Budownictwo mieszkaniowe w euforii

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkań, czyli krociowy zysk deweloperów

Powtórka z historii

Sytuacja przypomina dość wiernie tę sprzed roku, a także sprzed dwóch lat, kiedy to deweloperzy po klasycznym sezonie budowlanym utrzymywali w statystykach nowo rozpoczynanych budów ponadprzeciętnie wysoki poziom aktywności inwestycyjnej w końcówce roku. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl taki stan rzeczy był wówczas i jest obecnie pokłosiem braku jakichkolwiek symptomów wyczerpywania się potencjału popytowego rynku. Pomimo piątego już z rzędu roku trwania zakupowej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym, praktycznie nic nie wskazuje na to, by kolejne kwartały miały przynieść jakiekolwiek osłabienie obowiązującej tendencji. Za to jest absolutnie pewne, że 2017 rok zaowocuje kolejnym, czwartym już z kolei rocznym rekordem sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki. Co bardzo ciekawe, ponownie z ponad 20-procentowym progresem licząc rok do roku.

Inwestycyjna euforia w pełnej krasie

I tak w listopadzie deweloperzy ruszyli z budową – bagatela – 10244 lokali. Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl warto zwrócić uwagę na tę pozycję, jest to bowiem trzeci w historii najlepszy wynik budów rozpoczętych przez deweloperów mieszkaniowych w skali jednego miesiąca. Co ciekawe, zrealizowany w listopadzie, a więc okresie wkraczania budowlanki w okres tradycyjnego zimowego spowolnienia. Dla porządku dodajmy, że jest to wynik lepszy o 44 i 32 procent, licząc odpowiednio r/r i m/m. Jak z tego wynika, rodzime deweloperskie budownictwo mieszkaniowe już dość dawno wyraźnie zatraciło swój sezonowy charakter, w związku z czym nie traci impetu z tak „błahych” powodów jak pora roku czy warunki atmosferyczne. Choć trudno odmówić tym ostatnim sprzyjającej ostatnio firmom budowlanym charakterystyki.

Za to zupełnie inaczej wygląda sytuacja u inwestorów indywidualnych. Ci z kolei jak najbardziej respektują zasady sezonowości w budownictwie mieszkaniowym. I tak w listopadzie rozpoczęli budowę „zaledwie” niespełna 5,8 tys. domów, co jest ilością porównywalną rok do roku, jednak o blisko 30 proc. mniejszą niż w tegorocznym październiku.

W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od stycznia do listopada br. rozpoczęto budowę prawie 194 tys. lokali mieszkalnych, co daje wynik lepszy r/r o prawie jedną piątą.

Rekord mieszkań oddanych do użytkowania

Z kolei w dość imponującym tempie z miesiąca na miesiąc rośnie liczba mieszkań oddanych do użytkowania, która w przypadku deweloperów od lutego tego roku rysuje kolejną wyraźną falę wzrostową. Jej efektem jest historyczny w skali jednego miesiąca rekord lokali deweloperskich oddanych w listopadzie na poziomie 9885 jednostek, o 16 proc. wyższym r/r i aż o jedną piątą licząc m/m.

Potwierdzają się więc w pełni prognozy, zakładające stałą, silną zwyżkę liczby lokali oddawanych, wynikającą z faktu osiągnięcia przed około trzema laty i utrzymywanego po dziś dzień najwyższego w historii poziomu wolumenu nowych inwestycji deweloperskich. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą bowiem od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a wiec okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. W kolejnych miesiącach należy więc oczekiwać kontynuacji tendencji utrzymywania się tych danych na rekordowo wysokich poziomach.

W najnowszych czasach elementem comiesięcznych raportów GUS z rynku mieszkaniowego, który budził największe emocje, były statystyki dotyczące ilości mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba pozwoleń w deweloperskich portfelach rosła bowiem nieprzerwanie od początku roku, a średnia miesięczna ich wolumenu utrzymuje się na rekordowym od lat poziomie.

Tym razem listopadowy rezultat 8,4 tys. nowych pozwoleń deweloperskich nie należy wprawdzie do rekordowych, ale mieści się w zakresie wartości tegorocznych wahań na najwyższym od lat poziomie. W sumie deweloperzy w listopadzie przekroczyli już pułap 118 tys., co oznacza imponujący, ponad 25 - procentowy wzrost w stosunku do analogicznego okresu ub. roku.

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Można zatem na ich podstawie dowiedzieć się, jak deweloperzy oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jak widać z prezentowanych danych, nie zaszły tu ostatnio jakiekolwiek zmiany, co oznacza, że branża deweloperska ocenia wciąż rynkowe perspektywy jako wręcz rewelacyjne. Czy aby wciąż słusznie?

Euforia, czyli sprawdzony sygnał nadchodzącego przesilenia

W sytuacji wciąż utrzymującej się popytowej prosperity o historycznym wymiarze, windowanie statystyk inwestycyjnych wydaje się być najbardziej rozsądną polityką biznesową deweloperów. Już pierwsze dni nowego roku powinny upłynąć pod znakiem wzmożonych zakupów mieszkań w ramach pozostałej na 2018 rok ostatniej już puli dopłat MdM.
Wbrew pozorom nie brakuje jednak sygnałów nadchodzącego dużymi krokami przesilenia koniunkturalnej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Jakiego rodzaju są to sygnały?

Przede wszystkim rynek ogarnia powszechne przekonanie o nieuchronności kontynuacji tendencji wzrostowej sprzedaży nowych mieszkań. Tymczasem ta uległa już podwojeniu w okresie minionych czterech lat, co z jednej strony z pewnością jest wynikiem budzącym respekt, z drugiej jednak klasycznym sygnałem rynkowej „przedszczytowej” euforii zakupowej. Deweloperzy pracują na najwyższych w historii obrotach, bijąc historyczne rekordy nowych inwestycji i zabudowując w co większych aglomeracjach wszelkie wolne parcele, których ceny siłą rzeczy rosną w niepokojącym już tempie.

Z kolei bliski ekstremum optymizm ogarnął też analityków giełdowych, którzy z niespotykaną dotąd determinacją rekomendują zakupy akcji deweloperów mieszkaniowych, jako jedną z najbardziej dziś optymalnych i lukratywnych opcji inwestycyjnych. Co więcej, jeden z najbardziej cenionych globalnych banków inwestycyjnych – Goldman Sachs, zdecydował się właśnie teraz na przejęcie grupy Robyg, czyli notowanego od lat na GPW jednego z głównych tuzów rodzimej deweloperki mieszkaniowej.

Wszystko to razem tworzy mieszankę czynników charakterystycznych dla okresów schyłkowych koniunktury rynkowej, występujących w czasie kształtowania szczytu cyklu koniunkturalnego.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu