Trudno oszacować, jak ma się budownictwo mieszkaniowe

Przeczytaj także: Budownictwo mieszkaniowe I 2018

Zmiana metodyki prezentowania danych

Jak wynika z notatki umieszczonej pod najnowszymi statystykami GUS budownictwa mieszkaniowego, dotychczasowe prezentacje danych w punkcie „budownictwo indywidualne” dotyczyły budownictwa indywidualnego (jednorodzinnego), które było realizowane zarówno na własne potrzeby inwestora, jak i przez inwestorów (deweloperów) budujących na sprzedaż.

Natomiast jak informuje GUS - począwszy od stycznia 2018 r. dane dotyczące efektów „budownictwa indywidualnego” dotyczą tylko mieszkań realizowanych na własne potrzeby inwestora, a mieszkania na sprzedaż lub wynajem, dotychczas zaliczane do tej formy budownictwa, zostały włączone do formy „budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem”.

Abstrahując od pewnej niespodzianki, jaką może być dla poniektórych amatorów gusowskich publikacji tego typu informacja, to taka korekta zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl całkowicie zmienia proporcje w statystykach dotyczących poszczególnych form budownictwa, ale przede wszystkim dość radykalnie deprecjonuje wartość danych historycznych. Przykładowo, nie sposób już będzie chociażby jednoznacznie stwierdzić, że ewentualna liczba mieszkań rozpoczętych w jakimś miesiącu przez deweloperów była rekordowa w historii.

Styczeń, i tak rewelacyjny

Pomimo pewnych, na szczęście okresowych trudności w interpretacji danych dotyczących poszczególnych form budownictwa mieszkaniowego, statystyki prezentujące ogólne wolumeny osiągnięć inwestycyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym są bardzo przejrzyste, i wyraźnie wciąż dążą do rekordowych wartości.

Tak właśnie jest z bieżącymi statystykami mieszkań, których budowę rozpoczęto. A rozpoczęto ich ogółem w minionym miesiącu bez mała 14 tys., co daje wynik lepszy rok do roku o jedną czwartą. Nie jest to co prawda miesięczny rekord wszech czasów, do którego brakuje ładnych kilku tysięcy jednostek, ale rekord mieszkań rozpoczętych w miesiącu styczniu.

Dlaczego jest to istotne wydarzenie? Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl w przypadku budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od stanu koniunktury rynkowej, dość mocno utrwaloną od lat tradycją było zdecydowane hamowanie aktywności inwestycyjnej na przełomie roku. W efekcie, miesiąc styczeń jest od lat regularnie i niezawodnie najsłabszym miesiącem w mieszkaniówce pod względem statystyk nowo rozpoczynanych budów. Ich wolumen w pierwszym miesiącu roku jest zazwyczaj aż dwukrotnie niższy od średniej, wyznaczając tym samym dołek, od którego w kolejnych okresach następuje odbicie. Jeśli więc w tym roku dołek został wyznaczony na poziomie - bagatela - 14 tys. lokali, to strach pomyśleć jakie ilości budów mieszkań inwestorzy planują rozpoczynać w kolejnych tegorocznych miesiącach.

Z pewnością jakąś odpowiedzią na tak zadaną kwestię mogą być statystyki nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. A było ich ogółem w przeciągu tegorocznego stycznia bardzo dużo, bo aż 20,8 tys., czyli o 38,7 procent więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. Tym razem taka ilość pozwoleń jest nie tylko najwyższą uzyskaną dotychczas w pierwszym miesiącu roku, ale jedną z najwyższych miesięcznych wartości w historii.

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są jak wiadomo podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Oni sami zwiększyli w styczniu swoją bazę podstaw prawnych do rozpoczęcia budowy o rekordowe 14,4 tys. pozwoleń, co jest jednak w decydującym stopniu efektem zmiany metodyki prezentacji danych przez GUS.

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl nieco słabszym ogniwem gusowskich danych sygnalnych budownictwa mieszkaniowego w styczniu są mieszkania oddane do użytkowania. Było ich w sumie ponad 13,5 tys., co oznacza liczony rok do roku regres rzędu 12 procent. Dane te jednak są najmniej istotne z punktu widzenia oceny bieżącego stanu koniunktury, a poza tym obserwowany spadek jest zjawiskiem przejściowym, po którym w kolejnych miesiącach należy oczekiwać powrotu zdecydowanej tendencji wzrostowej.

Czas legislacyjnej niepewności

Jeżeli na podstawie osiągnięć inwestycyjnych stycznia dałoby się w sposób niezawodny prognozować koniunkturę w perspektywie następnych miesięcy i kwartałów, to z pewnością oznaczałoby to kolejny rekordowy inwestycyjnie rok na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Tymczasem ten ostatni może czekać w najbliższej przyszłości prawdziwa rewolucja w kwestii nowych regulacji prawnych, których zasadniczym celem będzie ożywienie tkwiącego trzeci rok z rzędu w martwym punkcie Mieszkania Plus.

Czy słynna już „specustawa” będzie zbawienna dla rządowego programu budowy dostępnych mieszkań na wynajem, a zarazem korzystna dla deweloperów i innych mieszkaniowych inwestorów, przekonamy się za jakiś czas.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu