Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski IV kw. 2017

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski III kw. 2017

Sytuacja na poszczególnych rynkach jest dość zróżnicowana. Kwestia, którą łączy wszystkie największe miasta Polski i tamtejszych kredytobiorców, jest koniec MdM. Osoby, które zamierzają kupić mieszkanie na kredyt muszą pamiętać, że program już się zakończył.

– Każdy, kto będzie chciał zaciągnąć kredyt hipoteczny będzie musiał posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego – mówi Jarosław Sadowski.

Nie jest to jednak jedyny warunek. Potrzebna jest również tzw. zdolność kredytowa. Posiadamy ją jeśli nasze dochody pomniejszone o koszty życia i inne wydatki wystarczą na spłatę raty kredytu o który wnioskujemy. Dużo zależy więc również od tego jakie jest oprocentowania kredytu – im wyższe tym wyższa rata i tym trudniej o zdolność kredytową. Pozytywem są niewątpliwie rekordowo niskie stopy procentowe, które ułatwiają zaciągniecie kredytu hipotecznego. W przyszłości najprawdopodobniej jednak będą wyższe, więc zaciągając kredyt nie należy przesadzać z kwotą zadłużenia, aby w przyszłości nie mieć problemów z jego spłatą.

We Wrocławiu ciągle wysoki popyt na mieszkania

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, średnia ofertowa cena nowych mieszkań we Wrocławiu wzrosła o 1,9% w porównaniu do III kwartału 2017 r. Za 1 mkw. lokum z rynku pierwotnego, deweloperzy oczekiwali średnio 6310 zł. Zaskoczeniem było utrzymanie wysokiego poziomu transakcji na rynku wtórnym. Osoby chcące sfinansować zakup własnego mieszkania kredytem hipotecznym, nie mogą już liczyć na wsparcie MdMu. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego we Wrocławiu po przeciętnej cenie bez rządowego wsparcia, potrzebne będzie minimum 26 750 zł wkładu własnego.

Początek roku na rynku wtórnym we Wrocławiu miło zaskoczył lokalne biura nieruchomości.

– Wydawać by się mogło, że w pierwszych tygodniach nie będzie wielkiego ruchu, szczególnie po obfitującej w transakcje końcówce roku. Jednak zainteresowanie zakupem nieruchomości wcale nie spadło, a utrzymało się na takim samym poziomie. Jedną z zauważalnych zmian jest wzrost zainteresowania ze strony klientów, którzy poszukują mieszkania na własne potrzebny. Wahania cen na wrocławskim rynku były raczej nieodczuwalne, obecnie kwota za m kw. wynosi 5 350zł. - mówi Michał Nadolny, ekspert Metrohouse.

We Wrocławiu przybywa nowych mieszkań

Jeżeli porównamy ofertę wrocławskich deweloperów w III kw. i IV kw. 2017 r. to okaże się, że trzeci największy rynek pierwotny pozostawał mniej stabilny cenowo, niż jego odpowiedniki z Warszawy oraz Krakowa.

– Pod koniec 2017 r. za 1 m kw. nowego wrocławskiego lokum, średnio trzeba było zapłacić 6310 zł. Taki wynik oznacza wzrost średniej ofertowej ceny metrażu o 1,9% względem III kw. 2017 r. Pomimo większej dynamiki cenowej, wrocławskie mieszkania deweloperskie pod koniec ubiegłego roku nadal były znacznie tańsze od np. tych krakowskich. Pod względem średniej ceny za 1 m kw. nowego lokum, Wrocław został wyprzedzony nawet przez Gdańsk, w którym miała miejsce szybka wyprzedaż najtańszych mieszkań – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W przypadku dolnośląskiej metropolii, kolejną ciekawą kwestią wydaje się dość szybki wzrost podaży nowych „M”. Dzięki tej zmianie, Wrocław zmniejszył dystans do Krakowa i oddalił się od trzech innych metropolii (Łodzi, Poznania oraz Gdańska) pod względem liczby dostępnych nowych mieszkań.

Dane portalu RynekPierwotny.pl pokazują, że prawie dwuprocentowy wzrost średniej ceny nowego metrażu we Wrocławiu, był efektem wyprzedaży mieszkań z ceną niższą od przeciętnej.

