Wspólnota mieszkaniowa może przegłosować dewelopera

Przeczytaj także: Części wspólne nieruchomości, czyli czyje?

Deweloper kontra współwłaściciele

Ostatnio ciekawe rozstrzygnięcie w tej kwestii zapadło na tle sporu pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a deweloperem o posiadanie miejsc parkingowych (wyrok SA w Warszawie z 10 lipca 2017 r., sygn. akt VI ACa 490/16). Deweloper w 2005 r. wzniósł budynek mieszkalno-usługowo-biurowo-handlowy, w którym urządzono parking, a następnie wyodrębniał i sprzedawał kolejne lokalne mieszkalne. Oczywiście prawo własności obejmowało udział w nieruchomości wspólnej, ponadto przy sprzedaży mieszkań kupujący byli informowani o przysługującym deweloperowi wyłącznym i niepodzielnym prawie do korzystania z parkingu oraz o przepisach kodeksu cywilnego odnoszących się do skutków czynności prawnych dotyczących zarządu nieruchomością wspólną i mających zastosowanie do nabywcy udziału (art. 199 i 221 k.c.). Oznaczało to właściwie nieograniczoną możliwość dysponowania miejscami parkingowymi przez dewelopera. Jednocześnie, będąc właścicielem niewyodrębnionego samodzielnego lokalu mieszkalnego, stał się on członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Konflikt rozpoczął się w momencie, gdy właściciel budynku wynajął największy z lokali użytkowych agencjom państwowym, jednocześnie zezwalając na korzystanie przez nie z 39 miejsc parkingowych. Zostały one szybko zajęte przez pracowników i interesantów urzędów państwowych.

W lipcu 2010 r. właściciele lokali – członkowie wspólnoty mieszkaniowej – podjęli uchwałę, w której zdecydowali o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Mieszkańcy postanowili zlikwidować dotychczasowe miejsca parkingowe i utworzyć nowe, przeznaczone na wynajem przez wspólnotę. W uchwale upoważniono jej zarząd do określenia cennika wynajmu oraz zawierania umów w tym zakresie. Deweloper wniósł powództwo o uchylenie tej uchwały, jednak sądy wszystkich instancji stwierdziły, że skutecznie zmieniła ona sposób zarządzania częścią wspólną nieruchomości.

Czy uchwałą wspólnoty mieszkaniowej można zmienić umowę?

Deweloper swoje prawo do zarządzania parkingiem wywodził z zapisów pierwszej umowy sprzedaży lokalu określającej jednocześnie sposób używania części wspólnej nieruchomości. Zasady te zostały ujawnione w księdze wieczystej, co pozwoliło deweloperowi korzystać z miejsc postojowych z wyłączeniem pozostałych właścicieli. Jednak sądy rozpatrujące tę sprawę stanęły na stanowisku, że współwłaściciele mogą zmienić sposób używania nieruchomości wspólnej podejmując uchwałę w trybie ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt. 4 tej ustawy zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i do jej dokonania potrzeba wyrażenia zgody przez właścicieli w formie uchwały, co miało miejsce w omawianej sprawie. Ustawa nie wymaga, by uchwała była jednomyślna, stąd nawet uprzywilejowany w jakiś sposób współwłaściciel może zostać przegłosowany przez swoich sąsiadów. W tej sprawie sądy uznały, że uchwała o zmianie sposobu używania części nieruchomości wspólnej spowodowała utratę mocy wcześniejszej umowy podziału nieruchomości.

Co bardzo ważne z praktycznego punktu widzenia, w księdze wieczystej nadal widniał jednak wpis określający sposób korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami określonymi w akcie notarialnym. Cieszył się on domniemaniami wynikającymi z wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pomimo tego Sąd Apelacyjny nie podzielił zapatrywań skarżącego i wskazał, że domniemanie to ma charakter wzruszalny. To oznacza, że w procesie mogą zostać przedstawione dowody na poparcie tezy o nieobowiązywaniu określonego w umowie sposobu korzystania z nieruchomości. Jednocześnie sąd przyjął, że obalenie tego domniemania w ww. sprawie może nastąpić bez wytaczania powództwa o ustalenie niezgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takiej sytuacji obalenie domniemania wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie miało skutków wobec osób trzecich, a jedynie dla stron postępowania.

Praktyczne konsekwencje

Przede wszystkim Sąd Apelacyjny stwierdził, że uchwałą wspólnoty mieszkaniowej można zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną określony w notarialnej umowie sprzedaży. Dla kupujących mieszkania oznacza to, że aby poznać sposób zarządzania wspólnymi częściami danej nieruchomości nie wystarczy samo badanie ksiąg wieczystych, a konieczne jest zapoznanie się z działalnością uchwałodawczą danej wspólnoty. Wyrok ten stanowi także ważny sygnał dla deweloperów, którzy wraz ze sprzedażą i wyodrębnianiem kolejnych lokali mieszkalnych tracą swoją uprzywilejowaną pozycję na rzecz powstającej wspólnoty mieszkaniowej.