Planowanie przestrzenne - zmiany. Część pierwsza

Przeczytaj także: Planowanie przestrzenne - zmiany. Część druga

W myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo w przypadku jego braku w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) – przypomina Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Oznacza to po prostu, że ustalenia zawarte w planie miejscowym określają ogólny sposób, w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości.

Co jednak w sytuacji, gdy gmina podejmuje uchwałę o zmianie miejscowego planu, a ten nowy mocno ogranicza nasze prawa jako właściciela nieruchomości? Jak wiadomo status prawny gruntu, ograniczenia w zabudowie, mają namacalne przełożenie na wartość naszej nieruchomości. Mogą wpłynąć negatywnie na zainteresowanie naszą działką potencjalnych kupujących jak i na obniżenie jej wartości rynkowej. Dlatego ustawodawca pewnymi przesłankami prawnymi zabezpieczył interes właścicieli takich nieruchomości.

Jakie roszczenia wobec gminy?

Kluczowy dla całej sprawy jest art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Czytamy w nim, że jeśli konsekwencją uchwalenia lub wprowadzenia zmian do już istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości (lub nawet z jakiejś jej części) w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub istotnie ograniczone, to jej właściciel lub użytkownik wieczysty może oczekiwać, że:

• gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę;
• gmina dokona wykupu całej nieruchomość lub jej części.

Gmina może zaakceptować te roszczenia lub też zaoferować właścicielowi nieruchomość zamienną, która zrekompensuje poniesioną szkodę – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Odsetki za opóźnienie

Roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wykonanie przez gminę obowiązku wynikającego z roszczeń, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Jeśli gmina w przewidzianym na to ustawowo terminie nie doprowadzi do zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości przysługiwać mu będzie roszczenie o wykup na podstawie art. 64 oraz 1047 kodeksu cywilnego – już wtedy na drodze postępowania sądowego.

Zmiany w prawie

Warto mieć jednak na uwadze, że 1 stycznia 2018 roku weszły w życie znowelizowane przepisy, w myśl których właściciel nie może wysunąć roszczeń jeśli treść planu nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę przeznaczenia terenu, ale warunkowana była innymi czynnikami – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Właściciel nie może wnosić o zrekompensowanie szkodliwych skutków nowego planu miejscowego, jeśli dokument ten wynika z:

• uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń;
• decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
• zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów - w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.

W kolejnej części artykułu omówione zostanie prawo do uzyskania odszkodowania w przypadku zbycia takiej nieruchomości oraz nowe zasady ustalania wartości gruntu.

Bartosz Antos
Wiceprezes Saveinvest