– Względem III kw. 2017 roku, udział nowych lokali kosztujących pomiędzy 5000 zł/m kw. – 6000 zł/m kw. zmalał o 2,6 p. p. Ta zmiana mogła mieć związek z ostatnimi poszukiwaniami mieszkań spełniających lokalne kryteria MdM-u – dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W Krakowie mieszkania ciągle coraz droższe

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera za m kw. nowego lokum na krakowskim rynku mieszkaniowym przyjdzie nam zapłacić odrobinę więcej niż pod koniec ubiegłego roku. Większe zmiany zaszły na rynku wtórnym, gdzie cena transakcyjna wzrosła o 4%, w porównaniu do sytuacji sprzed 12-stu miesięcy. Osoby chcące sfinansować zakup własnego mieszkania kredytem hipotecznym nie mogą już liczyć na wsparcie MdMu. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego w Krakowie po przeciętnej cenie potrzebne będzie minimum 31 435 zł wkładu własnego.
Początek roku jest okresem, w którym często podejmujemy decyzję o zakupie własnego mieszkania

– Klienci rozpoczynający poszukiwania własnego „M”, chcą przeprowadzić się do niego jak najszybciej. Skupiają się głównie na ofertach z rynku wtórnego. Jednak nie mają świadomości, że nie wszystkie mieszkania z tego sektora są gotowe na „już”. Średnia cena za m kw. w ostatnim okresie wyniosła 6287 zł, czyli o 4% więcej niż w grudniu 2016 r. Ceny transakcyjne zaczynały się tutaj od 4900 zł za m kw., mówi Aneta Thomas, ekspertka Metrohouse

Podaż nowych mieszkań stabilna. Ceny – wciąż w górę

Od początku października do końca grudnia 2017 roku, krakowski rynek pierwotny był nieco mniej stabilny cenowo, niż np. jego odpowiednik z Warszawy.

– Przeciętna cena 1 m kw. mieszkania z oferty krakowskich deweloperów, pod koniec 2017 r. wynosiła 6894 zł. Ten wynik oznaczał wzrost o 1,2% w stosunku do średniej stawki z III kw. 2017 r. (6810 zł/mkw.). Warto zwrócić uwagę, że Kraków pod względem średniej ceny nowego metrażu, w IV kw. 2017 r. był niekwestionowanym „numerem dwa” wśród krajowych metropolii i znacząco wyprzedzał Gdańsk (6559 zł/m kw.), Wrocław (6310 zł/m kw.), Poznań (6135 zł/m kw.) oraz Łódź (5317 zł/m kw.) – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kolejną ciekawą kwestią wydaje się podażowa stabilność rynku pierwotnego z Krakowa. Podobnie jak w przypadku Warszawy, portal RynekPierwotny.pl od początku października do końca grudnia 2017 roku, nie odnotował sporych zmian wielkości oferty. Na poziom podaży w Krakowie nie wpłynął także fakt, że pod koniec minionego roku nabywcy zainteresowani ostatnimi dopłatami z programu MdM, intensywnie poszukiwali nowych mieszkań.

Oprócz tego portal RynekPierwotny.pl zanotował nieduży wzrost średniej ofertowej ceny krakowskiego metrażu (+1,2% względem III kw. 2017 r.). Był on pochodną niewielkich zmian udziału mieszkań należących do poszczególnych kategorii cenowych.

– Względem poprzedniego analizowanego okresu (lipiec - wrzesień 2017 r.) najbardziej przybyło lokali kosztujących od 6000 zł/m kw. do 7000 zł/m kw. Odsetek mieszkań z tej grupy zwiększył się o 2,1 p. p. Na uwagę zasługuje też spadek udziału lokali kosztujących od 5000 zł/m kw. do 6000 zł/m kw. (zmiana kwartalna o -2,0 p.p.) – dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W Gdańsku zaczyna brakować atrakcyjnych gruntów pod inwestycje

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, ofertowe ceny mieszkań na gdańskim rynku pierwotnym, w porównaniu do III kw. wzrosły o 8%. W IV kw. 2017 r. za 1 m kw. nowego lokum deweloperzy oczekiwali średnio 6559 zł. W Gdyni zaś cały czas widoczny jest zniżkowy trend cen transakcyjnych, kwota za m kw. to już tylko 4 850 zł. Osoby chcące sfinansować zakup własnego mieszkania kredytem hipotecznym, nie mogą już liczyć na wsparcie MdM-u. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego po przeciętnej cenie bez rządowego wsparcia, potrzebne będzie minimum 28 940 zł wkładu własnego w Gdańsku, zaś w wypadku Gdyni będzie to kwota 24 250 zł.

W Gdyni już od pewnego czasu można zauważyć spadek cen transakcyjnych, z kolei w Gdańsku ceny utrzymują się na podobnym poziomie

– W Gdańsku powoli możemy zaobserwować wzrost cen mieszkań deweloperskich, na co wpływ z pewnością ma to, że powstał problem z brakiem atrakcyjnych gruntów pod budowę kolejnych inwestycji.
Zauważalne jest mniejsze zainteresowanie mieszkaniami z przedziału 4000 - 5000 zł/ m kw. Wynika to z zarezerwowania w ciągu zaledwie dwóch dni wszystkich środków z programu „MdM”. Oferty takie są jednak niezmiennie atrakcyjne dla inwestorów szukających mieszkań pod wynajem. W dalszym ciągu najbardziej pożądane są dobrze skomunikowane lokalizacje, bez względu na to czy szukającym jest klient inwestycyjny czy nie. Przez ostatnie miesiące przyzwyczailiśmy się do niskich cen transakcyjnych w Gdyni, za m kw. płacimy już tylko 4 850 zł. Natomiast w Gdańsku znajdziemy transakcje w cenach średnio wyższych o ok. 1 000 zł za m kw. – mówi Maciej Górka, ekspert Metrohouse.

