Ceny mieszkań w 2018 roku. Wzrosną czy spadną?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań wyższe już wszędzie

Zanotowana w styczniu przeciętna cena mieszkania w Warszawie osiągnęła 9161 złotych brutto, co oznacza, że podwyżka w ujęciu rocznym sięgnęła 6,95 proc. Wyższe ceny mieszkań odnotowano również w Krakowie (8,62 proc. rdr), we Wrocławiu (7,11 proc.) oraz w Poznaniu (5,88 proc.; por. dane domy.pl). Jednocześnie dane REAS za miniony rok pokazują, że dynamika wzrostu sprzedaży nowych mieszkań utrzymała się na poziomie notowanym w latach poprzednich (ok. 20 proc.). Tak dobre wyniki to z jednej strony powód do zadowolenia, a z drugiej - okazja, aby zadać sobie pytanie o granicę nasycenia rynku. Nie można bowiem zapominać, że obecna hossa trwa już na tyle długo (od 2009 roku), że pojawienie się pierwszych symptomów przesycenia rynku pozostaje tylko i wyłącznie kwestią czasu.

Gospodarka winduje ceny

Oczywiście nikt nie chce kupić nieruchomości w momencie, kiedy ceny są najwyższe. Osoby, które zainwestowały w mieszkanie 10 lat temu, kiedy wykres cen był u szczytu, dopiero teraz mogą je sprzedać za porównywalną kwotę. Jak wyczuć odpowiedni moment? Kiedy należy powstrzymać emocje na wodzy i odłożyć decyzję o zakupie?

- Jeszcze nie w 2018 roku – twierdzi Kuba Karliński, członek zarządu firmy Magmillon i wieloletni inwestor na rynku nieruchomości. – Boom mieszkaniowy będzie wyhamowywał, ale powoli. Obecnie wciąż obserwujemy niesłabnący popyt na nowe mieszkania. Na jego stabilność wpływają dobre dane gospodarcze – niska stopa bezrobocia i rosnące płace przy wciąż niskich stopach procentowych, które przekładają się na tanie kredyty i słabo oprocentowane lokaty – dodaje Kuba Karliński.

Chęć posiadania własnego mieszkania nie będzie słabnąć, ponieważ wciąż relatywnie wielu Polaków mieszka w warunkach nieodpowiadających ich oczekiwaniom. Jedyne, co może w niedalekiej przyszłości hamować popyt to dalszy wzrost cen. A ten jest w 2018 roku nieunikniony.

Jedną z głównych bolączek rynku mieszkaniowego w największych polskich miastach jest coraz mniejsza dostępność atrakcyjnych gruntów. Deweloperzy coraz drożej licytują tereny odpowiednie pod inwestycje. O najlepsze działki toczą się zażarte boje, a czynnikiem decydującym jest oczywiście cena. Nie ma wątpliwości, że koszty zostaną przeniesione na późniejszych nabywców.

Rosną również koszty samej budowy. To efekt przede wszystkim „rynku pracownika” i niedoboru rąk do pracy. Deweloperzy mają dwa wyjścia – opóźnienia lub wyniszczającą walkę cenową o tych specjalistów, którzy są dostępni na rynku. Luki w kadrach niższego szczebla wypełniali dotychczas obywatele Ukrainy, jednak i oni szybko dostrzegli swoje szanse i nie godzą się na najniższe stawki. Co więcej, swoje granice dla Ukraińców otworzyły Niemcy. Trudno przewidzieć jak wielu spośród naszych wschodnich sąsiadów zdecyduje się zatrudnić na budowach za Odrą zamiast w Polsce.

Polacy są gotowi płacić za jakość

- Koszty ponoszone przez deweloperów odbiją się oczywiście na cenach nowych mieszkań, jednak ich wpływ na popyt nie jest jednoznaczny – komentuje Kuba Karliński z Magmillon. – Niedobór mieszkań w najlepszych lokalizacjach, z dobrym standardem wykończenia, w oryginalnych i niestandardowych budynkach jest tak duży, że wzrost cen nie powinien znacząco wpłynąć na zainteresowanie nabywców. Inaczej będzie w przypadku mieszkań o niższym standardzie, budowanych masowo przez największych deweloperów na obrzeżach miast czy na terenach poprzemysłowych. W ich przypadku różnice cen mogą o wiele mocniej zachwiać popytem – prognozuje inwestor.

Dlatego w ogólnym wzroście cen nieruchomości wcale nie muszą uczestniczyć mieszkania zlokalizowane daleko od centrów miast czy budowane najmniejszym kosztem. W ich przypadku wzrost cen najmocniej odbije się na chłonności rynku. Na wzrosty nie powinni też liczyć posiadacze starych mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Liczba i rozmach inwestycji deweloperskich skutecznie odwracają uwagę Polaków od mniej zadbanych mieszkań z rynku wtórnego.
Analizując czynniki, które wpłyną na ceny mieszkań w 2018 roku, część ekspertów wymienia wzrost stóp procentowych. Chociaż musimy się liczyć z tym, że kredyty podrożeją, prawdopodobnie nie będzie to mocno odczuwalne już w tym roku.

- Rada Polityki Pieniężnej będzie w końcu musiała podjąć decyzję o podniesieniu stóp. Nastąpi to najprawdopodobniej w drugiej połowie 2018 roku i z pewnością wpłynie na popyt na mieszkania, jednak efektów należy spodziewać się dopiero w kolejnych latach. Póki co, kredyty wciąż są relatywnie łatwo dostępne – podsumowuje Kuba Karliński.

Niewykluczone, że to ostatni rok tanich kredytów. I jeden z ostatnich wielkiej hossy na rynku deweloperskim. Póki co, na horyzoncie nie widać jednak czarnych chmur. Większość potencjalnych zagrożeń inwestorzy zdążyli dobrze poznać i dokładnie przeanalizować. Boom trwa, a jego końca należy wypatrywać z uwagą, ale bez przesadnej nerwowości.