Co 80 umowę kończy eksmisja. Pomoże najem instytucjonalny i okazjonalny?

Przeczytaj także: Okazjonalny najem mieszkania dla Ukraińca bardziej ryzykowny?

4114 – tyle wniosków o eksmisję wpłynęło do komorników w pierwszym półroczu bieżącego roku. W całym 2016 roku było to 8411 wniosków – wynika z danych ministerstwa Sprawiedliwości. Czy to dużo? Spójrzmy na oficjalne dane. Szacunki Eurostatu sugerują, że w lokalach wynajmowanych na zasadach rynkowych mieszka w Polsce 4,5% obywateli, czyli ponad 1,7 mln osób. Gdyby wziąć pod uwagę statystyki GUS na temat gospodarstw domowych, to okaże się, że najemcy zajmują w Polsce około 640 – 650 tys. mieszkań. Na tym tle wspomnianych 8411 wniosków o eksmisję to wynik niewysoki. Oznacza bowiem, że eksmisją kończy się mniej więcej co 80 umowa najmu – wynika z szacunków Open Finance. Najemcy relatywnie rzadko nie wywiązują się więc ze swoich obowiązków w sposób na tyle rażący, aby właściciel wystąpił na drogę sądową. Chodzi tu nie tylko o niepłacenie czynszu, ale też trudne do wytrzymania dla sąsiadów zachowanie lub dewastację nieruchomości.

Eksmisje w odwrocie

Pocieszający jest fakt, że nierzetelność najemców była w ostatnich latach coraz mniejszym problemem. W latach 2007 – 2010 eksmisją kończyła się prawie co 50-ta umowa najmu. Dla porównania w latach 2011 i 2012 problem ten ograniczony został niemal o jedną czwartą, a obecnie jest nawet bez mała dwukrotnie mniejszy.

Bez rozmowy ani rusz

Warto przy tym wziąć pod uwagę, że wciąż selekcja najemców nie jest w Polsce standardem. Cały „proces” sprowadza się najczęściej jedynie do spisania danych z dowodu osobistego. Za ten błąd co 80 właściciel płaci koniecznością przeprowadzania czasochłonnej i kosztownej procedury eksmisyjnej. Dla porównania, na Zachodzie nie dziwi, gdy właściciel mieszkania pyta potencjalnego najemcę o miejsce pracy, stanowisko, wynagrodzenie czy nawet referencje od osoby, od której kandydat na najemcę wcześniej wynajmował mieszkanie. W Polsce nie wszystkie te mechanizmy można wprowadzić od razu. Większość z nich mogłaby też być odebrana przez najemcę za nadmierną ingerencję w sferę prywatną.

Dla porównania banki zanim udzielą kredytu hipotecznego pytają potencjalnych klientów o całą sytuację finansową – zobowiązania i dochody, a do tego sprawdzają historię wnioskodawcy. Analiza ta jest bez wątpienia znacznie bardziej dogłębna niż ta, na którą pozwolić może sobie właściciel mieszkania na wynajem, a mimo to hipoteki z opóźnieniem w spłacie przekraczającym 30 dni stanowią 2,8% umów.

Najbezpieczniej unikać tradycyjnych umów najmu

Bezwzględnie każdy właściciel mieszkania na wynajem powinien zadbać o swój interes na etapie podpisywania umowy najmu. To ona będzie orężem w przypadkach wynajmu lokalu osobie nierzetelnej. Z pomocą może przyjść tu formuła najmu okazjonalnego (dla osób fizycznych nieprowadzących działalności w zakresie wynajmu) i instytucjonalnego (dla osób i firm wynajmujących w ramach prowadzonej działalności).

W odróżnieniu od tradycyjnej umowy najem instytucjonalny i okazjonalny pozwalają właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Warunkiem jednak jest posiadanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza. Dotychczas maksymalna opłata za czynności notarialne tego typu wynosiła 1/10 minimalnego wynagrodzenia (200 zł netto), ale nowa ustawa ograniczyła ten koszt do „maksymalnej kwoty czynszu normowanego „bez opcji” za 1 m kw. mieszkania na wynajem dla miasta stołecznego Warszawy”. Póki co znany jest tylko projekt odpowiedniego rozporządzenia, ale wynika z niego, że może to być zaledwie kilkanaście złotych netto. W przypadku najmu okazjonalnego przyszły lokator musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu. Nie można też zapomnieć o poinformowaniu fiskusa o fakcie czerpania zysków z wynajmu.

Po co te wszystkie dodatkowe formalności? Główną zaletą umów o najem instytucjonalny i okazjonalny jest fakt, że w przypadku niewywiązywania się najemcy z umowy można doprowadzić do jego wyprowadzki w kilka miesięcy, a nie - jak w przypadku umowy tradycyjnej - nawet kilka lat.

Bartosz Turek, analityk