Na gdańskim rynku pierwotnym zapłacimy prawie 500 zł więcej za m kw.

W IV kw. 2017 r. sytuacja gdańskiego rynku pierwotnego była bardzo specyficzna. Świadczy o tym między innymi bardzo duży wzrost średniej ofertowej ceny 1 m kw. nowych mieszkań (+8,0%).

– Wspomniana kwota wzrosła z 6072 zł/m kw. (III kw. 2017 r.) do 6559 zł/m kw. (IV kw. 2017 r.). Na krajowym rynku pierwotnym, dość rzadko mamy do czynienia z takimi dużymi zmianami. Są one bardziej prawdopodobne w przypadku miast cechujących się o wiele mniejszą podażą nowych mieszkań niż trzej rynkowi liderzy (Warszawa, Kraków i Wrocław) – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Warto zwrócić uwagę, że po gwałtownym wzroście średniej ofertowej ceny 1 m kw. nowych lokali, Gdańsk uplasował się na trzeciej pozycji (za Warszawą i Krakowem) pod względem poziomu takiego wskaźnika. To nieoczekiwana sytuacja, którą można jednak stosunkowo łatwo wytłumaczyć.

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują bowiem, że od października do grudnia 2017 r. w Gdańsku znacząco spadła podaż nowych lokali. Liczba takich mieszkań z podaną ceną ofertową zmniejszyła się aż o 20%.

– Ten wynik sugeruje szybką wyprzedaż tańszych „M”. Mowa o gdańskich lokalach kosztujących 4000 zł/mkw. - 5000 zł/mkw., których udział spadł aż o 13,4 p. p. względem III kw. 2017 r. Ta zmiana została skompensowana przez wzrosty dotyczące udziału prawie wszystkich droższych mieszkań. Wspomniane wzrosty w połączeniu z bardzo dużym ubytkiem najtańszych lokali, spowodowały gwałtowną podwyżkę średniej ofertowej ceny za 1 mkw. nowego mieszkania – dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Nieznaczne wzrosty cen mieszkań na warszawskim rynku mieszkaniowym

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, średnia ofertowa cena nowych mieszkań w Warszawie wzrosła o 0,8% w porównaniu III kwartału 2017 r. Był to najmniejszy wzrost wśród wszystkich badanych miast. Na rynku wtórnym natomiast zauważalnie wzrosły ceny mieszkań jedno i dwupokojowych. Osoby chcące sfinansować zakup własnego mieszkania kredytem hipotecznym, nie mogą już liczyć na wsparcie MdM-u. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego w Warszawie po przeciętnej cenie bez rządowego wsparcia, potrzebne będzie minimum 39 055 zł wkładu własnego.

W stolicy cały czas jest widoczny trend wzrostu cen.

– Jest to szczególnie zauważalne przy zakupie mieszkań jedno- i dwupokojowych – czyli tych najbardziej poszukiwanych przez inwestorów. W Warszawie najniższe ceny za m kw. rozpoczynały się już od 5000 zł, a średnia wyniosła 7811 zł/m kw. Według statystyk Metrohouse najczęściej wybieranymi dzielnicami są Bemowo, Mokotów, Wola i Praga Południe, która tradycyjnie cieszy się dużym zainteresowaniem zarówno na rynku nowych mieszkań jak i tych z drugiej ręki – mówi Dariusz Mitrowski, ekspert Metrohouse.

Warszawski rynek mieszkaniowy stabilniejszy niż Kraków i Wrocław

Na warszawskim rynku pierwotnym ostatni kwartał 2017 r. upłynął pod znakiem niewielkiego wzrostu średniej ofertowej ceny metrażu. Ten wzrost wynoszący 0,8% (względem III kw. 2017 r.), był mniejszy niż w pięciu innych metropoliach. Pod koniec minionego roku średnia cena proponowana przez stołecznych deweloperów wynosiła 7724 zł/m kw. Analogiczny wynik dla III kw. 2017 r. to 7662 zł/m kw.

Końcówka 2017 r. na warszawskim rynku pierwotnym oprócz cenowej stabilności, cechowała się również stabilną podażą. Stołeczni deweloperzy, pomimo bardzo dobrych wyników sprzedażowych, znacząco nie powiększyli swojej oferty. Taka polityka pomoże w utrzymaniu cen transakcyjnych metrażu przy spadku zainteresowania klientów, które wydaje się prawdopodobne w 2018 r. – silny popyt inwestycyjny w stolicy, może osłabić ewentualna podwyżka stóp procentowych NBP. Warto także pamiętać o braku wsparcia ze strony programu MdM.

