Czy zakaz handlu w niedzielę to powód do obniżenia czynszu?

Przeczytaj także: Jak zakaz handlu w niedzielę wpłynie na kredyty?

- Galerie handlowe podpisują z przedsiębiorcami długoterminowe umowy, w których ustalony jest sposób obliczania wysokości czynszu. Przeważnie opłata składa się ze stałej kwoty oraz równowartości kilku procent osiąganych obrotów. Zdarzają się również umowy, na podstawie których sklep ma ustalony stały, uniezależniony od dochodów czynsz. W pierwszym przypadku nowe prawo będzie niekorzystne dla galerii handlowej. Drugi przykład to natomiast kłopot najemcy, który zapłaci za wynajmowaną powierzchnię tyle co zawsze, ale przy krótszym tygodniu prowadzenia sprzedaży, a więc mniejszym zysku – tłumaczy Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, specjalizującej się w prawie nieruchomości.

Nowe prawo, nowy czynsz?

W umowach zawieranych pomiędzy właścicielami galeriami a najemcami na próżno przeważnie szukać zapisów umożliwiających zmianę sposobu naliczania opłat czynszowych. Warto też podkreślić, że sama zmiana przepisów nie stanowi podstawy do renegocjacji umowy i obniżenia czynszu. Jeżeli jednak jedna ze stron uzna, że zakaz handlu w niedzielę generuje straty w jej działalności, to może wówczas spróbować powołać się na zapisaną w art. 3571 kodeksu cywilnego zasadę odwołującą się do nadzwyczajnej zmiany stosunków (łac. rebus sic stantibus). To nieprzewidziana przy zawieraniu umowy sytuacja, która sprawia, że spełnienie zapisów umowy wiąże się z nadmiernymi trudnościami albo grozi jednej ze stron rażącą stratą. W takim przypadku sąd może określić zobowiązania na nowo lub rozwiązać umowę.

- Nie jest jednoznacznie rozstrzygnięte, czy zmiana stanu prawnego może zostać uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków. Jednak sądy niejednokrotnie potwierdzały, że można w ten sposób interpretować nie tylko zdarzenie nadzwyczajne czy katastroficzne, ale również ciąg przemian społecznych czy politycznych mających wpływ na stosunek prawny. Dobrym przykładem jest decyzja Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który w 2016 roku uznał za nadzwyczajną zmianę stosunków modyfikację przepisów o podatku VAT – mówi Jacek Kosiński.

Nawet nie mając pewności, że sąd zakwalifikuje zmianę ustawy o zakazie handlu w niedzielę jako nadzwyczajną zmianę stosunków, warto pamiętać o możliwości powołania się na nią, jeśli zamknięcie sklepu w niedzielę okaże się bardzo kosztowne.