśli będzie użytkowe).

4. Koszty stolarki zewnętrznej i wewnętrznej zawierają zakup i montaż okien, drzwi zewnętrznych i wewnętrznych. Dodatkowo – jeśli budujemy garaż – musimy uwzględnić zakup i koszty instalacji bramy garażowej.

5. Koszty wykończenia wnętrz to kolejno wykonanie posadzki, tynkowania, montażu parapetów, wykonanie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i instalacji ogrzewania.

Krok drugi: koszty wykonawstwa

Drugim krokiem jest wybór firmy budowlanej. Tutaj ceny mogą być bardzo zróżnicowane, w zależności od dokładnej lokalizacji i jakości wykonywanych usług (lub posiadanych sprzętów). Jednak nie zawsze wyższa cena oznacza lepszą realizację budowy przez firmę, dlatego warto sprawdzić opinie na forach internetowych.

Krok trzeci: koszty za dopełnienie formalności

Poza powyższymi elementami, w kosztorysie musimy uwzględnić koszty związane z dopełnieniem formalności. Będzie to m.in. uzyskanie pozwolenia na budowę, gdzie do wniosku musimy dołączyć szczegółową dokumentację. Zatem do tej sumy będzie się wliczać koszt za otrzymanie: warunków zabudowy, mapy sytuacyjno-wysokościowej, warunków do przyłączy mediów.

Założenia do przykładowej analizy kosztorysu domu

Przykładowy kosztorys został opracowany na podstawie gotowego projektu domu parterowego z poddaszem użytkowym, o najpopularniejszych parametrach, na które składają się:

• powierzchnia użytkowa około 110 m²; w tym powierzchnia parteru to około 65 m², a poddasza użytkowego około 45 m².
• dach dwuspadowy bez lukarn, o nachyleniu 40º,
• brak podpiwniczenia,
• prosta bryła na planie prostokąta,
• garaż jednostanowiskowy połączony z bryłą budynku.

Projekt domu zakłada następujące rozplanowanie wnętrz (przedstawione także na rzutach poniżej):

• Parter: hol, kuchnia, spiżarnia, salon z jadalnią, gabinet, łazienka, garderoba, pomieszczenie gospodarcze, garaż.
• Poddasze: hol, trzy pokoje, łazienka.

Metoda i dane do analizy kosztorysu budowy domu

Analiza kosztów budowy objęła kolejno realizację do stanu zerowego, surowego zamkniętego, stanu deweloperskiego oraz stanu z wykończeniem. Podane koszty zostały wyliczone na podstawie średnich cen (netto) obowiązujących w 2017 roku w Polsce. Koszty obejmują zarówno zakup materiałów, jak i wykonawstwo – systemem zleconym.

Koszty budowy domu do stanu zerowego

Na położenie fundamentów wraz z izolacjami oraz wykonaniem robót ziemnych, dla powierzchni około 65 m² (powierzchnia parteru) to koszt rzędu 34 tys. zł. Zakup i montaż podkładów to dodatkowe 8 tys. zł. Zatem doprowadzenie budowy do stanu zerowego to łączny koszt około 42 tys. zł.

Koszty budowy domu do stanu surowego zamkniętego

Za prace nad konstrukcjami murowymi zapłacimy w analizowanym przypadku około 40,5 tys. zł. Elementy żelbetowe to koszt rzędu 31,5 tys. zł. Dodatkowo wykonanie konstrukcji i pokrycia dachu łącznie wyniesie około 65 tys. zł (dach dwuspadowy). Do zamknięcia stanu surowego potrzebne będzie wykonanie stolarki zewnętrznej uwzględniającej okna i drzwi zewnętrzne. Na te prace i materiały (o standardowej jakości) wydamy około 29 tys. zł. Podsumowując wszystkie koszty związane ze stanem surowym, ten etap poniesie za sobą koszt około 166 tys. zł.

Koszty budowy domu do stanu deweloperskiego

Stan deweloperski obejmuje wykonanie wszystkich instalacji w domu tak, by po jego zakończeniu można było zająć się wykańczaniem. Na realizację stanu deweloperskiego złoży się wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej (zakładając, że nie trzeba doprowadzać przyłączy do działki), grzewczej oraz elektrycznej. Poszczególne szacunkowe koszty będą wyglądać następująco:

1. Koszty instalacji sanitarnych to łącznie około 60,4 tys. zł. Na poszczególne koszty składają się:

• 11,8 tys. zł – instalacja wodociągowa:
  wodomierz i przewody instalacji wodociągowej, podejścia dopływowe, armatura wodociągowa.
• 11,9 tys. zł - instalacja kanalizacji sanitarnej:
  kanalizacja podposadzkowa, przewody, osprzęt instalacyjny, biały montaż.
• 2,2 tys. zł - instalacja gazowa.
• 22,3 tys. zł - instalacja c.o.:
  rurociągi, grzejniki, armatura, pozostałe prace.
• 12,2 tys. zł - kotłownia gazowa.

2. Koszty instalacji elektrycznych to łącznie około 13,8 tys. zł. Na koszty składają się następujące elementy:

• tablica rozdzielcza – rozdzielnica główna,
• instalacja oświetlenia,
• instalacja gniazd wtykowych,
• instalacja siłowa,
• osprzęt elektryczny,
• instalacja telewizyjna, telefoniczna, domofonowa,
• połączenia wyrównawcze,
• pomiary elektryczne.

Koszty budowy domu do stanu „pod klucz”

Po realizacji stanu deweloperskiego możemy przejść do wykańczania budynku. Na prace wykończeniowe złożą się wykończenia ścian i sufitów, podłóg i posadzek, instalacji stolarki i ślusarki wewnętrznej oraz prace elewacyjne i roboty zewnętrzne. Ceny wykończenia poszczególnych elementów mogą być bardzo zróżnicowane, w zależności od jakości produktów. Do obliczeń wykorzystano produkty ze średniej półki cenowej. Tym sposobem osiągnięto szacunkowy koszt wykończenia budynku na poziomie 155 tys. zł. Na sumę złożyły się następujące kwoty:

• 56 tys. zł za wykończenie ścian i sufitów,
• 43 tys. zł za wykończenie podłóg,
• 15 tys. zł za stolarkę i ślusarkę wewnętrzną,
• 41 tys. zł za wykończenie elewacji i pozostałe roboty zewnętrzne.

Ile kosztuje budowa domu 110 m²?

Całkowity koszt budowy analizowanego domu parterowego z poddaszem użytkowym wyniósł 437,2 tys. zł netto. Na poszczególne stany budowy złożyły się następujące kwoty:

• stan zerowy: 42 tys. zł,
• stan surowy zamknięty: 166 tys. zł,
• stan deweloperski: 74,2 tys. zł,
• stan z wykończeniem: 155 tys. zł.

Podane powyżej ceny to jedynie szacunkowe kwoty, opracowane na podstawie danych rynkowych z 2017 roku. Jak w każdym kosztorysie, musimy uwzględnić tutaj 10% margines błędu. Budowa domu wziętego do powyższej analizy nie powinna zatem przekroczyć 480 tys. zł. netto z wykonawstwem.