Ważnym sygnałem jest również to, że w IV kw. 2017 r. na warszawskim rynku pierwotnym nie doszło do znaczących zmian struktury cenowej.

– Najbardziej popularne wciąż pozostawały mieszkania deweloperskie z ceną 6000 zł/m kw. - 7000 zł/m kw. (28% oferty) oraz 7000 zł/m kw. - 8000 zł/m kw. (30% oferty). W stosunku do III kw. 2017 r. najbardziej zwiększył się udział lokali z ceną 8000 zł/m kw. - 10 000 zł/m kw. (+2,6 p.p.). Po zakończeniu dopłat z programu MdM, takie lokale mogą zyskać jeszcze większe znaczenie na rynku mieszkaniowym – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kredyty hipoteczne są tanie, ale nie będzie tak zawsze

Łódzkie nowe mieszkania stają się coraz droższe

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, średnia ofertowa cena nowych lokali w Łodzi wzrosła o 2,8% w porównaniu do III kwartału 2017 r. Za 1 m kw. łódzkiego lokum z rynku pierwotnego, deweloperzy oczekiwali aż 5317 zł. Zmianie uległa również sytuacja wśród lokali z drugiej ręki – za m kw. zapłacimy 3726 zł, a średnia kwota za mieszkanie spadła poniżej 200 tys. zł. Za to deweloperzy inwestujący na łódzkiej ziemi, najbardziej liczą na zyski z droższych propozycji mieszkaniowych. Osoby chcące sfinansować zakup własnego mieszkania kredytem hipotecznym, nie mogą już liczyć na wsparcie MdM-u. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego w Łodzi po przeciętnej cenie, potrzebne będzie minimum 18 630 zł wkładu własnego.

W Łodzi szczególnie widoczny jest popyt na nowe mieszkania. Klienci poszukują mieszkań o nieco wyższym standardzie, a takie oferty znajdują właśnie u deweloperów.

– Skurczyła się także podaż mieszkań z drugiej ręki, co jest spowodowane wzmożoną sprzedażą pod koniec ubiegłego roku, kiedy było finalizowanych wiele transakcji zawartych na jesieni. Cena za m kw. wyniosła 3726 zł, co spowodowało spadek średniej ceny za mieszkanie poniżej 200 tys. zł. Najniższe ceny transakcyjne zaczynały się już od 2500 zł, ale najwięcej operacji zostało przeprowadzonych w kwotach 3300 – 4000 zł – komentuje Piotr Gałka, ekspert Metrohouse.

Nowe mieszkania coraz droższe

Obserwacja łódzkiego rynku pierwotnego w IV kw. 2017 roku, dostarczyła wielu ciekawych wniosków.

– Na uwagę m.in. zasługuje kolejny szybki wzrost średniej ofertowej ceny 1 m kw. nowych mieszkań z Łodzi. Taka średnia stawka dla IV kw. 2017 r. wyniosła 5317 zł/m kw. i była o 2,8% większa niż poprzednio. Wspomniany wynik może wzbudzić zdziwienie – wielu czytelników pamięta jeszcze średnie ceny nowych lokali z Łodzi, które były znacznie niższe od 5000 zł/m kw. – dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Od października do grudnia minionego roku, łódzki rynek pierwotny wyróżniał się także wzrostem podaży. Liczba nowych mieszkań uwzględnionych przez portal RynekPierwotny.pl podczas obliczania średniej ceny metrażu, zwiększyła się aż o 16% (względem III kw. 2017 r.). Tak duże wzrosty są typowe dla łódzkiego rynku deweloperskiego, w przypadku którego nawet jedna duża inwestycja może spowodować spory wzrost podaży.

Istotne zmiany względem III kw. 2017 r. dotyczyły również struktury cenowej łódzkich lokali deweloperskich.

– Wspomniane zmiany były nawet większe, niż mógłby to sugerować wzrost średniej ofertowej ceny 1 m kw. (+2,8%). W IV kw. 2017 r. mocno skurczyła się oferta łódzkich nowych mieszkań z ceną 4000 zł/m kw. - 5000 zł/m kw. (spadek udziału o 13,0 p.p.). Równocześnie bardzo zyskały na znaczeniu nowe lokale posiadające cenę ofertową od 5000 zł/m kw. do 6000 zł/m kw. Udział takich lokali zwiększył się o 10,3 p.p. względem III kw. 2017 r. Zaprezentowane wyniki potwierdzają, że łódzcy deweloperzy zaczęli wiązać większą nadzieję z zamożniejszymi klientami – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.