Na jakie zmiany muszą być gotowi deweloperzy?

Przeczytaj także: Czy zmiany w prawie ograniczą budownictwo?

Deweloperzy zamknęli ubiegły rok najlepszymi wynikami sprzedaży w historii branży. Od czterech lat rynek wspierają rekordowo niskie stopy procentowe, które dopingują inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości i wpływają na obniżenie kosztów kredytów hipotecznych. Jeśli w tym względzie nic się nie zmieni, firmy budujące mieszkania mają szansę powtórzyć sukces także w tym roku.

Produkcja mieszkań również idzie deweloperom bardzo dobrze, ale jej tempo uzależnione jest przede wszystkim od sprawnego uzyskiwania przez firmy decyzji administracyjnych i procedowania wniosków w urzędach. Zdobywanie dokumentów umożliwiających budowę nigdy nie było dla deweloperów łatwe, a nowe regulacje mogą jeszcze pogorszyć sytuację.

Trudniej o pozwolenie na budowę

Przygotowywana obecnie tzw. ustawa inwestycyjna w istotny sposób ograniczy bowiem możliwość uzyskiwania warunków zabudowy, na podstawie których powstaje dziś połowa inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Brakuje miejscowych planów zabudowy i chodzi o to by zahamować rozlewanie się zabudowy na obszary, gdzie nie ma odpowiednio rozbudowanej infrastruktury miejskiej. Jeśli na takich terenach nie będzie planu zagospodarowania, trudno będzie zaplanować na nich jakiekolwiek inwestycje. Według nowych przepisów możliwość uzyskiwania warunków zabudowy zostałaby ograniczona bowiem do tzw. obszarów zabudowanych.

Projekt ustawy inwestycyjnej ogranicza też ważność wydawanych dziś bezterminowo warunków zabudowy, a także zagospodarowania terenu, które miałyby stracić ważność po trzech latach od daty wejścia w życie nowych przepisów. Zawężenie obowiązywania dokumentów tylko do trzech lat prawdopodobnie zniechęci wielu inwestorów do budowania mieszkań. Istnieje bowiem ryzyko, że zgromadzone w bankach ziemi grunty mogą np. po pewnym czasie zmienić status z budowlanego na rolny. W takich warunkach trudno będzie planować inwestycje na dłuższy okres.

Odcięcie finansowania z wpłat klientów

Ponadto Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pracuje nad nowelizacją ustawy deweloperskiej, co ma zapewnić nabywcom większe bezpieczeństwo, ale niektóre zmiany mogą odbić się również niekorzystnie na rozwoju rynku. Należy do nich projektowana likwidacja otwartych rachunków powierniczych, z których korzysta dziś ośmiu z dziesięciu deweloperów. To rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem prac budowlanych.

Jeśli pomysł przejdzie, szacuje się, że z rynku może wyjść wiele mniejszych firm, które odpowiadają dziś za trzy czwarte produkcji mieszkaniowej w Polsce, ponieważ nie będą mogły samodzielnie finansować projektów bez dostępu do wpłat klientów do czasu zakończenia budowy i przeniesienia własności na nabywców.

Uwarunkowanie wypłaty środków od klientów

Ponadto, bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma sprawdzać m.in. czy firma posiada prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne i czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Poza tym, jeśli z jakiegoś powodu deweloper zaprzestanie budowy, bank będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie rachunku i zwrócić nabywcom zgromadzone pieniądze.

Tymi samymi przepisami miałyby być objęte też miejsca postojowe, boksy i udziały w prawie własności osiedlowego gruntu, podczas gdy obecnie zawiera się na nie odrębne umowy i nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.

UOKiK proponuje też, aby obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku, który finansuje dewelopera albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, by nabywca po zapłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Teraz w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń, a nie nabywca. Taki przepis z pewnością zwiększyłby koszt obsługi kredytu.

Sukces branży w rękach Rady Polityki Pieniężnej

Poza regulacjami prawnymi, kluczowe znaczenie dla rynku będzie miało też utrzymanie przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych na obecnym poziomie. Dzięki temu kredyty wciąż będą tanie i bardziej dostępne, a lokaty bankowe nisko oprocentowane. Tym samym, nadwyżki budżetowe Polaków nadal trafiać będą na rynek nieruchomości, co pozwoli utrzymać mu dotychczasową koniunkturę.

O skali wydatków inwestycyjnych w nieruchomości świadczy fakt, że w zeszłym roku tylko co trzecie mieszkanie kupowane było z udziałem kredytu, około 70 proc. sprzedaży deweloperzy realizowali za gotówkę. Potwierdzają to transakcje przeprowadzane w naszych projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które realizujemy w centrum Warszawy.

W tym roku może też powstać ustawa o REIT-ach, czyli podmiotach o charakterze funduszy, inwestujących na rynku nieruchomości. Jeśli zaczną one działać w segmencie mieszkaniowym, na rynek deweloperski popłyną dodatkowe środki od drobnych inwestorów. Żeby kupić akcje firmy inwestującej na rynku mieszkaniowym nie trzeba będzie bowiem posiadać tak wiele pieniędzy, jak na zakup mieszkania. W ten sposób uruchomione zostaną spore pokłady oszczędności, które dotąd nie trafiały na rynek mieszkaniowy ze względu na barierę wejścia.

Ceny mieszkań idą w górę

W ubiegłym roku na rynku nowych mieszkań mogliśmy obserwować kilkuprocentowe wzrosty cen. Najwyraźniej stawki rosły w Katowicach, Krakowie i Trójmieście. W Warszawie w segmencie apartamentów o podwyższonym standardzie w atrakcyjnych lokalizacjach odnotowane zostały podwyżki w przedziale 7 – 10 proc.

Mieszkania będą drożeć, o czym od jakiegoś czasu mówią już deweloperzy, ze względu na mocno rosnące koszty budowy. Spowodowane przede wszystkim rosnącymi cenami materiałów budowlanych i presją płacową wynikającą z niedostatecznej liczby pracowników budowlanych. Dużą część robotników stanowią dziś bowiem imigranci ze wschodu, którzy mają teraz szerszy dostęp do zachodnich rynków UE. Firmy deweloperskie mają problemy ze znalezieniem wykonawców dla nowych projektów, a sytuacji nie poprawią znaczące inwestycje infrastrukturalne, które mają być realizowane przez kilka następnych lat.

Dlatego deweloperzy mogą nie być w stanie dostarczyć na rynek większej ilości mieszkań niż w minionym roku, a notowany poziom popytu przekraczający podaż będzie tylko sprzyjał większym podwyżkom cen lokali.

Stawki windują drożejące grunty

Do tego grunty inwestycyjne osiągają ostatnio rekordowe ceny transakcyjne, szczególnie w Warszawie, gdzie stawki doszły do poziomu nawet 3,5 tys. zł za mkw. PUM, tj. kosztu gruntu przypadającego na 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. W porównaniu z rokiem 2016 ceny ziemi wzrosły nawet do 30 proc. Działki drożeją jednak nie tylko na rynku warszawskim, trend widoczny jest także w największych miastach regionalnych.

Ponadto, zasoby gruntów kurczą się. Atrakcyjnie położonych parceli, na których można bez problemu budować jest coraz mniej. Słaba dostępność ziemi może blokować inwestycje. Największe szanse na powtórkę świetnych wyników ubiegłorocznych mają zatem deweloperzy, który posiadają najlepiej przygotowane banki ziemi.

Tomasz Sadłocha, ekspert